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目前广州的新开发项目主要集中在东圃、白云、番禺、花都等近郊地区，楼价短期内没有大幅抬升的支撑点。
对广州楼市而言，2004年是波澜壮阔、峰回路转的一年。这一年，楼价开始触底反弹，并以令人惊讶的速度向上蹿升；这一年，业主维权行动风起云涌，逐渐走向以法律为武器的理性时代；这一年，楼市的“黑幕”相继曝光，一批“楼市病人”正等待拯救；这一年，政府“阳光行政”的力度加大，老百姓有了更多的知情权……
在2005年即将到来之际，我们选取老百姓最关注的角度，分析明年的楼市“十大悬念”，并作专业的预测。无论是风高浪急，还是渐入佳境，2005年都是值得我们共同期待的一年。记者吴晓波
一问：明年我们还要捱贵价楼吗？
数十新盘上市楼价回稳
今年现状：2004年伊始楼市一片“喊涨声”，住宅价格止跌回升，并一路走高。第三季度的统计数据显示，全市八区住宅成交均价更是突破5500元／m2,比去年同期增长了10.4％。
明年展望：几大因素制约升势
虽然今年的楼价涨幅明显，但并不意味着明年的楼价也会像今年这样飙升，市场人士普遍认可的观点是明年的楼价将会稳中微升，但不会飙升。
据广州经纬房地产咨询有限公司提供的统计数字显示，明年新盘或有新一期推出的楼盘约有数十个，这意味着市场新货的供应量依然较大。虽然今年住宅的供应量小于成交量，但是房地产市场多年来的空置和积压面积仍然是一个不容忽视的问题，空置率依然高企。
同时，“烂尾楼”的整顿也是政府的重点工作。尽管相当一部分“烂尾楼”已成为市场上被淘汰的产品，但是这些“成品”始终都是要被消化的。近年，已有部分“烂尾楼”重新推出市场，由于在价格上有一定优势，销售情况比较理想。而在未来还将有更多的“烂尾楼”被盘活，受其自身因素的影响，其售价将不会太高，这在一定程度上将影响广州楼价上扬。
此外，广州市土地供应量并不少，发展商手中的土地储备依然充足。就目前市场的情况看，楼价在未来的几年内不会因为“缺地”而变贵。而且目前广州市的土地供应主要集中在东圃、白云大道、花都等近郊地区，这些区域的供应量将有所放大。作为新兴的居住区域，楼价还没有被大幅抬高的支撑力，因此广州楼价受郊区楼价所“拖累”，其增幅也将有所放缓。
随着宏观调控的力度加强，目前广州房地产市场已进入“大洗牌”阶段，部分实力不济的房地产企业将被淘汰。不少中小型的房地产企业靠抵押房产来换取资金，银根收缩有可能导致部分房地产企业倒闭，市场上将出现不少拍卖房，这也将导致楼价走低。
2004年楼价偏高，加上贷款利率上升，令不少购房者对楼市抱着持币观望态度。尤其是对中低端消费群，特别是首次置业者入市的积极性受到一定影响。市场的供求关系发生变化，将影响市场的承接力和楼价的上涨速度。加上建筑材料市场的价格走低，也令明年楼价的上涨失去了一个强而有力的支持。记者王荔珏
本报房地产版观点：
明年广州楼价将平稳发展，价格上升的空间不会太大，升幅将回归理性。
二问：明年买楼选择多吗？
众多中小新盘纷纷出炉
今年现状：即将过去的2004年，全新楼盘并不是很多，更多的只是旧盘的新一期产品和新的组团，就好像演员总是那几个，只是变换着不同的面具和戏服而已。
明年展望：项目“精耕细作”
“8·31”大限以后，开发商再要几百几千亩地拿地显然已经不可能了。所以现在发展商都对手中的土地进行“精耕细作”，就算是占地只有几千平方米的写字楼，一两万平方米的住宅项目，也务必花高价聘请国际知名设计师、规划师，进行精心规划。明年，中小型楼盘将纷纷出炉，就连合生、富力、珠江地产等巨头，也开始改变过往“大鸡不食细米”的习惯，转而操作一些小盘，比如合生的南洲路项目就是例证。如此一来，消费者的选择就更多了。“中小规模楼盘在居住舒适度和便利性方面有着大盘不可比拟的优势。”蓝色康园营销总监李黎如此评价。
本报房地产版观点：
市民买楼选择多，市场上将以中小型楼盘为主。
三问：明年哪些地段将大热？
大发展商涌进白云花都
