京房地产业“收购兼并”风潮难起

“8·31”三个月后，公司间“合作”开发项目实例多于“收购兼并”；业界认为，中小企业并非已经无路可走，大型品牌房企也远未到饥渴状态         　　目前的合作开发主要是房地产企业双方之间以相互参股的方式进行，这样一方面双方可以形成优势互补，同时还可以将双方的利润和风险捆绑在一起。图/IC 　　此前，京城地产业内普遍认为，在国家贯穿全年的宏观调控政策下，尤其是“8·31土地大限”后，致使不少京城房地产公司相继陷入了或缺钱或缺地的困境，一些手有用地但资金实力不强的中小房地产开发公司“求贷无门”，融资渠道紧缩而苦苦挣扎，更多的是有雄厚资金实力的大型房企却苦于手中“无地”一筹莫展，在此背景下，京城地产公司之间的收购兼并风潮涌起，甚至出现公司之间的强强联合。 　　三个月过去了，京城房地产市场却在收购兼并的呼声中依旧风平浪静。“事实上，京城房地产虽然面临多次市场与政策的冲击，却一直难见有‘收购兼并’之举，房地产行业之间的洗牌更多以公司间的‘合作开发’方式进行，这是京城房地产行业特定因素制约的必然结果。”中原地产总经理李文杰分析说。 　　收购兼并风潮并没有出现 　　一段时间来，合作开发的事例反而频频出现报端，中原李文杰称，5年-8年前外来开发商为迅速获得土地才有一些兼并最近一段时间，京城房地产公司之间的合作开发的广告以及合作成功事例频频出现报端，比如香港置地和万通的合作、华远和首旅地产之间的合作等比较有成果的合作开发已经成为业内的典范，北京宏济创业房地产有限公司副总经理毛炳辉也表示，其公司和一家房地产公司进行南三环附近一土地的合作开发已上日程。而关于房地产公司之间的收购兼并情况并没有像以前人们想象的那样频繁出现。 　　“在5年-8年前，一些外来的房地产开发公司由于获取土地资源的难度相对较大，同时他们也倾向于独立进行地产开发，为了能够迅速获取土地资源，那个时候京城房地产公司之间有一些收购兼并的情况，而收购兼并的主要目的是获取土地；另一种情况就是有些外行比如其他行业想进入房地产行业则通过收购兼并而借壳开发。”李文杰说。 　　被收购公司可利用资源不多 　　收购其他行业陷入困境的公司可以借用其品牌、营销网络等，但收购中小房企得不到这些好处房地产开发公司所拥有的资源主要是土地，而收购兼并房地产公司实际获得的有效资源除了土地之外并不是很多。 　　业内人士认为，其他行业“收购兼并”一个陷入困境的公司，可以借用其培育的品牌、营销网络以及营销队伍。“但收购兼并一个陷入困境的房企却得不到这些好处，因为目前国内房地产公司还谈不上品牌效应，消费者更多的还只是重视楼盘的性价比而不是房地产公司的品牌形象。”毛炳辉认为同一地段同一档次产品，名不见经传者开发的楼盘只要每平方米售价较旁边大名鼎鼎的某房企开发的楼盘低500元，相信一定能抢走购房客。 　　业内人士的普遍观点是，在现实中，至今消费者还并不是很重视品牌，相反却更多地讲究性价比。而原公司建立的销售渠道对其他房地产公司而言更是毫无用处，各家房企建立的客户网络甚至营销队伍对另一家房企也没有多少帮助，这是房地产行业“收购兼并”风潮难起的一个重要原因。 　　中小开发商还不至于“无路可走” 　　只要有心，中小房企向银行贷款还并不算难事，何况还有国内外各种投资基金虽然“8·31土地大限” 　　以后，土地资源和资金来源的获取渠道相对较难，但是对于中小房地产开发公司来说，拥有大量开发用地，虽然资金极其缺乏，但只要还有心开发房地产项目，在目前情况下都还不至于“无路可走”。 　　“首先其可以用开发土地作抵押向银行贷款，虽然目前银行信贷收紧入贷不易，但有大量土地可以抵押者，向银行贷款并不算难事。更何况，还有国内各种投资资金和境外投资基金‘虎视眈眈’伺机进入京城的房地产市场。”中原地产市场总监徐成峰认为，被收购兼并并不是中小地产公司所情愿走的一种合作开发的模式。 　　不必要兼并“空壳公司” 　　有实力的大型品牌房企尚处于温饱状态，远未到“用粮票换鸡蛋”的境地同样对于一些具有收购兼并能力的资金势力雄厚的大型房地产来说，对所需要的合作土地也有一定的要求，并不是什么样的土地都需要。毛炳辉分析说，实施“收购兼并”的惟一目的便是“稀缺”的土地资源。虽然政府对土地采取了一系列紧缩政策，尤其是“8·31”后开发商获得土地的门槛大幅提高，但事实上，在“8·31”前京城众多资金实力雄厚的房地产开发公司手中早已囤积了不少开发用地，目前各家有实力的大型品牌房企还处于“温饱状态”而不是“饥饿状态”，还远未到“用粮票换鸡蛋”的境地。 　　“虽然目前京城有近4000多家注册的房地产开发公司，但是手里有项目的公司只有2000家左右，而真正能开发的或者已经开发项目的公司不超过1000家。而剩下则为土地公司，他们主要是通过自己的关系和渠道获得的土地，然后进行倒手，不进行房地产项目的直接开发，这样的公司即使是收购兼并也是一个空壳。”珠江帝景策划经理胡本宇还认为，即使收购也仅仅是某个项目公司，而整体对整个房地产进行收购兼并没有实际获取资源的意义。同样李文杰也认为目前京城有些房地产行业遗留的问题还很多，收购兼并后无法保证其能够带来一定的资源和利润，这也是房地产行业缘何“收购兼并”风潮难起之因。 　　本版采写/本报记者张学冬   　　■业内观点 　　合作开发是可以选择的最佳方式 　　北京宏济创业房地产有限公司副总经理毛炳辉分析说，目前京城的房地产公司的合作开发一般是三种方式。 　　首先是强强合作。比如不久前，被炒作得沸沸扬扬的“用粮票换鸡蛋”的项目SOHO尚都，就是老潘和任志强两强之间的合作。 　　其次则为有实力的房地产公司和中小公司之间的合作，而合作的前提则是这些中小房地产公司手中拥有位置比较好的土地。已经在香港成功上市的复地集团日前披露的公告称，该公司以1.5亿元的价格收购了北京两家房地产公司的股权，通过合作开发的方式获得了两个项目的开发权。 　　第三种趋势就是吸收外来资金，这些资金主要包括海内外财团的基金和投资机构的基金，手中有地的开发公司可以通过吸收外来资金，继续进行地产项目的开发。如今年8月开盘的丽都水岸就是由荷兰国际集团和京城一地产公司合作开发的。 　　“合作开发应该是房地产业未来可以选择的最佳方式”李文杰也这样认为。 　　他分析说，目前的合作开发主要是双方之间以相互参股的方式进行，这样一方面双方可以形成优势互补，同时还可以将双方的利润和风险捆绑在一起，可以减少其中一方因收购兼并后带来的风险。 　　事实上，京城房地产行业高达20%投资回报的诱惑，使得一些房地产公司不到万不得已的时候，是不会轻易选择退出的，这样通过合作开发可以保证自己手中所拥有资源依旧带来丰厚的利润，这对双方都是公平的，也是目前房地产公司比较认可的合作方式。