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目前，外商在我国投资的主要业态是大型综合超市，仓储式商场等，今后这些业态应重点向中西部地区发展。东部沿海地区和大中城市要重点引进和发展国内相对缺乏的便利店、折扣店、中型超市、专业店等，优化业态结构，更好地服务于消费者。
日前，商务部有关官员透露了下一步我国商业领域利用外资工作的基本思路，我国将继续完善商业领域对外开放的政策规定。“外资商业在放开之后的蜂拥而入将为商业地产带来巨大商机。”11月6日，中国人民大学教授黄国雄在接受记者采访时这样说，跨国零售企业巨头进入中国将更加激活我国的商业市场，从而拉动商业地产的发展。
11月1日，全球零售业头号霸主沃尔玛在中国的第40家分店正式落户武汉中山大道。而本报记者从有关权威部门了解到，目前家乐福在中国的门店数已超过50家大关。“这还只是个开始，预计，外资商业全面开放后的一个月内，外资零售业会在全国开近500家店铺。”一位业内人士这样描述着外资零售业的“攻城掠地”。
外资“圈地”
“外资零售业最感兴趣的恐怕还是取消地域限制。”北京金源鸿大房地产有限公司副总经理朱友军这样向记者分析，“这意味着，除了省会城市，他们可以去更多的二级城市。”
9月15日，沃尔玛获得了云南玉溪一块25亩土地的使用权，明年8月31日之前，那个令竞争对手恐慌的“白房子”(沃尔玛超级市场标准建筑)将矗立在这里。4天之后的9月19日，在山西太原，沃尔玛也圈下了一块地。“年底还将开3家(分店)。”沃尔玛公共事务部的肖助理告诉本报记者。
当然没有人会忽略家乐福，在中国市场这两个老对手几乎如影随形。12月11日前，家乐福也将店铺数增加到了50家。
“2002年，我们只有11家店，2003年这个数目达到了22家，而到今年年底就可以达到44家了，基本上是在以100％的速度增长。”北京易初莲花开发总经理刘益华坦言。
全球最大零售商之一德国麦德龙近日表示，今年年底之前将新增2家，明年2月之前，集团的三家新现购自运商场将分别落户哈尔滨、南通以及南昌三个城市，而明年将再新开10家分店。美国零售业巨头普尔斯马特也计划明年在中国开设14家连锁店。
当然，与“大限”前后的“圈地”同时进行的还有外资零售企业的“3－5年扩张计划”。
“在零售业年底全面开放之时，外资企业往往攻势凌厉，对于中国企业是个巨大的挑战，但我个人觉得中国企业在两三年内就能适应这种挑战。”来自零售企业排名前五的大商集团总裁牛钢在11月9日的全国性连锁会议上说，内资企业也有优势，包括成本优势、熟悉市场以及政府支持等，可以通过行政并购迅速实现扩张。他笑称：“羊可以变成狼，狼也可以变成羊。”
连锁经营协会会长郭戈平也透露，今年上半年连锁30强统计数字显示，30家连锁企业店铺数比2003年同期增长31％。“一些具有优势的连锁企业，已经把加快开店速度，扩大规模作为企业发展的首要战略目标。”
据了解，物美集团仅今年下半年就计划“在北京开设至少2家大卖场、5家综合超市和60家便利超市”。
“面对国际资本的大举开进，国内众多零售业特许商店和超市大卖场将首当其冲，但由于大型购物中心规模大、选点难，将会是国际资本最后进入的领域。”铜锣湾集团总裁陈智在10月初金源新燕莎mall开业时向本报记者透露，正是看到了这一点，铜锣湾也加紧了攻势。“铜锣湾集团还将在北京再造五家大型百货商店，目前正在选址当中。”陈智介绍。而此前，铜锣湾集团已经拥有铜锣湾广场和铜锣湾百货两大品牌的大型商业企业，营业总面积229万平方米，包括22家的shopping mall。
开发商厉兵秣马
零售业大规模“圈地”显然改变了商业地产的供求关系。
“从市场需求来看，大型超市、专业店、专营店等新型业态的市场需求正在逐渐放大。”北京万达广场房地产开发有限公司总经理罗昕说，全国抢滩新型商业物业市场的动作正在加大。
罗昕坦言，虽然万达集团早在2000年就与沃尔玛达成了长达20年的战略合作关系，目前沃尔玛已经进驻了全国近20个城市的万达商业广场，但万达集团依然野心勃勃，“如果沃尔玛要开60家店的话，万达能占到一半就有很大的商业空间。宏观调控之后，我们会把资本理得更顺，目标就是每年能有5－8个组合店推出。”罗昕说，除了沃尔玛之外，万达还与大洋百货、百盛等独资、合资企业有良好的合作关系。
而向来以住宅开发为主的富力集团也将触角伸向了商业地产。据了解，截至今年8月底，富力集团在珠江新城的商业楼宇建筑面积已达到53万平方米。
