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四川大学教授、博士生导师杨继瑞认为，2004年，有以下七大因素影响着成都房地产的发展。
一、土地上涨房产利润降低
土地拍卖继续使房地产开发中土地成本上涨。根据国土资源部出台的《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定》，要求商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让土地使用权。各地也出台了相应的实施细则，并大力推行国有土地使用权拍卖。众所周知，在商品房的价格中，地价一般要占20％以上。以成都市为例，2001年以前，成都春熙路的地价大约为每亩800万元左右，2004年上涨到每亩2000万元左右。
二、建材上涨房产运作压力加大
以钢材为龙头的建材价格的上涨将继续增加房地产开发商的运作压力。近年来，我国宏观经济的持续不断增长，促使物价总水平有所上升，尤其是钢材等建材价格的上涨，导致房地产建筑成本处于只升不降的格局。
三、配套设施提高成本上升
配套设施要求的提高导致房地产开发成本的上升。建设部新修订的《城市居住区规划设计规范》，对新建居住区的配套设计规范及房屋品质提出了更高的要求。例如，就新增建停车位而言，以一个可销售面积为10万平方米，可容纳1000户的社区为例，依据2001年的配套规范，只需200个至300个车位；但是，按照新的设计规范，100平方米以上的单元应配备一个车位，则该小区至少需要700个以上车位。其他的如环境规范部分要求，小区环境配套必须增加中水处理系统。这些配套设计规范的变革也将导致房地产开发成本有一定程度的上升。
四、央行加息房价上升
央行加息压力导致房地产价格有一定程度的上升。2004年10月29日，央行九年来首次加息。金融机构一年期存款基准利率提高到2.25%，一年期贷款利率提高到5.58%。其他各档次存、贷款利率也相应调整，中长期存、贷款利率上调幅度大于短期。央行加息会导致房地产价格的上升，并对中小房地产开发商形成巨大压力，还会在一定程度上抑制购房需求的扩张。
五、土地增值税的严格征管
土地增值税的严格征管将使房地产开发商的压力增大。长期以来，土地增值税在相当多的城市并没有严格征收，从而使房地产开发商获得了比较大的利润空间。从2004年下半年开始，各地对土地增值税的口子收紧，实施严格的征管。这样，房地产开发商要么就要削减其利润份额，要么就不得不将土地增值税摊到房价之中。
六、产品的同质性导致竞争加剧
房地产的规模开发一方面可以带来楼盘产品开发效率的提高和开发成本的降低，另一方面规模性的房地产开发又极易导致楼盘产品的同质化。同质化楼盘产品的竞争不可避免地产生激烈的价格竞争，生成“价格大战”的竞争格局。因此，今年存在产品同质性的激烈竞争。
七、信贷政策制约房产发展
央行的有关规定对房地产开发过程中的土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房信贷等七项内容作了严格的规范管理。房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30％；商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。一些规模较小、资金实力不雄厚的房地产开发企业将不得不退出房地产开发市场，房地产市场进一步规范化。但是，这又难免会导致房地产供给的下降。
记者胡龙友
■热线点答
结婚后办房屋产权财产咋算？
姜先生问：今年4月，我和未婚女友共同出资，以按揭形式在成都购买了一套商品房，当时，在购房合同上只签下了我女友的名字。房屋要等到明年5月，开发商才能交房，并开始为业主办理分户产权。但是我和女友还没有决定好何时结婚，我现在想知道，要是在办理产权前，我们还没有结婚，这个房屋不就只是女友一个人的吗？能不能算是两个人的产权？
成都元绪律师事务所吴律师：根据新婚姻法的有关规定，婚前购买的房屋视为私有财产，如果是按揭购房，只有婚姻续存期间缴纳的房款相应部分可以作为共有财产。你们双方可签订相关协议，把该房约定为共有。另外，在办理房屋产权证时，可以要求在产权证上注明，你是房屋产权的共有人。
购买商铺要缴纳哪些费税？
李先生：2002年，我在城中心购买了一套商铺，现在已取得了产权证和土地使用证。当时，办证时已经缴清了所有费用。现在我已把该商铺出租给别人在经营服装。前不久，听说我每年还要交土地使用税和房产税，不知是怎么一回事？购买商铺到底要交纳哪些费用？
成都市致高律师事务所林律师：根据相关税务政策，在成都购买商铺税费这样缴纳，个人或单位购买非住宅商品房，契税按3％收取，由成都市地税局征收；非住宅商品房的交易手续费是按成交价或指导价×0．35％收取，由成都市房地产交易中心代收；转移登记费，非住宅按宗收取，每宗240元，由成都市房屋产权监理处代收。
去年买的房子能否迁户口？
张先生问：我是外地人，2003年11月通过银行按揭的方式，购买了一套80平方米的商品房，今年3月底拿到新房，并装修入住，只是未办理产权证。那么我能否办理入户手续？
成都市合泰律师事务所何律师：根据成都市公安局有关规定，购房金额在15万元以上或购房面积在60平方米以上的，可以申请办理一名成都市户口（购房者本人、配偶或已成年子女其中一人的户口）。您可以在入住后凭购房合同、按揭合同（原件和复印件各１份），最近６个月的缴款收据（原件和复印件各１份）及其他相关材料向房屋所在地公安分局或市公安局办证中心申请办理成都市户口。
能否使用产权共有人的公积金？
刘先生问：我在单位上缴存有公积金，但现在我父亲要买房，在签购房合同时，我是否可以办为产权共有人，从而使用我的住房公积金贷款？
成都市住房公积金个贷服务中心：从政策上来说是可以的；如果是第一房屋所有人申请公积金贷款，相对比较容易一些。
怎样活用公积金还按揭款？
肖先生问：我在单位已交纳了几年公积金，最近以按揭贷款方式买了一套商品房，当时没有办理公积金贷款。那么，我该怎样用活我的公积金以减轻还贷负担？
成都市住房公积金个贷服务中心：根据相关政策规定，职工在发生住房消费（如购房、建房、危房大修等），需要付款给房地产开发商以及还购房贷款本息、付相关税费时，可以办理公积金支取，支取额为上一年度已结息金额（每年的6月30日为结息日），用以偿还按揭贷款。须支取公积金的先由职工夫妻双方所在单位分别填写《职工购建房支取个人公积金申请表》（并附购房合同原件、房地产开发商账号、结婚证原件），经成都市住房管理中心审核盖章后由所在单位开具转账支票到公积金存缴银行办理转账支取手续（每次支取额不能超过一年的还贷总额）。
记者 欧波
(中国房地产信息网 www.crei.cn)
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