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虽然“涨”是大势所趋，因为产品形式不同，因为区域供求结构不同，甚至，因为购房者心态不同，２００４年的房地产体系复杂，凉热不均，绝非一句“全线飘红”一言可蔽之。
空置率过高 拖了房价后腿
商业地产受市场影响最大，投资者的心态直接影响价格。２００３年商业地产的销售、租赁形势，令我们对２００４年商业地产总体价格走势难以乐观。
根据中原地产２００３年１２月统计，成都市区商业用房总面积高达３００万平方米以上，各类商业市场已达千余个，根据“购买半径”理论（即每１０００人的居住区，所需购物场所面积８００平方米），成都市区每１０００人的购物面积已经达到１０００平方米以上，商业营业用房市场呈现出供大于求的态势，可以预见市场对新增营业用房的需求在未来的几年内将会放缓。
需求供应错位 市场难以接盘
２００３年１１月，中原地产在对１９４位逛商业地产节的投资者进行调查后发现：６２％的投资者仍然希望购买传统的沿街铺面，觉得这类商铺保险系数高，１７％的购房者希望购买小户型，愿意买写字楼的购房者占了１３％，而产权式酒店作为新兴投资业态，目前仅被少数投资者所看好。换句话说，目前开发商热衷于修建的产权式商铺，并不是投资者想买的。
投资者最关心的投资回报率也同样错位，８７％的投资者认为商业地产的年回报率应在８％－１０％之间；七成投资者认为年回报率应在９％以上，其中６２％的投资者认为应达到１０％以上水平才值得投资。相比之下，目前市场上较为普遍的８％的年回报率在投资者心目中仍不具有足够吸引力。
空置率达到历史新高，投资者的需求又和供应错位。２００４年商业地产总体价格往上攀升不太可能，但是局部仍然有红火的区域。例如城南片区，因为副中心规划、建设的全面推进，又承接城南富人区的商气，已经成为人气最高的区域，价格也有上调空间；郊区商业虽然供应量大，却有大量投资者看重它单价低廉，所以也可能成为２００４年涨价的热点区域。 |
