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中原地产写字楼总监朱辉认为，促成明年广州写字楼出现“井喷”之势的原因有：
●广州市政政策的支持，市政交通、基建工程等设施得到进一步落实，如珠江新城少年宫、博物馆、图书馆、歌剧院等城市中轴基础建设全力筹备及破土动工，增强了发展商的信心。因此，广州市政的落实为写字楼的持续发展创造了良好的政策及基础环境。
●经济环境在持续改善，越来越多的各层次的企业实体都取得不错的经济效益，企业数量及规模发展壮大，进入写字楼办公的企业不断扩充。
●经济环境的持续改善增强了本地实力型房地产发展商的资金运作能力，另外，本地大型发展商随着企业的发展，需要以长线、投资型的物业作为企业的固定收入或长线投资物业。直接刺激了广州写字楼物业的激增。
●国际经济环境持续向好，使越来越多的知名全球性企业开始涉足有巨大利润前景的中国市场，而作为中国南大门的广州将是许多际国企业开拓中国市场的首选进驻地或中国总部，外资企业进驻广州办公的市场前景看好。
□ 综述
写字楼供应步入“尖峰时刻
写字楼市场与当地经济走势“一脉相连”，城市的主要经济力量推动着写字楼市场的发展，业界中有个通俗的说法，称写字楼市场是经济活动的“晴雨表”，也有人称写字楼是城市的表情，写字楼的表情集中表达了城市的经济脉络和财富的流向，当然从写字楼的地理分布及市场冷、热情况也可窥探出城市财富的坐标与走势。
自1993年至今，广州写字楼市场几经沉浮，前后经过了两个完全不同概念的“200万平方米”的供应量。中原物业的一位负责人称，1993年、1994年间，是广州写字楼的供应最高峰，大约200万平方米，这个体量广州用了10年的时间消化；1997年间，受亚洲金融风暴的影响，广州写字楼多数业主为香港投资客商，为了自救，他们尽量抛售物业，广州写字楼处于最低迷状态。更有行家称，1998－2000年间，广州几乎没有写字楼的成交记录。
2000年，中国进入了“IT狂潮”，甲级写字楼出现了缺货的状态，广州写字楼市场也呈现了畸形发展的态势，高端产品缺货，低档、过时的写字楼物业空置率居高不下。
2003年，受SARS的影响，写字楼物业的供应与成交一度出现了下降；但同一年，中国加入WTO及CEPA，市场需求上升；今年年初，随着“9＋2”概念的提出，以及广州市政府对珠江新城规划的调整、琶洲启动，整个写字楼市场供应一时急剧增加。
2004年，广州多数烂尾楼复工，多个前期规划的写字楼项目“改装”为眼前盛行且好用的商务型写字楼。2005年－2006年，将是广州又一个新的200万平方米供应量的“尖峰时刻”。
我们不禁要问，前一个“200万”消化了10年；新一个“200万”需要多长时间？尤其是近年来，政府的宏观调控，写字楼物业能支撑多长时间？尽管广州有了多方利好，但写字楼物业的用家价值直接决定了写字楼的价值，北京、上海分布了多数国际级总部企业，就此方面而言，广州在中国的经济地位暂时没有优势，跨国大企业少，市场拉动力不强。2005年，是写字楼供应量全面爆发的一年，关键的一年。
不过，对于明年写字楼上市量，各方看法似乎也不统一。中原地产一位人士认为，明年上市量将达80万平方米，世联一位人士则称，约有100万平方米的投放量，中立一位人士则说有150万平方米以上的投放量。他们表示，这些写字楼需要一段时间消化，但总体而言，市场前景乐观。
□ 承接力
写字楼集中放量市场能承受多少？
面对广州写字楼井喷的现象，业界会否担心其市场的承受力呢？又或者业界认为是房地产的另一场盛宴呢？
中立地产写字楼代理有限公司董事总经理文志坚认为：不用担心市场的承受力，但明年的放量大概需要三年的时间才能消化完。因为购置写字楼物业与住宅置业不一样，因为购买写字楼多数为“企业行为”，一个物业的成交一般需历时三个月才能成交。且广州写字楼的投资市场远未被激活。写字楼市场不一定要全部是新的客户，广州现在的写字楼客户大多数都有“更新换代”的需求了，一是随着企业壮大的需求，从面积、硬件配套、科技含量、生态氛围等各层面都需要“升级”，因此这一部分“旧客户”是市场潜力股。
