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SOHO中国董事长 潘石屹
1、 土地出让最好的办法是“拍卖”
前一段时间关于地价决定房价还是房价决定地价的争论，就像先有鸡还是先有蛋的讨论一样，很难得出结论。有人翻出经济学教科书上多少页是如何讲的，但对我们现实生活没
有多大的指导意义。重要的还是要把商品房和福利性质用房分开。商品房的土地最好采用“拍卖”的办法，“拍卖”是最公开的出让办法。不要羞羞答答的，因为怕“拍卖”的时候价格太高，就改用招标的办法和挂牌的办法。后两种方法尽管容易控制，但是商品房土地出让的价格低了，吃亏的只能是国家，占便宜的只能是中标的那家房地产发展商。 因为土地出让价格低并不能让房子在市场上的销售价格降下来，房子的销售价格和成本是没关系的，只和供求关系有关。国家把多拍卖出来的土地收益拿来用做福利房的补偿或建设，就可以解决一部分低收入人住房的资金。目前经济适用房最大的问题是销售对象和商品房混在同一市场，一个城市政府每年补偿近百亿的地价款，受益的是开发经济适用房的发展商以及购买了经济适用房的这部分人，但这部分购买了经济适用房的人并不一定是城市中的中低收入人群。北京有一处经济适用房叫通惠家园，就在CBD旁边，现在住了很多“老外”，里面还有外国人专门的酒吧，据说生意还不错。这可以看出有相当多人买经济适用房都是用来投资的。这近百亿的补贴就没有贴到该补贴的地方上去。
2、早在1961年，在我还没有出生的年代，美国就有人写了一本书叫《美国伟大城市的生和死》，总结了美国城市开发的经验，有4个要素是一个城市生机蓬勃的要点。第一、用途要混杂。这与我们城市规划中要明确功能分区、定位是完全相反的；第二、街区要小。与我们常规讲的现代化大都市、宽马路、大草坪、大广场是相反的；第三、不同年代的建筑要并存。与我们目前城市里的大拆大建，有一点旧的建筑都要给拆干净的做法是完全相反的；第四、要有足够高的密度。足够高的密度才能有足够的商业城市气氛，这与我们目前城市规划中的限高、限容积率也是正好相反的。昨天我接受一位美国芝加哥大学博士的采访，我问她是否知道这本书，她说这是美国城市管理和建设的经典著作，学城市规划和管理的人，人人都要读的书。
3、当我们在考虑城市人住房时，还要考虑人要在城市里购物和工作。现在的城市不可能再是去工厂上班，而要去办公室、去写字楼。一般人均办公室使用面积是15平方米。今天的写字楼早已不是“楼堂馆所”，而是工作的必需场所。现在城市里的人除了上班以外，大部分时间需要消费、娱乐，他们需要这样的场所。不能把这样的场所与住宅完全区分开，功能要多元化，这样才能减少城市的交通压力，才能提高城市的效率，才是一个有生机的城市。
4、乡下人叫“进城”，城里人叫“城市化”，将在今后几十年的时间，中国有几亿人参加这个大迁移、大运动。让自己的孩子进城、过上跟城市人一样的生活是成千上万父母亲的心愿，也是几代人的梦想。这个进城的梦想将可能在这一代或者下一代实现。城市建设是“进城”的一个重要环节，没有城市建设，他们就进不了城。当然城市也必须扩大，北京从二环、三环、五环一直扩大到了七环。在大规模城市化的背景下，如果土地供应计划是逐年减少的话，是满足不了城市化的要求的，就会出现供不应求的局面，供不应求就只能靠价格上涨去调节。房价的大涨和大跌一定是对经济发展有害的，是大家不希望看到的。利率和税率的调节都是辅助手段，供求关系对价格的影响才是起本质作用的。
5、房地产公司在过去的一年都赚取了超额利润，由此也引起了社会的不满。我和一位多年的老朋友一起聊天，谈到了去年的经营业绩，他们全国、全行业的营业额和利润还不及房地产行业一个项目的营业额和利润。去年房地产行业的利润中，有一部分不是我们劳动能力付出后得到的报酬，是沾了土地供应紧张的光。从去年下半年开始，我就再也没有回答过任何媒体谈论房价的问题，因为这已经是明摆着的事实。所以房地产同行要多做一些善事，多积一些德。世上的事情都是平衡的，不属于你的，你得到后也会失去。不失去可能会给你带来灾难，恶有恶报，善有善报。政府的土地部门也应及时调整土地的供应量。让供求基本平衡，保持房地产这个行业的稳定和健康发展。万科在去年年报的会上，王石说：“如果等政府供应土地，开发商就饿死了。”万科总经理郁亮说：“今年万科的利润有60%以上是来自市场的礼物。”这两句话反映了目前中国房地产市场的两个问题，第一是政府可出让的土地资源短缺，第二是因为土地资源短缺。引起供不应求的局面，房地产发展商在去年赚取了高额的利润。郁亮说市场带来的礼物，倒不如说是来自宏观调控，因为关紧了土地和资金这两个阀门，减少了市场上土地和房屋的供应量，带动了房价的上涨，给万科带来的60%利润的礼物。