今年现状：2004年，以往大盘林立的华南板块和东圃板块供应量开始减少。而白云及花都板块，由于土地储备充足，大发展商纷纷进驻，开始成为楼市的生力军。
明年展望：白云楼价突破五千
白云大道北（集贤庄、永泰村、黄边村一带），目前已有方圆集团、新世界集团、恒大集团、时代发展集团、利海集团、正域地产等广州众多有实力的发展商共同抢滩。而到了明年，占地15万平方米的种鸡场用地将推出，这一带将更加热闹。未来三至五年，这一带可望成为一个居住人口达到20万规模的住宅区。
寒桐投资顾问公司总经理韩世同认为，白云区由于新盘集中，土地后续供应充足，产品的密度低，规划合理，加上机场搬迁后的规划、交通利好，明年这一带的楼价有望超过5000元／m2,升值潜力非常好。预计明年花都的住宅开发方向将主要是为周边的投资项目作配套。黄埔区明年也会迎来较大的发展机遇，值得关注。记者吴晓波
本报房地产版观点：
明年楼市大热之地将是白云、花都。
南沙奥园将是明年崛起的其中一个“巨无霸”大盘。
四问：明年会再度加息吗？
可能再加供楼压力增大
今年现状：10月底，中国人民银行公布了提高存贷款利率的决定，这也是9年多以来人民银行在多次减息之后的第一次加息。到了明年1月，所有贷款买楼者的按揭供楼款都要增加一些了。
明年展望：视乎调控效果
2004年10月28日，在得知加息的第一时间里，北京大学教授、知名经济学家宋国青就表态：此次上调0.27个百分点的幅度太小，其目的只是试探性的。在2004年冬季召开的中央经济工作会议上，中央已经明确提出了明年的大政方针将是“继续加强和改善宏观调控”。种种信息表明，2005年央行再度加息的可能性很大。
那么，2005年继续加息的幅度会有多大呢？这恐怕要视乎宏观经济层面的多种因素了。
寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同表示，和此前的减息一样，人民银行的加息也很有可能采取小幅多次的形式。由于此前我国曾历经多次利率下调，居民和企业习惯了低利率时代的生活和运作。加息使人们的生活和心态都发生了微妙的变化。目前，利率已作小幅上调，但另一方面，物价等经济运行指数未来的走势却并不十分明朗。所以，即使是赞同我国已经进入“加息周期”的经济学家们，也认为利率的变动其实并没有一个时间表。而且即使我国真的已经进入加息周期，这期间，伴随实际的经济运行情况，利率也有下调的可能。从历史数据来看，在1978年至1996年的利率上升通道中，银行利率曾于1990年和1991年两度下调3个百分点。
不过，当前宏观调控仍然处于关键阶段，而今后宏观调控可能存在的变数，是预期利率再次变动的主要依据。只有日后通货膨胀压力缓解，经济运行健康平稳，继续加息的可能性才会变小。记者谭胜
本报房地产版观点：进入加息周期，有很大可能再度加息。
五问：明年有“巨无霸”大盘冒起吗？
寥寥数大盘难成大气候
今年现状：今年以来，由于土地供应量的收紧，广州大盘的上市量也在锐减，目前在售的一些“巨无霸”式大盘，例如市区内的骏景花园、逸景翠园、珠江帝景苑，以及华南板块的祈福新村、华南新城、广州雅居乐花园、南国奥园、星河湾等等，都是两三年前已经开始开发的，如今，在售的单位只是其新一期而已。从严格意义上分析，在2004年，除了美林湖畔花园、富力桃园和万科·广州四季花城外，并没有新的“巨无霸”式大盘在市区内或者是在近郊推出。
明年展望：大集团有新力作
明年，这种大盘缺乏新面孔的现象有望得到一些轻微的改变。根据记者掌握的可靠消息，在白云大道附近，将有南湖板块目前为止最大的一个住宅项目推出，该项目的占地面积在13.3万平方米以上，这在市区范围内属相当难得的大地块了。同时，位处黄边路的种鸡场地块，无论是未来花落谁家，也将是市区概念的一个超大型住宅项目。
在房地产开发的新兴热门区域花都，也将有一系列占地面积在500~1000亩的住宅项目相继推出，其中不乏大集团的新力作。
在华南板块，虽然可开发的地块已所剩无几，但一些发展商手头上依然有一些早期“囤积”下来的大地块，像洛溪地产在华南碧桂园的南面就还拥有66.6万平方米左右的地块。此外，在南沙，也将有大规模的楼盘上市，其中，最具代表性的项目是奥园集团所开发的、集商住于一体的南沙奥园，该盘占地规模达66.6万平方米。记者王荔珏
