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调查事件：我省首个“业主集资建房”事件
调查人：本报记者 王小波
缘起：2月25日，石家庄一家网站的房地产频道上出现了这样一则帖子：“石家庄模式的‘业主集资建房’项目‘水晶花园’，在网上开始运作，欢迎大家参加。
”此帖一出，网上跟帖火爆，河北世纪联合律师事务所也表示，可以组成律师团，为这一项目提供全方位的法律服务。
3月1日，“水晶花园”的发起者宋增建现身本报，详细讲述了他对“水晶花园”的设想。
为市民提供一种新的选择
宋增建是一个刚步入30岁的年轻人，供职于石家庄市一家事业单位，有着稳定的收入。其实，个人集资建房并非是宋增建的独创。
去年12月，30岁出头的联想集团工程师于凌罡在网上发起个人集资建房的倡议，他把自己的设想取名为“蓝城计划”。他的设想立即得到了众多网民的积极回应，短时间内就有500人参与“蓝城计划”，并迅速组建了行政、财务、法律和工程4个小组，北京首例个人集资建房已进入实际操作阶段。
于凌罡的行动在全国引起众多呼应和效仿，随后成都的“大同世界”、上海的“上海家园”，各地的个人集资建房方式在国内如雨后春笋一般涌现。
“个人集资建房比购买商品房可节约40%左右的费用”，是这种新生事物的最大看点。
从某种意义上来说，“自己动手、丰衣足食”的个人集资建房方式，能得到市民的热烈响应，是被当前的房地产市场逼出来的结果；是众多有改善居住需求，而对高不可攀的房价又无能为力的一种回应。
“何不把大家集合起来，造质量信得过、户型满意，又比同等地段市价低得多的房子？”这是个人集资建房者的理论和出发点。
“我们的水晶花园项目，是要推动目前的房地产市场变革，尽早结束任意伤害消费者的垄断与暴利时代，为市民提供一种新的选择。”宋增建告诉记者。
游走在法律的空白处
对于个人集资建房，我国还没有相关的法律来规范和约束，在法律上还是空白。
石家庄市地产交易市场一位工作人员介绍说，在土地通过“招拍挂”等方式进入公开的市场以后，个人买地的行为是行得通的。只要有实力就能买到地，拿到地后只要按一定的容积率等规划要求及时开工建设就可以了。但他对于个人集资建房是否“合算”表示怀疑，“如果是公开招拍挂的土地，没有享受相关的优惠政策，其在运作上能否敌得过有经验的房地产开发公司？”
河北世纪联合律师事务所副主任邢建民律师认为，个人集资建房是目前很多地方在探讨的问题，在法律上并不存在障碍，问题可能出在操作环节上。
“目前的关键是以哪个主体的形式出现，是以个人还是以法人单位？以业主委员会的方式出现肯定是不行的。作为一种提法，理论上看好，但实物操作可能很难，必须有可行性分析，考虑到方案的一些细节，由专业的法律人士来提供法律帮助，以规避操作中出现的法律问题。”邢建民说。
至于风险问题，邢建民认为，要享受低房价，必然要承担个人集资建房的风险，这需要业主、法人等来约定。
省会房地产行业的一位资深人士分析说，个人集资建房要直面的可能不是法律问题，而是这种方式冲击了房地产这一行业的各种旧有利益格局，一些既得利益方可能会在暗处使绊或设置障碍，这些都使得个人集资建房操作起来障碍重重。
看上去很美，操作起来很难
记者在采访中了解到，多数人对个人集资建房理论上看好，实践之路是否行得通还持观望态度。很多人认为，在房地产业这一“中国最不透明的行业”要来一场透明的改革，如果一些环节被卡住，就可能出现“烂尾楼”的问题。
河北经贸大学工商管理学院营销室主任桑银峰认为，住房不同于一般的商品，它掺杂了各种利益，涉及到很多人和组织。首先，如何把参与者组织起来，建立一套行之有效的组织结构本身就是一个难题。在我国，由于土地资源紧张，在土地批租的问题上，很多地产公司、专业组织运作起来都很困难，而依靠复杂、松散的组织运作起来则更为困难。
桑银峰调查了石家庄市的房地产企业后发现，房地产企业几年前还有几百家，经历了市场的大浪淘沙后，真正成功的并不多，如今一些企业纷纷转向销售代理或二级服务，房地产企业的发展有规模化、专业化的趋势。个人集资建房与这种潮流相逆。把房价降下来要有一整套专业开发技术和专业管理方法，涉及到成本和供求关系，桑银峰担心土地部门所说的问题，即个人集资建房虽说拿掉了房地产商的利润，但是在规模效益和管理水平上未必节约了成本。
因此，桑银峰认为，个人集资建房是对畸高房价和开发商暴利的一种反击，但这种反击带有太多理想化的色彩，注定了它不是一件一帆风顺的事情，其成功与否很大程度上要看地方政府对这一事情的态度。
年轻人欲打造“石家庄模式”
或许正是由于这些复杂原因的共同作用，个人集资建房目前在国内还没有成功的先例。宋增建告诉记者，他的水晶花园誓要走出一条独特的“石家庄模式”。有了一个好的设想仅仅是一个开端，如何冲破其后面临的重重障碍，记者与宋增建进行了一番探讨。
