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投资小户型如何增收？
京城惊现炒铺团 商铺投资诡计重重
记者通过调查，发现目前房地产市场上承诺投资高回报的类型不一而足，主要有以下几种类型。
承诺高回报，但不带租房子
★代表项目1：宝星国际
回报方式：位于望京的宝星国际称自己项目一期现房的投资回报率高达10％，部分房产回报率是12％。
承诺高回报原因：该地段地处望京核心区，交通便利，诸如戴尔、西门子等大公司都落户望京，吸引了大量高收入人群，也是外国人聚集之地，特别是韩国人，尤其青睐望京，目前这里形成了韩国人扎堆的“韩国城”，炒高了该地的房价。很多外地人比如山西人比较喜欢望京，也带动了该地区的租赁市场。
市场反应：高回报带来了房子的热销。据其市场人员反映，宝星国际的1200套房子，还没有开盘，就已经剩下不到10套房了。来看房的基本是韩国人，还有一些外企的员工，其一居室的租赁价格已经到了5000元/月。目前基本处于无房可租的状况，购房的有很多是回头客。
提醒：任何投资都有风险，不要过分依赖开发商的宣传，还要具备一定的风险承受能力。既要能享受高回报的喜悦，也得能承受租赁淡季的损失。
★代表项目2：建外SOHO
回报方式：例如6＃702面积为148.40平方米，一次性付款(92折后)单价为13783元/平方米，总房价2045397元，按揭付款(99折后)单价为14831元/平方米，总房价2200920元，首付款440920元，贷款176万元，月供款11655元(八成20年)，租金按16美金/平方米/月，月租金为19636元，年租金为235635元，两年内即可收回首付款本金。月净剩租金=19636元-11655元-890元(物业费)=7091元，按揭投资回报率=12.7%。
回报理由：位置好，建筑形式独特。精装修，低物业费。针对的客户层明确为发展中企业总部以及驻京办事处。投资性购买，建议租金16-18美金/平方米/月(因为CBD区域内写字楼的租金都在25到40美金：如国贸的租金为40美金，所以租金在20美金以下中高档写字楼配置的SOHO办公将成为中小公司的首选)。随着中央电视台和北京电视台两大媒体中心的东迁，会有一万多家下游企业迁至CBD区域(如中小型广告公司、策划公司等)，首选更是位置极佳租金相对偏低的SOHO。
市场反应：写字楼市场反应不错，但公寓出租情况相对较平淡。
提醒：开发商的分析并不代表市场反应，投资前，需要自己对该地区该市场有明确了解，以免造成在开发商的高承诺下过高地估计了市场。
由经纪公司负责带租
★代表项目：新华联家园
回报方式：北区朝北带精装小户型200多套房和北京千城世纪房地产经纪公司签约，双方合作推出带租约售楼。
承诺回报原因：通州地铁沿线项目交通便利，加上周边配套完善，尤其是通州果园附近在环境和商业配套设施方面占较明显优势，该区域房源颇受租客的欢迎。新华联家园本身是个成熟大社区，入住率高，北区精装修现房小户型正好符合了房地产经纪公司对房源的要求，租赁市场前景可观。
市场反应：自推出该计划后，销售非常火爆，连续四个月获得通州区销售冠军。11月1日刚刚入住，目前正处于装修阶段，租赁情况还有待检验。
提醒：经纪公司与开发商签约包租，如果出现问题找经纪公司解决，开发商的风险相对减小，可是另一方面出租者的风险就集中到经纪公司身上。一旦经纪公司出现诚信和经营问题，业主的房子无法出租，回报也就谈不上了。所以，还要看经纪公司的规模和诚信。
由物业公司负责带租
★代表项目1：珠江帝景酒店公寓
回报方式：首付50万元，10年之内每年有总房款8％的固定租赁回报以及每年在全国四个城市五个酒店累计八晚的套房使用权，10年之后房子归业主。
承诺理由：该酒店公寓是由合生北京公司按照五星级酒店的标准建设并面向小业主发售，并享受五星级的东方式管家服务。
市场反应：期待值较高，但目前尚未开始发售。
★代表项目2：西BD
回报方式：“带租计划”共5年，首付20%，每平方米每天租金4元，4年可收回首付成本，第5年之后即是净赚。经测算，其年投资回报率可达24.14%。
承诺回报原因：周边环境很好，是甲级写字楼，交通便利，便于出租。
市场反应：西BD带租计划市场反应不错，目前销售近80%。不过，将来的出租状况还属未知数。
提醒：由于目前还没有开始实施该计划，而且市场有很多不确定因素，投资者还须有充分的心理准备。
包租
★代表项目：巨库
回报方式：将3万平方米的营业面积，分割成了独立的销售单元，每个单元价格在30万元至80万元不等，出售给经营者，并向小业主承诺两年内投资回报率不低于16%。
市场反应：生意惨淡，人流量少，投资回报根本没能兑现，许多业主要卖掉手中的商铺。成为典型的包租失败例子。
失败原因：重要的原因还是其市场定位，尤其是在客群定位和形象定位上出现了问题。在形象定位方面，其问题主要在市场和商场的冲突上：市场吸引的是无差别的消费人群，而巨库不论在目标客户的定位还是以此为基础的形象定位，都是要吸引35岁以下新青年，消费客群相对单一，这是一个矛盾。具备商业知识的人都知道，百货商场卖的是时尚、便利店卖的是时间，而超市和市场卖的就是便宜。价格便宜就需要更高的营业额，需要更多消费人群支撑，巨库的定位在市场，但是价格又没有吸引力，就失去了消费基础。如果因为环境好，价格就贵，那消费者完全可以选择去大商场消费。
以“产权投资”的形式销售，承诺稳定回报
★代表项目1：第一城
回报方式：以“产权投资”形式销售，10万元起，每5万元为级数递增，购买第一城产权；投资期限3－8年，3年后的任一年业主均可选择继续持有收租，或等值转售给经营公司。投资收益为每年8.3%，包括6%的现金收益和2.3%的代金消费卡。合同到期之后，投资者可将房产等值转售给经营公司，100%收回投资本金。每年6%的现金收益每半年支付一次。
承诺高回报理由：以北京明清皇家建筑和园林为主体，按照北京城的原始景观，再现了明清都城风貌。因为由中信国安总公司和香港中银集团共同投资的，并由中信国安集团以其百亿资产对业主收益及转售提供连带责任担保。
市场反应：第一期销售时，半年成交3个亿，第一天的发行额就超过了6100万元，其中个人投资所占比例达到80%，最大一笔个人投资为600万元。今年7月26日已经如期兑现了第一次返租承诺。
提醒：有投资就有风险，8.3%的投资回报中，只有6%的回报是现金收入。如果央行继续加息，投资收益率将会有所下降。建议不要长期持有，三年后，视具体情况而定是否继续持有。
★代表项目2：万博商厦
回报方式：商铺以4-10平方米的小物业为主，总价在12-15万元，全部采取买断50年产权的出售形式。包租承诺仅限于2-4层的服装经营，回报率为8%，时间为三年；其他商铺没有投资回报保障，需要自己经营、出租或者转卖。
承诺理由：该项目位于西二环右安门立交桥东北角，正处于内部认购阶段。在各大媒体的广告上，打着“三年包租，月供无忧”的口号。该项目销售人员认为，此项目是南城唯一的一个综合性商场，容易聚集人气；并且其经营定位与周边的消费水平相当，与西单商场类似，主要面对普通老百姓，所以将来的投资回报不用担心。而且，开发商属于北京王府井百货(集团)的全资子公司，也为项目经营提供了一定保障。
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