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有悬案：遗留问题如何处理?
对遗留问题将如何处理?大家都还在观望中。
在4号文件中，对在2004年1月9日前已经协议取得的土地，文件说“有关部门已经受理的四类项目，由市发展改革委会同市国土房管局、市规划委和市建委提出需要办理国有土地使用权出让的处理意见，并报市政府批准后执行”。因此还会有很多开发商的心在悬着。
这些“历史遗留问题”包括两个时间段：从2002年5月国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》到2002年6月底北京市的33号令颁布；此后到今年1月9日经营性项目土地暂停受理审批前。
33号令出台之前，北京市协议出让的土地估计达1亿平方米，而北京一年的土地开发量也不过才3000多万平方米。所以，这1亿平方米土地以怎样的形式进入市场就备受关注。中国人民大学土地管理系副主任严金明教授说，现在，对这个情况大家都在观望，看下一步政府会有何动作。
有钱的交钱后就只有等待了，但对于没钱来交土地出让金的开发商来说，这则是一个大难题了。33号令后突击拿到的地有相当一部分处于十分尴尬的境地，没有签订国有土地使用权出让合同、没有正式形成交易，却已开始征地、拆迁或进行市政基础设施的规划与建设工作的土地，拿着这些地的发展商必然要交纳巨额的土地出让金，但动辄上亿的土地出让金，不是哪个开发商都能承担得起。
潘石屹也说，开发商的心还在空中悬着，4号文件等于实际这一刀还没有切下来，刀还在半空中悬着呢!这么一来，那些拿着立项和规划，但没有签土地出让合同的房地产商的心也还在空中悬着呢!
他自嘲道，小时候隔壁老王说：“夜里想了千条路，第二天起来照样卖豆腐。”我们自己该干什么，继续干什么!
未知数：地价房价升或降?
有人认为，土地制度的变化对房价的影响主要还取决于配套政策和土地供应量。因为调控房价主要是看房屋和土地的供应量的关系：如果供应量大的话，房价自然就降下来了；供应量小的话——不一定说当时的供应量，包括它的预期小了——房价就会飙升。在前10年时间里，北京的房地产市场基本上是乡长和厂长控制着土地供应量，新政策的出台把乡长和厂长的调控权交给了北京市政府。他们认为，土地公开交易，对大多数开发商而言，大家公平竞争了，靠实力说话了，干该干的事，前期的成本和投入也减少了，相应来说，开发的风险也少了。
万通董事局主席冯仑向记者分析说，4号令颁布后，京城房地产市场预期的供应量将受到一定影响，即土地放量增长趋势减缓，房地产项目将因此而减少，而消费者的需求量不会减缓，这样造成供求关系的细微变化，将使房价小幅上扬，特别是一些高档项目，房价上涨将是大势所趋。冯仑透露，具体到万通自己的在建项目，房价正在小幅上涨。
还有一个观点是：土地公开交易不会提高房价，相反土地交易的变革对稳定北京的房价实际上是有好处的，房价将更趋合理。因为大家都按照市场来运作，剔除了开发过程中的不稳定因素，就有利于稳定房价。任志强认为，如果33号文件不是采取一刀切，从口子里溜走的协议出让土地够北京很多开发商开发几年，这样看来，土地交易的改革对北京的地价、房价就不会有什么大影响。
有关官员也表达了相同观点。比如瑞海新城是本市房价最低的经济适用房，这个项目之所以价格低，一个重要的原因是引入了开发建设招标机制。土地市场全面引进招标机制，外地开发商有机会以平等的身份进入北京市场，同样可以为北京房地产市场带来物美价廉的新产品。公开带来竞争，竞争带来多样，这种商业竞争最大的受益者就是普通购房人。更多更好的产品将出现在北京的房地产市场，消费者有更多的选择空间，无论是在房屋的地段上还是在房屋的价格上。
中国人民大学土地管理系主任叶剑平认为，房屋的价格固然和土地有关，但主要是由供求双方决定的，如果供求平衡，房价不会出现太大波动。可以肯定的是，市场竞争可以给买房者带来好处。首先，房地产商参与了公平竞争，降低了开发的风险，这有利于稳定北京的房价。外省市的开方商可以借着政策的东风参与到北京的房产开发中来，没有实力的开发商会在竞争中淘汰出局，购房者买到具有实力企业开发的好房子的机会将越来越多。此外，对政府而言，通过公开拍卖土地，政府获得的收益就会增多，多获得的收益如果更好地投入公益事业中，这对百姓来说也是一件好事。
新挑战：政府相关部门能否跟上?
土地必须走市场化配置之路。土地通过招标、拍卖、挂牌等方式公开交易是趋势。那么，现在，政府相关部门的工作能否跟上这些变化?拿北京市土地整理储备中心举例，目前土地整理储备中心的人力、物力是否可以应对将来大批的土地交易?市发改委和市国土房屋管理局、规划委员会等部门之间的工作链应如何对接?土地整理储备中心和各区县分中心的分工有何不同……如果以上问题有关部门不予重视的话，将来土地供应真正市场化的那一天，也许就会出现很多新的问题。
严金明认为，满足市场，才能让房地产开发与土地供应达到平衡。以往是土地供应少而市场需求多，这就会出现大家抢地的局面。要达到供需平衡，政府必须进行调控，关键看政府的运作机制和能力。这就要求管理市场的人必须清楚北京市有多少土地，市场需求的土地又是多少。这要求政府对土地宏观调控更加科学、更加全面，将是对政府管理的新挑战。 |
