|
■ “我们是一个建设者，但也是一个破坏者。我们每天在拆掉旧的住宅，但也在建设新的社区。我们传统的民族文化是建立在社区上面的，但是当我们把旧的文化打破以后，新的社区应该建立一种什么样的文化？”身为开发商的黄怒波，却以一种诗人的方式来“质问”如今房地产开发和经营不得不面临的一项新挑战———社区文化冲突。
近年来，随着房地产业的发展，新型城市社区日渐增多。这种新型城市社区与传统城市社区相比，其社会关系也发生了很大的变化。住户变成了业主，房管所变成了物业管理公司，形成了一系列新的社会关系类型。与此同时，一些社区的各种冲突和矛盾也日渐突出，甚至发生流血对抗，原本就脆弱的社区文化几乎被破坏殆尽。2004年，这种现象尤其突出，不少社会名流也卷入其中，有人甚至将今年称为“维权年”。
“应该说在这里面有开发商的责任，但是业主也需要理性看待这些问题。”中坤投资集团董事长黄怒波说。
■ 转型时期的必然现象
社会学家陆建华认为，社区文化冲突源于从单位的居住社区向非单位的居住社区过渡过程中，房地产开发商、物业管理公司和业主三股力量之间没有找到一种相互协调与合作，共享资源和利益的良好机制。
中国社会科学院研究员雷颐也认为，社区矛盾与冲突是社会转型时期的正常现象。他说，改革开放实行社会主义市场经济后，人们逐渐从“单位”制中解放出来，成为“社会”人，开始出现自治的社区，“大院”正被社区取代。由于现在正处于转型当中，社区还是新生事物，因此社区如何自治，业主与开发商、物业的关系如何处理，彼此的权利与义务关系还有待在实践中被理清、理顺。
黄怒波认为，之所以社区冲突成为当前城市社会的普遍现象，一个重要原因是业主与开发商、物业公司之间缺乏理性沟通的理念和渠道，因而使得聚众闹事、打架等低级的原始斗争方式成为了双方“沟通”的手段。
■ 解决需要多方合力
昔日孟母为了选择一个好的生活和教育环境，不惜“三迁”。今天，对于普通购房者而言，像孟母这样迁移，主动寻求新的社区环境或许并不现实，因此，社区和谐的建设就显得尤为必要，虽然它任重道远。
陆建华认为，要想走出社区文化的冲突和困境，文化建设、利益协调和法律法规建设三方面都不可缺少。他认为，开发商、业主和物业管理公司应该建立一种社区共同体的观念，“共同体的感觉是社区文化最核心的东西”，在社区这个平台上，大家的利益是联在一起的。同时，对于矛盾、摩擦和冲突最重要的是要通过法律或其它规范化的方式来解决。
陆建华说：“如果从利益的角度看，业主委员会实际上是一个利益主体。开发商和物业管理公司也是利益主体，而且以法人的形式存在，但业主委员会的利益主体除个别城市外，在现有法律上还没有一个确定的位置。如果在法律上把三方面划分清楚，这对解决矛盾将会有很大的推进作用。”
北京戴德梁行物业管理有限公司总物业经理王维德认为，社区发生矛盾和冲突的症结往往表现为居民的物业管理消费观念不成熟和物业管理公司自身的行为规范存在问题。目前，许多开发商往往都把物业管理作为商品房营销的一个卖点，客观上增加了业主对物业管理过高的期望，但同时业主自身“花钱买服务”的消费意识又比较欠缺。由于物业管理市场环境不成熟，有些企业行为不规范，企业自身又缺乏造血功能，于是就发生了这样和那样的矛盾冲突。要想消除冲突，树立良好的社区文化，物业管理公司在提升物业服务水平的同时，业主也应形成物业管理的消费观念。
■ 业主维权基金：一种新尝试
哪里有冲突和矛盾，哪里就有智慧的火花在迸发。为了解决社区矛盾和冲突，一些业主在“资金”上动起了脑子。日前，南方一社区业主通过卖废品来筹集社区维权资金。在北京，中坤地产也宣布出资为其开发的长河湾项目设立了一笔总额为20万元人民币的“业主法律基金”，业主有权利动用这笔基金雇用律师为他们自己的权益与开发商或物业公司打官司。黄怒波认为，开发商建立“业主法律基金”，一方面能够帮助业主形成通过法律途径理性维权这一先进理念，另一方面也为业主与开发商或物业公司之间的理性沟通开辟了一条现实渠道，提高了沟通的层次。
与此同时，中消协有关人士透露，中消协将于明年“3•15”前创建一笔商品房诚信基金，用于支持消费者在商品房领域开展维权活动。
业内人士认为，业主维权基金的建立虽然有助于社区矛盾和冲突的解决，但是，从长期来看，完善相关法律配套才是解决问题的根本出路；同时，开发商树立诚信开发观念也至关重要。另外，社区文化建设是一个综合、复杂而深刻的系统工程，并不是单纯通过法律和资金就可以解决问题
|
