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3月份以来，房地产市场地震不断。3月17日房贷新政出台，金融利剑横亘市场喉头；物业税风声又起，房产所有者两股战战。日前，在南京举办的“房地产可持续发展战略研讨会”上，记者又获悉建设部将有意强制推行建筑住宅的节能环保标准，此项标准如若实施将增加200元/平方米的建安成本。从2004年到现在，房产政策频出，房地产业似乎走到了一个新的路口。
本报昨日全方位地展示了研讨会上的精彩言论，我们在聆听的同时也自然而然地考虑这样一个问题：在全国房价尤其是南京房价一涨再涨的情况下，究竟是谁制造出了如此高的房价？
房价高处不胜寒
南京的房价有多高？从市房产局出台的《2004南京楼市白皮书》中得到的数据显示，南京市商品住宅预售均价为4115元/平方米，江南八区4890元/平方米，从价格涨幅看，全年上涨11.25%。白皮书中公布的商品住宅均价包括了经济适用房的价格，而经济适用房只有极小部分消费者才有权购买，经济适用房作为商品住宅掺杂了大量的行政因素。如果撇去经济适用房这一块，南京的商品住宅均价将上浮20%。根据抉策地产研究中心的统计数据，2004年南京新建商品住宅均价达到了5062元/平方米。
据了解，南京的房价收入比一直在10：1上下徘徊。房价收入比作为国际衡量房价高低的一般法则，是指居民户均年收入和在当地购买一套住宅所需支出的价费之比。市统计局公布的2004年南京城镇人均收入为11602元，按照一家三口一套房子80平方米计算，南京的房价收入比已经达到11.6：1，而美国的房价收入比为3：1，日本的房价收入比为4：1，国际平均房价收入比为6：1，南京的房价收入比已经远远超过了国际平均水平。
如果房价收入比还不足以明确印证南京房价的“高”，那么和其他城市比较来看，南京价格的水平又是如何？近日，《个人理财》杂志近期在经过大量调查和分析之后，对全国最具影响力的37大城市和40余座中小城市的房价状况作出全面评价，得出的结论是南京房价全国第9，而人均收入排名第11，房价泡沫程度排名第4。
南京的部分楼盘已经开始领略到“高处不胜寒”。以中国房地产开发企业的标杆企业万科为例，其在南京河西开发的光明城市楼盘销售情况就不容乐观，万通董事局主席冯仑把光明城市的销售欠佳比喻为“美人身上的缺陷”，万科虽然是一个美人，但“并非哪一个地方都美”。据调查，光明城市的公寓房价格已经从2004年底的7700元/平方米回落到目前的7200元/平方米。河西一开发商对记者说，现在河西很多楼盘都在打折，或者打暗折，“不止我们一家”。在两年前爆炒河西引发的高房价，已经给开发商们带来了隐隐的寒意。
三方面造就高房价
在房地产市场中，利害关系错综复杂，利害人员众多。但是我们可以根据各自的利益关系归结成三个利益团体：开发商利益团体、消费者利益团体、政府利益团体。在各自的利益团体中也会细分出更多的利益团体，这些利益团体的所作所为正是现在高房价形成的始作俑者。
在开发商利益团体里，追求利益最大化是其终极目标和行为的出发点。因此面对高房价，开发商利益团体之外的利害人员认为，开发商利用商品房市场发展过程中的不成熟性，哄抬房价，影响市场预期，是目前高房价形成的主要原因。
江苏省建设厅副厅长彭向峰表示，在我省局部地区或者是局部的地段房地产的市场还有一些不健康的因素，有些问题和矛盾还很突出，造成这些突出问题的原因则主要是“供应不合理，一些房地产开发的企业实力不强，一些企业市场行为不够规范”。
彭向峰分析认为，从房地产开发企业资金筹资的情况来看，房地产开发的项目60％以上的资金来自于银行贷款，实际投入的不多，如果考虑到施工项目的投入，房地产项目的投入比例不足30％，现在江苏省房地产开发企业大约3417家，有开发自由量的企业占到60％，目前全省开发企业一类有37家，二级企业有60家，两项占全省开发企业的60.5％，市场行为不规范，欺骗购房者，没有预售许可就收取购房款，这种现象时有发生。扰乱了房地产业的秩序，也败坏了房地产企业的名声。房地产的中介市场比较混乱，一些从业的人员参差不齐，不能满足广大人民的需要。房地产企业之间主要是表现为竞争，交流较少，行业缺少活力。
消费者对开发商的态度则更为明确。消费者在网上口诛笔伐喊打不止，在网下也是频频举起维权大旗四下投诉。南京抉策地产研究中心一项调查表明，消费者对目前的房价满意度几乎为零。开发商作为房价的直接制定者，几乎成为消费者指责的固定对象。
消费者利益团体一方面在指责别人时，同时也受到了其他两大利益团体的指责。彭向峰在研讨中认为，一些消费者不能理性消费，过早的消费，超水平的消费会影响到房地产发展。部分地段特别是是在近郊的小区，有大量闲置的房子进行投资和出租，一旦时机成熟就会上市交易，获取高额的回报。省统计局副局长伍祥也认为，江苏省房地产市场上已经出现了27.4%的空置率，很大一部分原因都是消费者的投资、投机行为造成的。中房协副会长顾云昌也表示，少数地区城市房价泡沫“不可否认”，长三角投资性需求占相当比例。消费者的投资、投机行为在一定程度上助长了房价的增长幅度。
