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据报道，北京市建委最新数据显示，1季度至3季度，北京市商品房空置房面积为870.1万平方米，同比增长1.1%.而其中办公楼空置房面积为94.6万平方米，同比增长31.6%，占空置房总量的10.9%；商业营业用房空置房面积为84.1万平方米，同比增长71.2%，占空置房总量的9.7%.不少业内人士认为，商业用房空置率大幅上升，除了近期商用物业大批放量，需要市场一定时间消化之外，还有一个重要的原因是，传统商圈的规划硬伤已逐渐显现，不少用户暂缓进驻脚步。
规划硬伤逐渐显现
“我们对目前CBD的商务环境不是很满意，公司已计划搬出，另在东部购置300多平方米的住宅用于未来办公”。北京置地前景地产经济有限公司总经理肖启良对记者说。肖启良认为，在CBD严重缺乏专业的商务会所，公司要开一个20人以上的会议，需要预订几公里外的商务会所。随着商圈的不断发展，高档客户对这些配套硬伤将会难以接受，最终会出现大规模“搬迁”的局面。
与肖启良有同样想法的商业中心区客户并不在少数。本报此前曾通过记者问卷调查和搜狐焦点房地产网网上投票两种方式对北京商务环境进行调查。调查结果显示，在接受调查的人群中，有60%的人对CBD、金融街、中关村三大传统商圈的办公环境及交通不满意，55%的人认为所在商务区的餐饮配套不足，近八成的人认为配套设施不足，且过于单调。
一些开发商表示，北京大型商圈大多都是由政府统一规划的，而目前的配套硬伤与政府最初规划不够完善有一定的关系，以传统商圈CBD为例，该商圈的发展程度已远远超出了最初设计的各项指标，包括交通流量、车位预存、商业配套设置等等。一个例证是，东四环开通不到两周，CBD整体交通流量甚至已经达到了五年后的预定流量。这些配套硬伤不仅促使不少客户暂缓进驻脚步，甚至一些原先用户也开始选择新的办公地点。
政府应把握整体规划
记者在采访中发现，对于商业物业同质化严重的问题，京城传统商圈内的客户大多感到无奈。一位不愿透露姓名的台商向记者透露，政府规划对北京商圈的定位起主导作用，每个商圈的项目规划均有一定比例，但通过调研分析得出硬性规划，未必能够与消费者的瞬息万变的需求合拍。该台商建议，政府部门不宜过多干涉商圈产品的定位，而是应该对商圈的整体规划进行把握。
对此，中关村的远中悦莱国际公寓营销总监蒋延彤表示同意，他认为，政府相关部门应该更多地考虑如何科学划分商业区和办公区，如何合理安排施工时间，避免影响周边商务氛围等问题。蒋延彤认为，政府相关部门应科学配比商业区和办公区，一般来说，商业配套与写字楼的比例要高于25%，还要形成住宅、办公、百货从外围到中心的包围圈，为商圈内的客户提供便捷的商务生活区。此外，在审批项目开工时间方面，政府也应该尽量避免成熟的商业区、办公区与建筑工地混杂在一起，从客观上促进周边商务环境的发展。
-业界观点
应该形成多中心的商务模式
针对商圈面临的一些问题，华高莱斯负责人李忠曾表示，北京应该形成多中心的商务模式，以延缓商务中心区发展过程的压力。在纽约、伦敦、巴黎和东京这四个城市的CBD中，都无一例外地表现出多中心模式，其中东京与北京的情况较为相似。人口密集较大情况之下，日本一直想办法在缓解传统CBD压力，他们的做法是将一级依存型的地域结构改造为多核多圈层型地域结构。既有核心商业区还有与之配套的副中心。
配套不完善是发展必经阶段
新世界地产的销售总监吕刚认为，目前北京商圈存在的一些问题，只是在发展的过程中出现的一些状况，是在一个时间段内必然产生的。比如，一些规划存在着的一个建设次序的问题，因为这主要涉及资金的回流。先建设一些能够短期达到效益的主体项目，再将配套逐步完善，因此一个商圈的发展必然要经历配套不完善的过程。
吕刚表示，在不断发展的商圈中，应该结合本土的特点，适当地增加、减弱政府的职能。在商圈内的公共区域的软环境上应该加大政府的力度，将公共管理的真空补上。
(中国房地产信息网 www.crei.cn) (作者：关爽)
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