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编者按：之所以做这样一个选题，完全是因为被铺天盖地的悲观论调所迷惑——收紧银根和地根后，房地产领域必然面临大洗牌，而其中中小房地产企业似乎将退市的居多。支持这一论调的理论依据主要有两个：“优胜劣汰”和“经济基础决定上层建筑”。
悲观的情绪在市场中弥漫：资金链无可避免地频频断裂，土地价高者得迫使巧妇难为无米之炊；或放手转行，或外走他乡，中小房地产企业的命运被看不见的手操纵，前途未卜。
可是我们不忍心看着他们悲观：曾有报道列举香港９５％的中小企业创造了最大份额的社会价值；而且根据现代经济学理论，企业不可能无限做大，因为随着企业规模的扩大，内部交易成本会越来越高，直至其内部交易成本高于社会交易成本，规模效应被完全抵消。
作为活生生的企业个体，同所有的企业生命体一样，他们渴望活得更好。
这就是我们做这期选题的目的：把中小企业作为房地产领域的一个样本，在风云际会的大时代中挖掘他们的生存状态，以点带面，探究这一国民经济新的支柱产业的生命活力；并为广大的中小房企的生存发展提供可行的建议与智慧。
活着，就是胜利现在一块地只要招标便是几个亿，这种情况已经把中小企业挡在门外了；而中小企业资金的来源大多为贷款，但是现在贷款一般很难。当生存都难以为继的时候，发展根本无从谈起。
——首创集团董事长刘晓光
近期的土地交易都是大手笔，动辄几亿、几十亿资金需求的市场让很多中小房地产企业感受到身家性命的岌岌可危，他们在关乎生死的考验中苦苦挣扎——对他们来说，活着就是一种胜利。何况市场的选择并非取决于市场参与者的好恶，大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米，各有各的生存法则。北京一些大中型房企领导者倒是颇为乐观，认为现在还远不是中小企业的末路穷途。
好产品＝活着
首创集团董事长刘晓光认为市场大的趋势是各种业务、资源向大企业集中，大企业逐渐掌控市场的主导权，这也是市场走向成熟的标志。大企业有土地资源的储备，有很强的现金能力，也有良好的品牌基础，运作起来十分快捷；但是中小企业还是有其生存的空间的，他也不太主张中小企业都死，“随着市场的逐步细分，大企业有大企业的角色，小企业有小企业的定位”。其实他真正担心的是中小企业全部淘汰出局的后果是市场形成垄断而非竞争，“只有竞争才有多样化，只有多样化才有最好的作品出来”，“作品不好就死，这很简单”。
“首创置业当年也曾被并购过，企业小和弱都没有关系，小企业让大企业进来，做起来后变成现金，这样大、小企业在同时壮大。即使出售也并不绝对就是坏事，回收到现金以后再寻找合适的机会。小的企业则应更多地投入到一些小的项目及一些针对特定人群的项目中去。” 刘晓光现身说法。
ＳＯＨＯ中国的老总潘石屹认为生存下去的企业其实与大小无关，而同样与好坏相连。一些大企业负债累累，同样有理由被淘汰；一些小企业没有很严重的债务问题，就会获得相当好的壮大自己的机会。“判断好与坏的标准最直观的一点，就在于看一个企业能否建造出好的房子，这些房子能否被社会、被客户认可，同时能为国家上缴利税，企业自身能够合理运转。”
万通董事局主席冯仑也曾表示，未来多数起步于房地产经营的大好环境的中国房地产企业，能够在未来市场存活的是两类企业：一类是“特种部队”，一类是“基地组织”。前者因为有过硬的技术、人才、有效战略而所向披靡；后者凭借地利而顽强生存。目前在业界活跃着的实力派企业也确实大体可以归入此两类，前者如万科、中海、万通、ＳＯＨＯ中国、阳光１００，以及在一定区域内拥有绝对优势的招商地产、陆家嘴、顺驰中国、江苏新城等，后者则指为数众多的项目公司。
