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据财经时报报道，调整房地产市场结构是近两年以及今后几年内促进行业建康平稳发展的重要举措。在市场化程度逐渐推进、行政管理力量日益弱化的情况下，政府如何举纲张目，引导市场结构均衡发展，特别是促进适合于中低收入家庭住宅开发经营模式的转变和优化，将成为一个不容忽视的议题。
建设部部长汪光焘在全国建设工作会议上就提出，我国2005年将继续调整住房供应结构，限制非住宅及高档和大户型住房建设，并加大中低价位普通商品住房、经适用住房的建设力度。支持对危旧住房改造和困难企业利用自有土地组织住房困难职工集资建房。同时，严格按照《住房公积金管理条例》，加大归集力度，加强监管，保障资金安全，提高使用效率，支持中低收入家庭购房。同时，还要搞好城镇廉租住房制度建设，研究解决进城务工农民住房问题。此外，为保证中低收入家庭住居水平提升的有序进行，此次会议还明确2005年要严格控制城镇房屋拆迁规模，将2005年城镇房屋拆迁规模控制在2004年的水平。
据了解，建设部领导此番讲话的背景是：尽管经过宏观调控政策后，城市建设和房地产开发投资增长过快势头得到初步遏制，但住房与非住房结构性矛盾、住房供应结构不合理问题仍然突出，加上住房用地价格变动，消费者过高的心理预期，以及一些投机炒作行为等因素，商品房平均价格上涨的压力非常大，对提升中低收入群体住房水平工作来说就更是雪上加霜。
可以说，加大对中低价位房屋建设支持的力度，不仅将扩大此类住房的数量以强化对中低收入家庭的保障，还会直接调整房市结构和格局，也会对市场的下一步走势产生一定的影响。有分析人士认为，在政府引导范围内中低价位商品房特别是经济适用住房的开发经营可能会成为2005年房市的一个热点，同时，经济适用房的经营和管理模式的进一步完善，也是实现其社会保障及整体房市调整目标的重要一步。
经济适用房经营模式须转变
今年从中央到地方政府的态度来看，经济适用住房建设规模扩大已成定势，但是其以往在开发、经营以及管理方式中存在的问题仍令行业人士担忧。自面世以来经济适用房就质疑声不断，而政府自始至终强调经济适用房的建设是出自两个方面的考虑，即加强对中低收入群体的社会保障和平衡过快增长的房地产市场结构。这两点在2004年5月出台的《经济适用房管理办法》体现明确，该办法这样给经济适用房定性，即“政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房”。
应该说，性质介乎于完全意义上的商品房和社会福利用房之间的经济适用房，作为一种社会承担一小部分、个人承担一大部分的住房保障模式，对于提升那些有收入基础但直接购买商品房还有难度的人群的居住水平，还是有一定实践意义的。但是现实中存在的诸如开发商不按经济适用房标准建设、经济适用房总价格偏高、真正的中低收入家庭难以拥有、政府没有相应的制度或措施进行管理，特别是划拨经济适用房土地和建设用费成为各地方政府沉重包袱等问题，以及随着房地产市场的进一步发展，真正需要经济适用房的群体在社会中究竟占有多少比例，需要不需要启动经济适用住房这样一种模式来解决社会中困难群体的住房需求等问题，确实令经济适用房在很多地区处于了进退维谷的状态。
对此，有分析人士认为，经济适用住房概念的提出，是以我国房地产行业基础薄弱及市场化发展起步阶段、福利分房制度即将终结、大部分人民收入水平相对提高、住房需求迫切但购房能力还弱等几大原因为背景的。而在当前房地产市场已取得长足发展的形势下，对于其存在的种种问题和矛盾，其解决重点不在于加强建设力度，而在于转变经营模式。
南京市建委研究室高级经济师陆玉龙针对经济适用住房改革提出，建立一种政府和购房人按照投资比例分享房屋产权为主体的住房保障制度，实现经适房的循环利用，不失为经济适用住房的良性发展之径。按照陆玉龙的设想，是凡由政府提供补贴的住房，均由政府和购房人按出资比例共同拥有住房产权，在《房屋所有权证》上标明房屋所有人为政府和购买人以及两者的产权比例。政府对于经适房的投资完全可以从现有的出让土地资源转向分享产权，采取1∶1甚至2∶1的方式分享产权。政府拥有产权后，经济适用房建设的财政资其实就始终掌握在政府手中，无论未来出租还是上市，政府都有将分享相应的投资收益。如果经适房购买者选择将住房出租给低收入家庭，政府还可以将其视为“廉租房”放弃自己那部分租金收益。一旦这些家庭有能力购买更高端的商品房，政府就可以收回相应的经适房源或者产权投资，将重新投入经适房的保障体系中。
两年前全国政协委员、民建中央委员李晓林曾建议将对经济适用房开发者税费减免的“暗补”改为对中低收入人群住房补贴的明补，如果此建议能够得到实施，经济适用房将可能退出历史舞台。 |
