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从3月1日起，大连市农村集体建设用地使用权将可以上市流转，从而结束了农村集体建设用地所有权和使用权不能分离的历史。新出台的《大连市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》充分体现了土地的资本价值，为促进农村经济发展，增加农民收入，开辟了新的渠道。
由于历史原因，我国是世界上少有的把土地所有制分为国有和集体两部分的国家。1987年，我国的土地所有制改革首先从城镇国有土地入手，第一次提出了“土地使用权可以有偿转让”的政策，并在1988年将“可以依法转让土地使用权”写进了宪法。但是，对于集体建设用地使用权的流转仍严格限制，只有《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“符合土地利用总体规划并依法取得的集体建设用地因企业破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”
虽然国家严格限制集体建设用地使用权的转让，但在经济利益的驱动下，擅自出让集体建设用地使用权的行为屡禁不止。这种无序、无制约、无监管的交易，造成了集体建设用地隐性市场客观存在，带来许多问题：如随意占用耕地出让、转让、出租用于非农建设，低价出让、转让和出租农村集体建设用地，随意改变建设用途，用地权属不清诱发纠纷等。不仅造成大量集体土地资产流失，扰乱了土地市场的正常秩序，也影响了政府统一管理土地的职能。然而，这些问题也真实反映了市场经济条件下和城市化进程中对农村集体建设用地使用权流转的内在需求。
大连市规划和国土资源局土地利用处处长汤凯在接受本报记者采访时说，土地使用制度改革的深化，就是要适应市场经济的发展和城市化进程的需要，增加政府对土地的宏观管理，建立以市场机制调节和政策宏观调控相结合的公平、公开、公正的集体建设用地流转市场，盘活土地资产，不仅要保护集体土地所有者的权益，更要确保广大农民的根本利益。《办法》对流转中的土地收益分配问题做了明确规定，县级以上人民政府不参与土地流转的收益分配，只是充当管理者和服务者的角色，土地收益全部归集体土地所有者所有，用于土地开发整理、公益事业和农民养老及就业保险，其中用于农民就业和养老保险部分不得低于土地收益的50％。集体建设用地所有权人所得的土地收益，必须单独建账，账务公开。土地收益分配方案，必须经村民会议2／3以上成员或者2／3以上村民代表同意。
汤凯处长说，本着“两种产权一个市场”的原则，在国有土地使用权交易市场内采取招标、拍卖、挂牌和协议方式流转集体建设用地使用权，既增加了土地的供应渠道，也减少了投资者的成本，有利于城乡经济的均衡发展。
有关专家指出，集体建设用地使用权的流转是我国土地制度改革的又一创新和重要突破，是我国土地开始进入市场经济轨道的历史标志。土地作为生产要素已成为市场经济要素的重要组成部分，充分利用农村集体建设用地的资源，对切实解决“三农”问题具有重要的现实意义。 |