“富力北京星光大道的打造也是形势喜人。”富力城一位知情人士告诉记者，不久前，联华超市一举租下面积达22000平方米的商铺，作为其在华北区的形象店和北京的旗舰店，各大商家也先后与富力签约“星光大道”。
“在未来3年内，仅物业租金收入就将超过10亿元。”富力集团有关人士透露。
而在商业地产开发方面有望赚个盘满钵满的当数世纪金源集团。
“一期55万平米的金源时代购物中心在封顶前就已招商完毕。”朱友军说，易初莲花也入驻金源时代购物中心，占地2万多平方米，而据陈智透露，光金源燕莎mall的租赁面积就达到了近20万平方米，租期长达20年之久。“每年金源时代购物中心的租金回报就可达到3亿元左右。”
朱友军还向记者透露，目前，金源集团正在重庆和云南开发两个分别为40万平方米和30万平方米的shopping mall项目，并在和不少的外资零售巨头和内资大型商业企业进行密切接触。
“以北京为例，在Shopping mall方面，金源时代占了68万平方米，万达广场可能会推出8万平方米左右，华贸中心的商业面积将达到16万平方米；在社区方面，苹果社区4万平方米，远洋山水10万平方米，富力城6万平方米；加上一些特色商业和底商，预计2004年和2005年之间北京商业地产供应量将会有300万平方米左右。”北京中原房地产经纪有限公司商业策划部总监蔡宇翔说。
有数据显示，在整个长三角地区，今年商业地产的供应量已高达2000万平方米以上，未来5年这个数字将达到2500万平方米。
并非明朗的市场需求？
商业地产的水，仍未知深浅。
来自商务部的信息是，商务部将致力于优化外商投资商业企业的业态结构和地区分布。目前，外商在我国投资的主要业态是大型综合超市，仓储式商场等，今后这些业态应重点向中西部地区发展。东部沿海地区和大中城市要重点引进和发展国内相对缺乏的便利店、折扣店、中型超市、专业店等，优化业态结构，更好地服务于消费者。外商投资商业企业开设店铺必须符合所在城市商业网点发展规划。
许多商业房地产开发商意识到应该高度关注日益扩张发展的零售业的物业需求。“然而，关注零售商的需求只是初步地解决了前期运作框架，后期能否经营成功，都还在不断的摸索中。如果只考虑大的零售商的需求，而忽略了其他部分，就会出现大零售商一枝独秀，众商家冷清的局面。商业组合的根本原则在于能够相互提升价值。”刘益华认为，商业地产仍“在路上”。
“易初莲花在山东的发展就遇到了这样的问题。”刘益华说，开发商想在引进一个大的商家进来以后就把其他的物业卖掉，卖掉以后很难管理，对人流的互动会造成很大影响。“我们不敢进去。就是怕它卖掉。”
“国际资本的进入，对于商业环境也有一定的要求：首先是商业管理经营的高度专业化和长期经营的坚持，开发商由此变成了一个服务商。这是一个非常大的角色变化。”万通集团董事局主席冯仑说，过去商业地产所谓财务安排都是靠银行贷款，然后能卖就卖出去，租不出去就赖帐，而在国际资本进入的背景下，商业地产可以通过信托、发债、发股票等方式直接融资经营，甚至可以用独资租赁的办法来解决财务问题。冯仑说，“这是商业地产未来十年的一个总趋势，现在还没有达到这个水平。”
“商业地产的财务问题仍然是我们外资零售企业在选址时所遇到的一大困难。”刘益华坦言，受宏观调控的影响，今年由于开发商拿不到贷款而让易初莲花的好几个项目都拖了下来，比较难达成合同开业。
“而实际上，现在仍然有包括外资零售企业在内的很多商业企业都在对商业地产持观望态度。”戴德梁行商铺部董事胡莘女士说，除了早期的政策限制让他们拓展中国市场动作缓慢外，根本的原因是他们在中国各大城市找不到满意的物业。比如沃尔玛，他们对自己的商业用房有相当严格的限定，如营业面积、层高、承重、电梯、供电、消防、客流、交通、停车等。“只有一些地段佳、设计新的新开发商用物业才能成为争租的对象。”
“外资商业放开以后，外资、内资商业的竞争焦点已经从以前的合资和单店扩充转向资本运作了，通过兼并、合并等方式对现有商业进行收购，不一定会有大量的商业地产需求。这一点必须引起商业地产开发商的投资警觉。”黄国雄最后补充道。
部分外资零售业3-5年内扩张计划
沃尔玛 新开店10家
家乐福 在华店数突破100家
麦德龙 新开40家
易初莲花 在华店数100家
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