另外，目前广州“住宅楼办公”的现象十分普遍，尤其是目前的珠江新城、天河北等区域，如果能够将这部分市场激活也是极大的市场空间。
行家预测，两三年内，仅珠江新城的写字楼供应量便可达100万平方米左右。
明年广州写字楼市场出现“板块学说”
以前学世界地理时，有各种“板块学说”。现在广州各大写字楼代理行针对明年写字楼的大放量市场作出研究之后，也纷纷亮出自己的观点，记者归纳为几大类。
中原：“大十字形”说
据中原地产保守估计，明年上市量在80万平方米左右；该观点认为：随着广州发展的“城市东移和南移”战略，环市东和天河北商务区在广州商务格局中独一无二的地位已经逐步淡化，但它们的商务地位将从核心转变为全新商务格局的策源地，一个全新的商务格局——“大十字商务格局”已经逐步形成。“大十字商务格局”中的纵轴是根据广州市关于中轴线规划的战略方针，规划确立起来的新型中央商务区；横轴是自环市东为起点，向东发展，经东风东、天河城到岗顶——五山地域。
世联：“三分天下”说
广州世联认为，未来写字楼供应格局呈现珠江新城、天河北、琶洲三足鼎立。在两三年内，仅珠江新城的写字楼供应量便可达100万平方米左右，琶洲将有35万－50万平方米的供应量；在天河北区域由于有大量停建的写字楼项目复苏启动，也将在1－2年内出现供应高潮，初步统计约有50万－80万平方米的总量。以此形成广州新写字楼市场供应的三足鼎立之势。
中立：“各区争艳”说
中立地产写字楼公司认为，按现阶段各发展商公开的进度明年能如期交楼的话，2005年甲级写字楼便可达150万平方米，广州各区均有分布，珠江新城、东风路、体育中心一带较集中，越秀区也不容忽视，明年估计有20多万平方米上市，海珠区将超过10万平方米，黄埔区也有，约4万平方米，后年该区还将有更大的供应，南沙等均有分布。
新面市的写字楼在外立面方面表现得更为现代。
新出炉的写字楼无论是建筑设计还是内部装修，都有了一个新的“起跑线”。
□ 质变
集体与时俱进升级换代
2005年，广州写字楼除了放量大外，仍有许多可圈可点的“质”的变化，尤其是在硬件配套及办公理念方面。近期写字楼市场较为重大的新闻是，宝洁总部搬到中泰广场。业界笑称：“宝洁救了中泰一命。”
办公设备人性化
记者了解到，中泰广场的办公设备等有着“质”的飞跃。据宝洁员工介绍，功能齐备、办公环境及设置非常人性化，当时一张办公椅子的功能介绍便长达20多分钟，其功能齐全及保健功能可见一斑。另外，办公环境中注重人性化关怀，有舒适的休闲区，同事间可躺在“按摩椅”上轻松探讨工作。中泰便是以此吸引了宝洁。
纯复式写字楼
市场对广州现有的甲级写字楼在层高、光纤容量、空调等方面提出了更高的要求，可以预计，新出炉的写字楼会赢在“起跑线”上。如天河的壬丰大厦，达到世界标准的5A智能化系统及顶层300平方米的直升机停机坪，再如珠江新城勤建商务大厦特色的纯复式生态设施等各方面的配置素质都较高，创新元素和细节设计及高科技智能化很受重视。
电梯、中央空调升级
针对市场变化，写字楼在生态、环保、健康等方面也有更高的要求。据富力介绍，目前已动工的科讯大厦，标准层高达4米，电梯荷载量达到4000－5000平方米／台；在设备选择方面，可满足24小时办公的需求；另外还具备了独立计量的空调系统，突破了现有甲级写字楼中央空调的弊端。写字楼有其特殊性，如某些贸易型商家，由于与境外贸易存在一定的时差，多数更强调深夜上班，因此对独立计量空调、用电等有特殊要求。
客户群进一步细分
在写字楼的客户群体方面，进驻写字楼的企业规模和实力逐渐形成两个“极端”。公寓式写字楼如时代新世界吸引了创业型的中小企业进驻，同类型的有白云大厦、锦洲国际等；随着高档次和超大规模的写字楼陆续登场，将吸引到国内外大型企业总部的进驻。
