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沈阳楼市送走了高潮期的2004年，又迎来了崭新天地的2005年。本报记者请到沈阳市房地产研究所副所长范翰章教授，对2004年沈阳房价状况作一个盘点，对2005年的房价走势作一个大体预测。
盘点：2004商品房全线飘红
2004年1～11月份沈阳市商品房销售价格分析表 (数据一)
观点：2004年沈阳市商品房价格基本上保持稳中有升的良好态势。商品住宅价格由年初剧增后，逐月回落。
观点：2004年初，沈阳市商品房价格一度快速上升，而后房价开始逐月回落，进入8、9月份，房价已经趋向稳定合理状态。
(数据二)
■分析：2004年沈阳市商品房价格平稳运行。这得力于沈阳市政府采取许多调控措施，如大幅度降低拆迁量，增加土地供给量，加大商品房入市量，从而在确保市场商品房销量剧增情况下，房价趋向稳定合理状态；10月份和11月份，由于中高档房及商业用房销售比例加大，拉动房价又有一定程度回升。
盘点：2004二手房平稳运行
观点：由于沈阳市今年房屋拆迁量锐减，存量房需求量显著下降，因此存量房价格处于平稳运行的状态；但由于惯性作用和沈阳市购房落户政策驱动，存量住宅的价格仍然是居高不下。
(数据二)
■分析：2004年，存量房价格运行比较平稳，增幅比2003年有明显回落。2004年1-11月份，沈阳市存量房平均价格达到每平方米2002.3元，同比上升21%，每平方米上涨346.9元；其中存量住宅平均每平方米1991.9元，同比上升22.1%，平均每平方米上涨360.7元。
预测：2005房价稳中有升
【涨价理由】
第一，基准地价上涨。市规划和国土资源局业已宣布，从2005年1月1日起，沈阳市基准地价上涨20%。按常规计算，它要影响商品房成本上涨5%左右。
第二，建材价格上涨。据有关专家预测，明年煤电油价格会大幅度上涨，加之房地产业快速发展，从而刺激钢材、水泥等建材价格相继上涨，但涨幅可能会比今年年初要小。
第三，建造质量提高。随着房地产市场性价比的竞争加剧，房地产项目建造质量普遍提高，环境提升，文化含量大幅增加，从而提高建造成本。
第四，融资成本增加。当前房地产开发企业融资十分困难，向银行借贷面临着加息、找信托融资和企业拆借利率远高于银行贷款，这一切都会加大开发成本。
第五，沈阳经济形势较好，居民收入增加，住宅需求旺盛，相当数量居民要改善住房条件。
这些因素综合起来，传导到房价上，预计将推进沈阳市明年商品房成本上升15-20%左右。
【不涨理由】
1.居民消费水平总体不高，无法承受快速上涨的高房价。
2.外地人到沈阳购房尚未形成气候。
3.沈阳市购房自住比例较高，仍保持在85%左右，投资性比例在可控的范围之内。
4.市政府宏观调控一些措施，如：今年政府补贴低价房竣工40万，明年还要建60万，虽然它直接影响存量房的房价，但对平抑商品房价格也起到间接作用。
5.大盘增加较大，入世量增加，开发商在剧烈竞争中会进一步压缩利润空间。
【房价预测】
涨价因素和制约因素相互作用的结果，预计2005年沈阳市商品房房价稳中有升，涨幅会控制在10%以内。
本组稿件资料提供沈阳市房地产研究所范翰章时代商报记者冯旭整理
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