本报房地产版观点：明年白云、番禺、花都分别有大盘推出，但数量明显不及前两年。
六问：明年是不是买铺投资的好时机？
小区临街铺是投资黑马
今年现状：由于今年整个楼市都呈现出一片兴旺，商铺市场在今年也有着不错的成绩，尤其是下半年来商铺的买卖与租赁都显示出较好的发展势头，给投资者带来更大的信心。
明年展望：商铺需求加大
从2004年12月11日开始，国际商业流通和服务行业在我国内地市场的经营限制已经全面放开了，随着越来越多的商家进入广州，必将对商用物业产生巨大的需求，从而刺激商铺交投的进一步活跃，所以明年的商铺市场颇被看好。
中原地产商铺部市场拓展主任张先生分析说，明年商铺市场应该会比今年更有起色，除了整个市场的需求量增加的利好外，今年年末的良好发展势头也让人更具信心。商铺投资除了可以关注街铺和商场铺外，投资顾问建议其实也可以把目光放到现在越来越热的小区临街商铺上。
如果希望降低投资风险，中小型投资者可考虑投资小区商铺。许多大型社区汇聚了一大批长期稳定的消费群，令小区商铺有不俗的投资价值。
建议入市的投资者首先考察清楚该小区的消费力情况、成熟度、入住率及商铺的位置等，最保险的还是投资带租约的小区商铺。记者黄丹摄影报道
本报房地产版观点：可多关注小区商铺。
七问：明年写字楼市场会否供大于求？
写字楼市场竞争白热化
今年现状：今年广州迎来了写字楼的开发热潮，珠江新城、体育中心周边，不少甲级配置的写字楼纷纷启动，又有大量烂尾的写字楼复活，而且商住合一的商务写字楼也纷纷出现。供应量加大后，成交的放量也开始加大。据权威统计数据，今年1~10月，广州全市写字楼成交达32.64万平方米，比去年同期增长10.8万平方米。
明年展望：进入调整期
由于市场上在建的写字楼增多，不少业内人士都认为明年写字楼市场将面临供大于求的状况。
中原地产写字楼部总监朱辉认为，供大于求是肯定会出现的现象，但价格则未必会迅速走低。2005年，只会是一个写字楼市场的调整期。他预计，未来至少要用3年左右的时间，才能消化2005~2006年期间新上市的约200万平方米的写字楼供应量，而写字楼市场的供应量到了2006年将达到一个顶峰，之后可能会出现推出较长免租期优惠、租售价格阴跌等情形。
在1992年~1996年，广州的写字楼市场曾经达到过最高峰的供应量，共约有200万平方米左右，之后的几年市场一直在消化存量。到了2000年，由于经济回暖，甲级写字楼的供应开始紧俏，售价也一路上升。但随着今年以来新开工写字楼的增多，明年的写字楼市场将逐渐显现供大于求的态势。
朱辉认为，明后年新开工的写字楼将主要集中在天河，特别是在富力及城建集团两个大公司手里，（富力共有8个商业项目，城建集团共有6个商业项目，两个集团掌握的商业项目是广州商业地产的重头戏）。若珠江新城目前在建的写字楼全部交付使用的话，建筑面积将过100万平方米，这里将是写字楼市场竞争最白热化的区域。
新建的写字楼大都是按照最新标准设计，以超甲级定位打造。虽然他们开出的价格都并未高于中信广场目前的成交价，却可以显示明年写字楼市场除了竞争白热化外，还将迎来大范围的升级换代热潮。因此珠江新城也是中原地产最看好的商务区域，该公司已打算在此开设新的写字楼分行。
值得注意的是，纯甲级写字楼的消化速度取决于外资机构进入广州的速度是否增快、民营企业壮大是否迅速以及新产品的质素是否大幅提升这三个主要因素。中原地产对于2005年广州纯甲级写字楼的消化速度持审慎乐观态度。记者吴晓波
本报房地产版观点：写字楼市场将初现供大于求的态势。
八问：明年房子还会继续“豪”下去吗？
依然求“大”装修未必豪
今年现状：今年，大户型风行广州楼市，三房单位普遍从前两年的100平方米左右，加大到普遍120~150平方米。另一方面，装修标准也不断看涨。从前600元／m2的标准都可以归入“豪装”的行列了，但现在不少中档盘的装修标准都上升到了800元／m2,一些新兴豪宅的装修更是出现了3500元／m2、5000元／m2等令人咋舌的标准，楼价也随着装修标准的提高而屡创新高。不少市民感叹：“越来越买不起楼了。”
