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工程款拖欠直接影响着国家经济建设的健康稳定发展。对于承包人来说，建设工程优先受偿权是解决工程款拖欠的锐利武器。《最高法关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条规定：人民法院在审理房地产案件和办理执行案件中，应当按照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。但实际应用中，必须注意它的以下法律特性：
■优先受偿权优于抵押权
优于抵押权是指发包人在拖欠工程款的同时，还欠第三人的债务，并且将承包人所建工程抵押给了第三人。一旦发包人以该工程折价、拍卖偿还对外债务时，根据优先受偿权，承包人将处于比第三人优先的清偿顺序。例如，虽然发包人为了银行贷款而将工程抵押给了银行，但在折价、拍卖工程时，承包人的工程款将比银行贷款优先受偿。
■优先受偿权的行使条件
其条件是承包人的债权应当明确存在。因此，在工程竣工验收时，承包人必须与发包人完成工程价款及其他拖欠款的结算，不完成结算也就意味着未来6个月内无法行使优先受偿权。
■优先受偿权的行使程序
双方结算完成后，承包人应以书面形式催告对方在合理期限内支付工程价款。“合理期限”可根据以下情形确定：（1）根据《民法通则》规定，由承包人根据欠款数额的多少以及通常所需要的准备时间而定，一般不少于15天；（2）如双方对竣工结算后催款的合理期限有约定的则从其约定；（3）如双方采用第2版《建设工程施工合同示范文本》的，根据该范本通用条款33．4条的规定，合理期限应为56天。
■优先受偿权的行使限制
一是消费者在交付购买商品房的全部或者大部分款项后，优先受偿权不得对抗买受人；二是优先受偿的内容包括应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括因发包人违约所造成的损失（直接损失、间接损失和期得利益）；三是行使期限为6个月，自建设工程竣工之日或约定的竣工之日起计算。
■不宜折价、拍卖工程的范围
1、所有权不属于发包人的工程。即当初签承发包合同时，就是由非所有权人即不是真正的发包人签订的；2、国家重点工程及具有特定用途的工程。前者有严格的定义。后者应当是涉及国家根本利益和国家安全的国防、军事或国家的尖端工程。
在实践中，不能把不宜折价或拍卖的工程性质范围任意扩大，一般的公共设施、政府工程、国有企业的工程都不能列入。·
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