开发商利益团体也指责消费者把脏水全往他们身上泼，华远房地产董事长任志强，这位似乎永远愤怒的房地产知名人士表示房产要差异化消费，并不是每一个人都要能买得起房，并且都能买得起新房。目前的消费心理和消费导向“造成人们永远不会消费”，“几乎所有的报纸都是说攒了一辈子的钱买了一套房子，你为什么要先用一辈子钱买一套房子？”任志强表示，人人有房住不等于人人有房产，更不等于人人有新房产。中国目前的房产私有化率已经达到80%，而美国在130多年中没有经历过战争，其房产私有化率才68%。现在消费者购房就好像要求每一个人都能买得起奔驰车，最低要求也是能买得起POLO汽车一样，但是消费者都没有想过，我们可以不买车，我们可以坐公交车。消费者不合理的消费概念形成了对房地产市场不合理的判断和要求。
政府利益团体相对其他两个利益团体来说，由于其特殊性因而其受到的指责相对隐蔽和慎重，同时，政府利益团体主要表现为地方政府对其财政收入调度的控制。任志强的观点是土地的有偿出让成为首轮房价上涨的主要原因；第二轮的房价上升是在1998年23号文件停止住房福利实物分配之下产生的；第三轮房价高涨的原因，应该归于土地出让制度政策的变化。
任志强认为地方政府对土地的控制是造成高房价的主要原因之一，土地的强制性招拍挂让各级政府可以在土地出让金的收益之外，合理合法的成为收取土地低进高出差价者。这种财力助推了政府基础建设和城市化进程的速度，加大了征地、拆迁的行为，创造了大量的强制性消费需求。同时，土地的强制招拍挂大大地提高了土地的价格，不但使新推出的产品在这种高土地成本的基础上，追求高价位产品的供给以保证开发商的利润空间，并且在市场中创造了一个高房价的预期，让原本协议出让的低成本土地上的产品也在设计高价位的产品，提高了产品销售价格的预期。
银行甚至也成为开发商的指责对象之一，他们认为银行提供按揭在房价上涨中发挥了巨大作用。中国城镇居民多数必须依靠按揭才能解决住房消费问题，当这种用今后的预期收益来改变今天生活质量的观念打破了中国人传统的先积累后消费的保守意识时，按揭使更多被强制拆迁的居民、收入水平尚不足以一次性购房的居民和大量的投资人有了购房的条件，并加速了购房的行动。
中房协副会长顾云昌指出现在拆迁的进度慢是房地产市场的一个障碍。大拆大建或者拆迁的速度太快，在部分地区形成了巨大的需求，从而造成了市场供不应求，无意中促成了房价的上涨。
高房价出现的其他原因
在市场上，利益团体的划分永远不可能是那么简单清晰的。在三大利益团体因素之外，其他的一些因素也造成了房价的上涨。
顾云昌指出，现在国家的投资金融的环境是放大了房地产市场的需求环境。原因是银行存款实际上的福利及股市上连年的降低。这样必然使相当多的城市的居民把多余的钱投到楼市上去，或者是把钱当成一种储蓄。2004年的房产金融政策实际上是房贷严购贷松，控制房地产企业贷款这一头多，消费者贷款这一头相对控制较少，加大了房地产的需求。
万通集团董事局主席冯仑，这位颇具学者风度的房地产企业老总表示，外资将更大程度地进入中国房地产市场。冯仑预测，在今后十年到十五年，外资在中国的房地产投资会有继续发展。目前在上海和北京两个城市，外资进入房地产市场表现得比较明显，投资的商品房品种比较集中，进入的房地产企业也大都是行业的领军者，对房地产市场有一定的影响，但是不会太大。有观察人士在此前曾经担忧地表示，大量热钱涌入中国房地产市场，会扰乱目前的市场秩序，其市场运作会抬高国内的房价。
城镇化建设的推进也是造成高房价的原因之一，大量的农民进城定居，一下子放大了商品房住宅的需求量，客观上造成了房地产市场需求旺盛的局面，从而使房价有上涨的空间。
高房价解决之道
在几大利益团体都挨了几板之后，如何解决高房价问题成为本次报道的真正探讨标的。在房地产市场中，消费者利益团体的主动性相对较差，消费者自发地转变消费观念，实施合理消费行为的可能性很小。开发商利益团体虽然是市场的主动者，但是却并非社会的主导和组织者，房价矛盾的解决主动权，很大程度落在了政府的手中，这也是为什么近期来房产政策频频出台的原因。
2004年对固定资产投资的宏观调控，“8·31大限”对土地市场的梳理，银行商业贷款对房地产开发企业的控制，是对市场的供给进行了打压。在经过一段时间的证明后，这些打压政策取得的效用有限。今年3月份，房贷新政策的出台和物业税的山雨欲来，给房地产市场的需求泼了一盆冷水。同时，政府人士强调的规范市场，提高市场准入门槛等，对市场的主体进行了正面的整治。
在解决住房需求问题上，经济适用房投放量的提高，是抑制目前高房价的有效手段。根据南京市经济适用房的投放量来计算，经济适用房每增加10%，商品住宅价格就会下降3%~4%。多方人士还提出要改变目前的住房政策，把经济适用房变成廉租屋，政府获得产权和收益，同时也承担风险。任志强打了这样一个比喻，消费者可以根据自己的经济能力来决定买什么汽车，同时也可以决定不买车，而公共交通问题交由政府来解决，政府提供公交车这样低成本的交通工具。
此外，解决高房价矛盾还要加快资本市场的开发，通过股票、资金等可以激励房地产的渠道，为人们提供多种投资渠道，减少楼市压力。加快住房抵押贷款债权化进程，把风险分摊给社会，减少银行增加投资的风险。谨慎动用税收来调整。提倡居民理性的投资、理性的消费。早日计划和实施为农民进城提供住房的问题。
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