脱困的法宝
成熟的市场需要中小企业的生存，中小企业总会有生存的空间，这在任何国家，任何行业中都是正常的。至于中小企业如何将地利优势转化为摆脱困境的综合实力，不少业内成功人士都公开了自己的法宝。
作为行业内公认的领军人物，王石强调中小企业的出路之一是要专业化。在专业化中，万科不仅仅是非房地产的不做，而且在房地产行业中做什么也是有着慎重的思考的。万科多年来一直在提“经营专业化”，这两年一直在提“融资多元化”，以减少对国有银行的依赖，这也是企业不断成长的重要原因。二是中小企业想融资一定要有透明度，“国内的钱不好骗，国外的钱更难骗，而且即使骗也只能骗一次，上了当就会把你开除了”。
北京大学经济学院企业管理研究生课程班教学总监于宏钧认为，中小型房地产企业首先要建立企业的诚信品牌，信用对于一个企业的发展至关重要。房地产企业还需要努力做好房地产服务价值链的建立和维护，努力整合优秀资源，踏踏实实把企业的管理经营抓好。“向管理要效益”虽然很早就提出来，但现在仍不过时，因为这是房地产企业发展最本质的内容。于宏钧表示，未来只有那些财务透明、战略清楚、业绩良好、管理规范的企业，才会越来越得到直接投资机构的青睐。
还有业内专家分析认为，从目前情况看，中小企业进入国内二线城市获得的机会已经不是很好，三四线城市的市场倒是可以大胆开拓。因为目前很多大企业已经进入到二线城市，而三四线城市的房地产开发水平还不是很高，对住宅也存在着一定的需求，一些具备一定实力的中小企业也可以通过进入三四线城市获得先机，积蓄力量。
同盟的可行性及其他
对于同盟这样的策略，王石表示这是非常值得推荐的——强调行业上的合作，共享土地的资源，互补实现行业的发展——尽管现在还没有一个很好的运作机制，但不能排除这条路有比较好的效果。但王石同时也指出，这样的策略只能发生在大企业和大企业之间或者是大企业和小企业之间，在小企业之间采用这样的策略从现在的情况看不大好用。潘石屹形容这样的同盟是瞎子带着瘸子走路，许许多多的小企业生存受到困扰都是因为资金方面的问题，在资源方面由于共同的缺陷而无法进行优化，尤其是在土地完全实行招拍挂的现在，拥有资金优势的企业并不多，而那些拥有资金优势的企业完全可以不必借用同盟手段而壮大自己。潘石屹就明确表示，目前ＳＯＨＯ中国正在考虑向ＣＢＤ外扩展，如果寻找到一些比较适合自己的项目，ＳＯＨＯ中国也只选择转让的方式；至于合作，可能性不大。
首创置业方面也表示，在理论上同盟是十分可行的，能够整合分散的资源，形成一定的规模优势。可是这样的同盟在中国企业发展史上鲜有成功案例：电视机行业和航空业都曾有过类似尝试，但都没有很明显的效果。
相对于业界大佬的乐观，部分分析人士的看法更趋谨慎。业界普遍认为，宏观调控的影响将持续显现，随着银根紧缩政策的推进，中小企业将更难拿到贷款，这将会在今年年底到明年年初更为明显。一些中小开发商很可能顶不住资金压力而抛出手头的土地、项目；有实力的开发商也会考虑到资金和政策走向而在选择接盘项目时更为慎重。所以此时此景要求中小企业更加务实，选取合理的进退时机。
上海：“忍痛割肉”倒计时
“要么抛地，要么让利——对于资金不足的大批中小开发商来说，目前都是徘徊在这样的十字路口。”上海一位中型地产企业负责人对记者坦言。
记者在调查中了解到，对于一批手中有项目但急等资金开发的中小型房地产企业来说，目前所面临的途径无非是两个：一是通过项目公司转让把土地抛出，另外就是寻找合作机构投资资金，把利润分割出去一部分以保证资金链条顺畅。