□ 数据分析
今年前10月成交32.64万平方米
记者日前获悉，近三年来广州写字楼市场呈现几大变化：
空置率下降
从2001年初广州市写字楼市场开始出现了强劲的态势，新供应面积、成交量和成交均价皆呈现了阶梯性增长，经过近几年的调整和消化，写字楼空置率下降，2002年为22％，远低于1996年的47％，而甲级写字楼的空置率低于10％，出现了供不应求的局面，如中信广场、国际电子大厦、东山广场等出租率均在95％。随着空置率下降，租金水平有所提升。
成交量上升
2003年，广州市原八区写字楼预售面积为38.4万平方米，较2002年上升了61％；从成交面积来看，2003全年成交21.84万平方米，2004年前十月成交已超过去年全年跃升为32.64万平方米。
成交均价微降
广州十区写字楼市场的均价走势由1998年到2001年都呈现稳步下降的趋势，到2002年，预售写字楼均价开始上扬，均价达9413元／平方米；是近5年来均价首次回升。但是到了2003年，预售写字楼均价又出现较大幅度的回落，均价跌至7691元／平方米，截至2004年10月份，写字楼均价仍低位徘徊，再次下挫到7686元／平方米。而广州市十区二手写字楼从2002年到2004年6月的成交均价也一直呈现下跌趋势，2002年为4779元／平方米，2003年为4492元／平方米，2004年6月为3902元／平方米。
分析写字楼价格下跌原因，主要是由于近两年来上市的大部分写字楼档次较低，甲级写字楼较少，主要集中在公寓式或中档写字楼为主。另外，今年四大商业银行筹备上市，将大量的抵押写字楼抛售，进入拍卖市场的价格一般较市场价低，因此也拉低了整个写字楼成交价格。再者，2003年广州市推出的一批烂尾楼项目被收购或重新启动，今年纷纷上市，这批项目售价相对较低，也相应拉低全市的成交均价。
从2004年上半年二手写字楼的成交量来看，较去年同期相比上升了22％。东山、天河仍为成交重点。荔湾、海珠两区的写字楼成交增幅大，荔湾区今年上半年二手写字楼的成交面积为1.93万平方米，同比去年同期上升近13倍，是广州十区中二手写字楼成交面积同比增幅最强的。
广州写字楼市场成交面积一、二手比例为6：4。
□ 分布趋势
“孔雀东南飞”
广州城市的发展脉络一直沿着东山、越秀等地发展至今，商业氛围也沿着这样的脉络一路延伸。
广州的第一座写字楼为环市路的世贸大厦，开创了广州的第一代写字楼；而第一写字楼项目也便围绕着该地域慢慢发展，进而使该区域有了发展“总部经济”的条件。
第二代写字楼的集中地，在天河，以中信广场为代表，并以此地脉(天河体育中心为核心)聚集了大批量的写字楼项目。
随着城市东移、南拓，第三代写字楼向着珠江新城及琶洲这个方向发展。
□ 记者手记
投资市场远未启动
采访过程中，多位行家提到，“广州写字楼的投资市场远未启动，其他城市投资写字楼物业已蔚然成风时，广州投资商家仍着眼于住宅与商铺。”
为什么？
“因为很多人被写字楼坑过，还有阴影。”一位深圳商家如是说。
“但这大概是十年前的事情了，也是整个亚洲金融风暴为起因，其杀伤面辐射了多个城市，为何独是广州至今尚未痊愈？”
这位刚到广州投资的深圳商家一脸无奈，他对广州的众多规定一筹莫展、不可思议，讲述了一些际遇，如广州规定：建筑体外面未经申请允许不准悬挂任何条幅。结果他为了在其推售中的写字楼项目外立面上挂出宣传条幅，向相关部门申请并征得同意了。但过不了几天，城建、工商，市级、区级、街道等各行政层面的机构都可以过来“勒令”拆下，理由是各级的要求不同。他认为这种不规范、不透规定明令许多投资商止步，当然也是写字楼市场的隐忧
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