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乐观看法：这一制度如果得以全面推广，将对当地发展商增强实力和地产业持续发展产生深远影响
保守态度：新措施全面通行，无疑还需要政府部门的推动和发展商的进一步支持
不久前，全国工商联住宅产业商会会长聂梅生透露，我国相关部门正在研究制定关于保险机制进一步介入房地产的相关法规，用“机制”来保障房产品的施工质量、住宅品质；而日前从深圳市住宅局传出消息，深圳近期将会推出“住宅质量保证保险”，借助市场手段，引入第三方机制，以便在行政手段和法律法规之外彻底解决住房质量问题这一房地产市场“顽症”。对此举动，业内人士乐观的看法是：这一制度如果得以全面推广，将对当地发展商增强实力和地产业持续发展产生深远影响；而保守地看，如果新措施要在全市通行，无疑还需要政府部门的推动和发展商的进一步支持。
住宅配套担保全面开始
让保险机制介入房地产业，引进住宅质量保证保险是深圳市住宅局促进住宅产业化的一项具体举措，该市住宅局住宅产业化领导小组办公室透露，该局近期正在着手制定住宅性能认定标准体系。为确保住宅建设的规范及不断提高住宅质量，住宅作为一种商品将与其他生活用品一样拥有其科学、可信赖的评价指标，其性能认定主要包括住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能等５项指标，并针对每一种性能列出了一系列定性、定量指标。楼盘经过住宅性能认定后，保险公司将提供期限１０年的住宅质量保证保险，投保费用由开发商支付，消费者在购买房屋的同时获得保单。当因房屋质量问题而给消费者造成损失时，保险公司将直接向住宅权利人赔偿维修、加固或重新购置住宅所需的费用。
据介绍，保险合同中涵盖了住户在正常使用前提下可能会遇到的各种问题，例如：房屋整体或局部倾斜、倒塌；地基产生超过设计规范允许的不均匀沉降；屋面、外墙面、厨房和卫生间地面、管道渗漏；户门、窗户翘裂；电气管线破损；甚至房屋在竣工验收时未发现的设计、施工和建材缺陷，都在保险理赔的范围内。值得注意的是，由于消费者使用不当，或者擅自改动结构和装修不当而导致的住宅结构和其他设备出现质量问题，则不在赔偿范围内。
目前，深圳市住宅局有关部门正和保险行业洽商，试让金融保险业介入住宅产业。而且还透露说，在不远的将来，住宅产品从设计、施工、部品质量等各层面，都有配套的担保和保险。
体制保障建设任重道远
深圳市的住宅建设在全国处于领先地位，但即使如此，购房者入住后发现质量问题而投诉无门的现象却并不少见。随着全国范围内商品房数量的大量增多，住房质量问题也与日俱增，成为投诉热点。事实上，现行的《建设工程质量管理条例》规定的建设工程保修制度只作用于开发商与施工、勘察、设计等单位之间，一旦住宅在房屋保修期后出现质量问题，由于购房者和这些单位之间并没有合同关系，所以不能直接找这些单位进行保修或索赔。不少房地产专家表示，住宅性能作为房产投诉中最难解决的问题之一，也是消费者购房时最难防范的风险，商品房要５～１０年才能真正看清楚质量，而这时找谁负责就成了一笔糊涂账。因此，保险机制介入房地产业，直接面向消费者进行理赔，无疑是比目前开发商自行保修更为合理的一种体制。
推广住宅质量保证保险并非深圳首创，在国外，住宅质量保证保险已发展得相当成熟。这种保险运作机制起源于法国，逐步被英国、日本、新加坡等许多国家引入，有些国家和地区甚至实行强制保险，如意大利、芬兰、印度尼西亚、西班牙、瑞典、突尼斯、加拿大等。目前，法国此项保险年收入达到７．６亿欧元，英国为７０００万欧元，西班牙为１．５亿欧元，澳大利亚为３７５０万欧元。在国内，北京是首吃“螃蟹”的城市。２００２年月１２月，由建设部和中国人民保险公司联手推出的１０年期“住宅质量保证保险”在北京开出“第一单”。从理论上讲，住房在正常使用前提下如遇到房屋设计、质量或建材缺陷等问题，都在理赔范围内，最高赔偿金额为住宅的全部销售价格；而开发商亦可通过投保，从长期的保修义务中解脱出来。但由于房地产项目质量参差不齐，保险公司缺乏相关的人力物力进行质量监管，“住宅质量保证保险”仅适用于获得建设部Ａ级认证的住宅，且该保险并不具备强制性。
深圳如果引入住宅保险，对于广大购房者来讲是一项利好，但一些地产界人士指出，经过性能认定之后的项目才可以投保，有了这一准入门槛，开发商想参与保险的住宅数量未必多，普遍性不足；只有随着这项业务的不断增多，更多的开发商才会加入到这个圈子里来。另外，该保险不具备强制性，那些对消费者最能造成损失的质量差楼盘肯定不会投保。
不过，鉴于中国加入世贸组织两年内对外国保险公司开放北京市场的承诺，还是可以乐观地预期房地产保险国际化合作与竞争的不可逆转，将使中国保险业与世界接轨，与房地产“接轨”。
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房地产保险
主要是指以房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中的房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。
保险公司承担的房地产风险是纯粹风险，即偶然性、意外性和可测定性。房地产风险一般包括如下三个方面：
（１）房地产财产损失，分为直接损失即房地产财产因自然风险或行为风险等作用而造成的房屋本身的损坏，引致房地产资产贬值，如洪水、火灾造成的损失等；间接损失即房地产财产价值因其他财产的直接损失而降低以及因财产直间接损失而使未来营业收入减少或支出增加等。
（２）房地产责任损失，发生在房屋的设计、营建、销售、消费和服务等环节的责任损失，如房屋所有人或使用人擅自移动、改变房屋结构而影响邻居，导致他人财产损失或人身伤亡所应负有的赔偿责任。
（３）房地产人身损失，主要是在房地产抵押期间，抵押人在合同期内死亡，会给抵押权人带来经济损失。
房地产保险就是通过对因自然灾害和意外事故造成的保险责任范围内的房地产损失提供一定的经济赔偿。 |