把主动权握在手中
记者：为什么想到个人集资合作建房？做这件事的初衷是什么？
宋增建：我做这件事的初衷，是希望尝试一种商业创新，我的目标是使石家庄市成为全国第一家大城市内真正成功实施“业主集资建房”的样本。希望通过我的努力，将“石家庄模式”推向全国。这不是能不能成功的问题，而是什么时候成功，在哪儿成功的问题。
记者：你所做的事情，国家政策允许吗？是否和政府部门沟通，他们态度怎样？
宋增建：“石家庄模式”是充分参考并分析了外地其他模式的优缺点之后不断完善的。目前在法律及国家政策方面，都不存在什么阻碍。难度主要在于，模式自身所具有的一些矛盾性与弱点如何解决。
记者：集资建房是否与专业化的房地产开发之路背道而驰？
宋增建：“石家庄模式”将理想主义与务实精神结合起来，寻求与房地产商的“双赢”结局。我们呼唤并欢迎更多的房地产公司转至开发这种模式，或是成立大量专门从事这种模式的房地产公司，或是传统大型的房地产公司成立专门的事业部，专门从事业主集资建房模式。
我们不能拒绝房地产内在特点所要求的专业化条件，必须在整个流程与环节中，由专业的房地产商去运作。当然，这其中业主委员会拥有对房地产商监督、甚至更换的权利，而且房地产商不能控制财务流程等，这种模式开发中的主动权牢牢掌握在业主们的手中。
如何召集业主
记者：你的理想家园取水晶一名，代表着操作过程和环节的清澈透明。但如何让大家相信你，把成千上万的资金交到你手里？你如何摆脱非法集资的嫌疑？
宋增建：我不希望大家相信我，而相信我为大家创造并完善的这种制度。我们以后的项目公司、业主委员会等都要依据这些制度而运作，不能依靠某个人的品质。
这涉及到一个“石家庄模式”中的基本原则：“必须绝对保证业主们的资金安全”。一切资金使用都要严格遵守我们相关的财务规章并被监督，只有业主委员会才是惟一可以决定这笔钱使用的机构。
记者：你的小区规模定在什么范围？人员如何召集？如何确定这些人集资资金的基数？
宋增建：这个小区由6至10栋板式楼组成，而且户型采用单一户型，即两室两厅一卫，面积在90至100平方米。这些措施的建立，都是为了保证我们将来成立的业主委员会可以高效运作，而尽量避免因分配纠纷等造成的内耗，为业主委员会尽量创造一个良好的运作条件。
记者：希望吸纳一些什么样的人才来运作你的水晶花园？回报如何确定？
宋增建：人员目前主要以吸收专业人员为主，感兴趣的潜在业主也可以参与其中，这些人是没有报酬的，是志愿的。
有回报就有风险
记者：个人集资合作建房，目前国内还没有成功的先例，你的项目会遇到哪些困难？成功的可能性有多大？如果不能成功，集资人造成的损失如何补偿？拿什么来保证对集资人的承诺？
宋增建：虽然面临着跑办手续等困难，虽然面临一些内部组织与协调的考验，但世上的事不都是从无到有吗？集资建房享受低房价，肯定有风险，我们会在前期的工作中和业主以协议的形式约定。
记者：合作集资建房愿望良好，是否同时也是件危险的游戏？
宋增建：许多专家与业内人士都说这事不可能，可我看这事一定可以办成！这是一股潮流，一定会在全国的房地产业掀起一股狂潮。
记者：你的模式不同于北京模式和重庆模式，相比于它们，你的模式最突出的特点在哪里？
宋增建：“石家庄模式”区别于其他模式主要有三点：第一点，业主投入的时间成本和精力成本相对较低，“石家庄模式”考虑以合资公司的形式来做；第二点，业主与房地产商的关系是雇佣关系，地产商是作为业主们指定的“房屋运作者”出现的，包括各种审批、具体实施等都要由业主通过指定的房地产商来做，同时有退出机制，达不到协议要求，可以要求地产商退出；第三点，把理想和务实结合起来，比如让地产商拿10%左右的服务费，其中包含了公关费用。
记者：土地问题是很多个人集资合作建房的拦路虎，如何解决这一难题，有无具体方案？
宋增建：业主委员会与全体业主通过委托的咨询机构或专业房地产人员，掌握自己目标房子除土地外的大致价格，并列出不同土地中标价格与各位业主房子价格关系的数学公式，使所有业主都了解土地中标价格与自己房子最终基本价格之间的关系。经过一系列分组的、有组织的及松散自由相结合的对此问题的讨论，加深业主们对此问题的深刻认识，使他们具备了就此问题做出决定的能力。
记者：你的项目能否从银行获得支持？
宋增建：从北京等地的经验来看，他们都获得了银行的支持。我相信，如果我们的计划完备，同样可以获得银行支持。
记者：节省销售利润、节省广告销售费用、节省项目贷款利息、节省人员开支被认为是个人集资合作建房节省的几大项目，你的水晶项目都节省了哪些开支，房价会是市场房价的多少？
宋增建：这个问题现在还不便于回答，肯定是比市场同地段的房价要低。
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