|
泡沫，房地产泡沫，注定要被列为2004年的十大关键词之一。
对“泡沫”这一经济现象的经典解释，出自《辞海》：“虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。”
据此，所谓房地产泡沫，也就是房地产价格持续飞涨，大幅度超过了实在价值的一种态势。但实际上，这种“掉书袋”式的理解，远远不能为我们提供一个“指标性”的标准。
事实上，关于泡沫的论战由来已久，但前不久在宏调背景下开打的“口水仗”却暴露出评判标准的模糊，非常值得解析。
“泡沫口水仗”片断
今年7月，中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容发表文章称：“房地产业正挟持着整个中国经济。如果让国内房地产的泡沫任意吹大，破灭将不可避免”。这篇题为《谨防房地产要挟整个国内经济》的文章，被业界认为是掀起这场房地产泡沫“口水仗”的“点火”之作。
10月初，摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠也为上述论点推波助澜，发出“中国地产泡沫即将破裂”的危言。
针对学者们的泡沫之说，建设部政策研究中心的一个课题组向国务院递交了研究报告，并于10月底经媒体正式披露，认为泡沫说不能成立。
一波未平一波又起。日前，易宪容面对媒体公开表示“不敢苟同”建设部的研究报告，呼吁政府“应警惕有人为房地产泡沫辩护”。
“泡沫口水仗”背后
平民百姓多是“辛辛苦苦一辈子，艰艰难难找房子”，他们搞不清楚什么是“房地产泡沫”，被论战溅得一身口水仍不明所以，只是凭着“杀手直觉”，掂着钱袋，惦着入市的时机。
专家学者懂泡沫，依据是“被基本认可”的几点衡量标准：一是房价收入比；二是房地产投资与房价增长速度；三是房地产泡沫的区域性特征。
但有关部门更懂得“泡沫”意味着什么，以基本国情潜在的真实的需求“驳斥”泡沫论：到2020年，我国城市化水平将达到55%-60%，城镇居民将增长到8亿至8.5亿人，人均住房面积可能要达到35平方米，仅此一项构成的现实需求是每年须新增住宅5.4亿平方米。
一些房地产“大腕”最乐观，认为中国房地产是处于快速发展阶段，根本没有泡沫的影子，未来10年中国房价将平稳上涨，云云。
寻找缺失的标准
究竟，中国房地产业有没有泡沫，有多少泡沫？哪些区域发展过热，出现泡沫，泡沫多大？都应有一个标准说了算，“一刀切”于事无补，“瞎子摸象”有害无益。
但事实上，我们常常被“瞎子摸象”般的自鸣得意和“一叶障目”式的大声质疑弄得莫衷一是：房地产发展快就是泡沫？住宅投资量增长过速就产生泡沫？房地产规模大就是泡沫？空置率过大就产生泡沫？结构性矛盾就是泡沫？人均购房支出大于收入就是泡沫？个人收入差距扩大就产生泡沫？房地产富豪多就是房地产泡沫？以租养贷划不来就是泡沫破裂？投资者撤离的威胁导致泡沫破裂？
其实，透过“泡沫”的各种表象，资金链断裂之时，就是房地产泡沫破裂之日。这一点，也是这场“口水仗”论战各方的共识。
遗憾的是，论战各方都手执各自的标准，争执不休。令人担忧的是，泡沫论战旷日持久，也许有一天，原本薄弱的资金链会悄然断裂。或者房价收入比差距日益扩大，投资性购房比率逐日攀升，类似的泡沫“指数”在“模糊”状态下无序量变，有一天就会如多米诺骨牌般轰然倒掉。
我们能不能不争论、少争论，早一点扔掉“过快”、“过大”、“过多”的模糊词汇，借鉴国际上通行的标准，与国情相结合，建立一套系统性强的泡沫评判标准化体系，一个针对“泡沫”的科学预警机制？
(中国房地产信息网 www.crei.cn) (作者：廖继胜)
|