银根紧缩使获得房地产开发贷款越来越难，许多房地产企业甚至表示“最近不可能从银行拿到钱了”。在这种情况下，上海越来越多的中小房地产企业开始寻找其他更为方便快捷的融资渠道：只要能拿到资金，即使付出超额成本也在所不惜。
新汉业不动产机构副总裁洪曦告诉记者，目前房地产企业为了渡过资金难关，不惜通过委托贷款、高价发行信托等方式获得资金。这两种方式获得资金的成本都已经超过１０％；目前上海房地产市场对这种融资方式的回报开价是统一的１２％。
即便是１２％的高成本，也有为数众多的中小开发商踊跃参与。“事实上，这就是要开发商忍痛割肉。”洪曦说。
一家曾在闵行有一定知名度的开发商也向记者感叹，公司成立早期必然解决生存问题，近几年行情看好准备多元化、战略性发展了，到如今又不得不面临生存压力。“政府希望房地产市场健康稳定发展，开发商又何尝不想持续性地发展下去呢？”他告诉记者，公司去年起虽然积极参与土地招投标，却一直没有拿到过地。他们已考虑赴外地考察，对现有的项目却采用“惜售”策略，并开发一些供出租的商办楼，既可以保留一些公司自己的资产，也可以起到平衡、稳定资金流的效果。“还是稳扎稳打，把这两年先安稳度过去再说。”
宏观调控对优势房企来说，其实是巩固地位、低成本并购扩张、不断做大做强的最佳时机。当以土地和资金为生命线的房地产企业纷纷告急之时，一直觊觎房地产开发丰厚利润的行外资本大鳄却赢得了一个乘虚而入的大好机会：收购中小房企名下土地，注入资金盘活项目，用相对低廉的成本、较小的风险获取较高的收益。
在此背景下，更多的中小房地产企业被迫接受的，是行业内并购重组或“背井离乡”。
上海市房地产行业协会最新一份针对开发企业会员单位的调查显示，“已经没有开发项目和明年将没有开发项目”的企业占到一半。于是，一些中小开发商开始尝试联合重组，房地产企业的“沪外”运动也在加剧。据悉，目前在外地有开发项目和土地的上海房企有１３１家，而准备向外地发展的房企更高达２３３家，占到４成以上，其中，中小房企占了很大比例。
复旦大学房地产研究中心副主任华伟在接受采访时表示，从１２１号文件开始，房地产企业就悄然开始了洗牌运动。为了规避金融风险，房地产企业的开发门槛逐渐提高，从前“空手套白狼”的日子早已一去不返，随之而来的是“贷款完全依赖型”的中小房地产企业的淡出与“资金充沛型”房地产企业的重新整合发展，房地产开发的商业模式、企业运行策略、内部管理方式以及企业的市场定位都将面临重大的战略性调整。对于中小房地产企业来说，联合开发将是其未来所能选择的道路，整合互相之间的内部资源可以为未来的长远发展做一定的准备。上海西部集团董事长董素铭也认为，２００４年房地产行业大并购时代即将来临。如今的土地竞标会上已难见中小房地产企业身影，房地产企业联合投标无疑是解决融资问题的一种好的选择。如果房产商能够联合投标，就有可能降低地价，进而降低房价。
“在目前市场调整的情况下，首先还是要考虑站稳脚跟。”上海财经大学房地产经济研究中心主任印坤华坦率地说，资金不足的中小企业的最好出路是适当收缩规模，或者必要时放弃一部分利益，把手中的产品尽早套现；还可以通过股权融资进行开发合作，不要在实力不济的情况下独占项目。他表示，在城市未来的发展建设中，房地产发展的空间依然很大，所以中小开发商对未来仍应充满信心，从根本上把产品做好才是正确的求生之道。
(中国房地产信息网 www.crei.cn)
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