明年展望：户型设计偏大
中原地产项目拓展部总监黄韬认为，今年大户型风行，其实主要是由于二手房成交增大，不少人可以通过卖旧房买新房来改善居住环境。而且随着市民经济实力的增强，对居住的舒适性要求也进一步提高。
不过，他认为三房单位仍将维持在120~150平方米的水平，显示目前的房价已到达一般家庭所能承受的高点。预计未来这类大户型会在天河、番禺以及一些市中心热门地段占主流地位。
而一房一厅等类型的投资性物业，由于用户要求提高，估计会出现面积增大的趋势，一房户型的面积将由现在的30~40平方米，上升到50~60平方米左右。而目前市场上被热捧的小复式产品则只属过渡期产品，应该不会成为市场主流。
另一方面，黄韬认为，今年不少楼盘大幅提高装修标准，只是等于找到了一个新卖点，噱头大于实际用途。由于买家都很理性，而且过高的装修标准对于普通用户来说也超出了使用的范畴，这种宣传手法将难以成为市场的主流，预计明年不会再有太多以装修标准为噱头的情形出现。
不过，随着楼盘档次的普遍提高，在公共部分如大堂、园林、会所方面提高装修标准的情形，在明年则会进一步明显。记者吴晓波
本报房地产版观点：超豪华装修难成市场主流。
九问：发展商卖楼还是靠三板斧吗？
期待创意营销激活楼市
今年现状：今年以来，由于楼价不断上涨，买家基于买升不买跌的心理，因此踊跃入市，这无形中就“养懒”了发展商。相当部分的楼盘不再重视楼盘的形象包装以及营销技巧的创新，在开售时热衷的招数就是先进行认购登记，让买家缴交5000~20000元不等的诚意金，当“储蓄”了一定数量的客户后，又不按照当初客户缴交诚意金的先后顺序进行认购，而是采用或排队或抽签的方式来造势，这样一来，楼盘销售时的人气是旺了，但买家却往往因此而怨声载道。
明年展望：平实≠平淡
目前广州住宅市场出现了平实的营销手法，发展商们不再热衷玩花样炒概念，而走向平实对买家而言也相当有利。但这不意味着营销技巧就要一味地平淡无奇。
近期，云山诗意·人家的登场就为沉闷的住宅市场带来了一抹亮丽的色彩。单从其广告宣传上，就可发现发展商花费了一番心思。该盘的发展商方圆集团副总经理黄新发透露，云山诗意·人家是把东方的文化艺术融入了楼盘的规划设计以及宣传推广中，这对“骨子里”重传统的东方人来讲无疑是能唤起一种心灵的共鸣，当然也就能引起市场的关注了。
云山诗意·人家的新鲜亮相，对目前广州楼市普遍采用的卖楼单靠收诚意金、制造排队效应的单调推广方式将是当头棒喝。明年初，华南碧桂园又将重出江湖，按照碧桂园集团以往那种喜欢制造轰动效应的操盘手法，相信肯定会有新招出手。记者王荔珏
本报房地产版观点：也许还有更多板斧。
十问：明年买楼还要斗智斗勇吗？
房地产市场走向更规范
今年现状：网上“业主论坛”上业主们相互之间交流怎么与发展商斗智斗勇维护自身权益的帖子向来都是点击率最高的。也难怪，一向以来都是买的没有卖的精，发展商和中介公司为了尽快达成交易，所使出的“小动作”、“小花招”甚至“大花招”一向都不少，而消费者们无论是在经验还是知识背景以至于心理素质上，都很难和“专业人士”一较高下。
明年展望：信息更透明
真正良好的市场环境，不仅对消费者有利，对于发展商和中介公司一样是有利的，因为只有这样，才能避免优不胜、劣不汰的不公平情况发生。
今年以来，广州的有关政府部门加大信息公开的改革力度，比如市国土房管局在网站上公布了抵押房信息，规划局在“规划在线”网站上公示了小区规划信息等，都有效地改变了消费者在信息方面的不对等状况。正所谓“百姓知情，天下太平”，如今，市民对于抵押房不再视为洪水猛兽，对于一些违规的问题也有了查询、投诉的渠道。广州市房屋交易所负责人黄文雄表示，随着广州房屋交易新的电脑系统的启用，消费者对于房屋信息的掌握将更为全面和及时。果真如此，则消费者幸甚！
(中国房地产信息网 www.crei.cn)
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