6、不要误读了政府的文件。前一阵有个别的经济学家，说中国的房地产有很大的泡沫。现在又有人说政府出文件，中国的房地产泡沫要爆了，要崩盘了。我认为这些说法都不可信。政府管理经济是千方百计的不要让经济和房地产大起大伏，要稳定、健康的发展。文件中非常明确的说：“造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任。”大起要追究责任，大落也要追究责任。既不要把初步建立起来的房地产市场给毁了，也要防范风险，不要让东南亚的金融危机在我们的国家重演，是当前我们最应该警惕的事情。
7、目前房地产市场中存在的风险
1) 骗贷，骗个人住房贷款。最近已经暴露出的中国银行北京分行骗取6.4亿的大案。中国银行发言人说要做拉网式普查。我建议最有效的办法就是在各家银行在自己的网站上公
布逾期还贷的名单。社会各界都可以去调查、了解，整个社会的信誉也就建立起来了，恶意骗贷的也就都暴露出来了，有些疏忽逾期没还贷的也能严格执行合同了。前一阵银行讨论了一阵子，找了一些理由，最后还是不能公开。利用网络、社会媒体公开是最好的监督。个人骗贷是真正的金融风险所在，这和偷钱、抢钱是同样的性质。
2) “保租销售”的实质是非法集资。这种销售办法已经与房子没有关系，而是一种金融产品。没有人民银行批准的金融产品就是非法集资，存在非常大的金融风险。房子的价格不受需求的制约，可以无限制的增长，这才是真正的房地产泡沫。中国人民银行和建设部曾在四年前下发文件，明令禁止。但现在各地“保租销售”越来越多。南方一些城市尤其温州非常的严重。北京也有。但无人追查，也没有引起社会和媒体的重视。报纸只报道北京CBD某楼盘发生了上百人的械斗，没有找真正的原因，真正的原因是不能兑现“保租销售”的承诺。这是值得高度警惕的房地产和金融风险。
3) 囤积土地，“以时间换金钱”。农民有句话说“养鸡的不如倒蛋的”，房地产现在是：“盖房子的不如倒土地的”。二年不开发的土地政府应该收回，这是政府的政策规定。要迅速地增加土地供应量，应该把两年以上不开发的土地收回，重新供应市场，弥补这二年土地出让供应量不足的空挡，平抑快速增长的房价。这样既可以维护政策的严肃性，把房地产商的注意力真正放在建房子上，而不是把注意力放在倒土地上。
4) 违法建筑威胁着正常的房地产市场。在北京违法建筑如同盗版的DVD一样，大街小巷都能看见。我了解过一些购买违法建筑的客户，他们都知道是违法建筑，但为了图便宜，认为这样多的人一起购买政府也不敢犯众。在这种心理的驱使下违法建筑愈演愈烈，这是房地产市场的一个大风险。如果不制止，“劣币驱逐良币”，没有市场的公平可言。因为违法建筑不交地价款、不交税。合法的建筑越来越失去竞争的优势。如果处理积累了多年的违法建筑，政府也确实不容易下决心。城里的违法建筑主要是商业用房，老秀水街就是典型的一例。长期占用一条与长安街垂直的道路，长达十几年时间。有人初步估计，北京城区违法的商业建筑面积高达60%以上。城外的违法建筑主要是以乡产权、村产权名义销售的各种房子。实质上这些都是没有产权的房子，是假产权。
5) 警惕外国资本进入中国的房地产。外国资本财大气粗，大资本相对于中国的小市场，是非常危险的。东南亚金融危机就发生在我们面前。西方财团太大了，也很有市场操作经验，要与我们国家的老百姓对赌，无论从资金实力，还是市场操作经验、速度，我们都是没办法比的，后果凶多吉少。从现在的房地产市场看，已经出现这样的迹象，虽然还没有形成规模，但前景值得关注。我们国家制度还没有为这些大资本进入中国的房地产设上一道“防火墙”。
6) 二手房市场没有真正建立。建立二手房市场可以降低空置率，让闲置社会资源、房子充分地利用起来。刚参加工作的年轻人第一次购房不一定就购买新房，有一个过渡。这样可以分流一部分需求，减少对新商品房的需求压力。现在无论任何人要购房就要买新房子，原因是二手房市场没有真正的建立起来，如果是为了把房价压下来，增加流通环节的税，二手房的建立就更难了。
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