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一、204条未站在双方立场设定合同权利义务，不利于交易
204条主要是站在购房人的的角度设定双方的权利义务，过多地强调购房人权益的保护，有失公平，不利于房屋交易。例如：
1、第42条规定买方可仅凭市场上任意购买的米尺作为测量工具，第44条则约定如购房人的任何测量结果与卖方提供的图纸不符，就视为卖方提供的公摊面积不合法等等，既不公平，也不严肃，过于儿戏，一般而言卖方都是不会接受的。
2、第149条规定卖方须保证合同的有效性，如果因为合同无效，卖方要承担合同无效的责任，赔偿买方各项损失。但是，根据相关法律规定，如果合同无效是由买方原因造成，就应由买方承担相应责任。显然，卖方是很难接受该条的。
3、第160条规定任何一名证人均可以证明买方以口头形式提出的退房要求，从证据的角度上看是不恰当的，对卖方而言也是极为不利的。
4、第151条规定卖方资格变动时的通知义务，以及第185条规定在合同履行过程中发生问题的通知义务，对卖方的约束均是非常苛刻的。
5、第165条规定卖方承担着要求银行解除与买方借款合同的义务，对卖方是极不公正的等等。
二、对买方应承担违约责任的约定远远不够，有矫枉过正之嫌
204条很少涉及买方的违约事项以及应当承担的违约责任，过于迎合了所谓“卖方是强势群体，购房人是弱势群体”的一般社会观念。实际上，随着房地产市场的发展和竞争的日趋激励，卖方基本上已经形成了“顾客是上帝”的经营理念，为了取得上帝的认同，它们对买方的一般性违约行为都是相当宽容的，例如未按时缴纳购房款、未及时办理按揭贷款手续等等，一般都不会要求买方承担违约责任。但是，对于卖方的违约，买方却往往坚持索赔，并且动不动以媒体曝光、向消协控告等手段，逼迫卖方拿钱买平安、保声誉。
在实践中，买方违约行为主要包括：（1）不及时提供办理按揭贷款所需资料或者不及时办理按揭贷款；（2）不按期偿还按揭贷款本息导致卖方向银行承担保证责任；（3）不配合卖方及时办理房屋所有权证导致卖方预留在银行的保证金不能使用以及增加卖方工作负担；（4）不及时接受房屋导致卖方对房屋的保管责任延长；（5）买方拒绝缴纳房屋维修基金导致卖方成本增加等等，都是完全应当在售房合同中作出明确约定的。但是，204条对买方可能出现的上述违约行为基本未作规定，缺乏对卖方权益的必要保护。
三、将物业管理问题纳入购房合同中规定，混淆了物业管理关系和房屋买卖法律关系204条第16部分和第17部分14个条文是关于前期物业管理和业务委员会的约定。按照建设部相关规定，在卖方指定了物业管理公司的情况下，买方应与该物业管理公司签订前期物业管理协议。因此，一般而言，前期物业管理协议是买方与物业管理公司签订的，而不是与卖方签订的。同时，按照现行规定，业主委员会是物业管理自治组织，其如何运作，如何保障业主参与物业自治管理，根本就不是卖方的事。
我们同时认为，204条对某些具体物业管理行为性质的认识是错误的，是卖方绝对不能保证的。例如，第124条对保安责任是这样规定的：“出卖人选择的物业公司应当保证买受人及亲属和相关人员的人身安全、财产安全及汽车安全”。按照这条规定，一旦出现买方被盗、被害等情况，卖方都要承担赔偿责任，而不问卖方是否尽到了管理职责。试问，哪一个卖方能作如此保证？
四、将卖方无法控制、客观上难以确定、实践中无法操作的情况和做法写入合同，在实践中肯定是行不通的。
204条有不少条文都将卖方无法控制、客观上难以确定的情形写入合同作为卖方义务规定，在实践中肯定是得不到卖方响应的。同时，有些条文在实践中也是无法操作的、行不通的，显得较为荒唐。例如：
1、第83条规定在房屋敞开门窗后，不会闻到任何异味。如果异味来自相邻小区或者其他单位，卖方如何保证？
2、第86条规定500米范围内不能有电磁辐射源，也不是卖方能够控制的。
3、第73条规定在室温不低于20度时每月的用气量不高于300立方米。但是，如何界定室温20度时的具体条件，诸如开不开门窗，密封程度如何确定，不低于20度的上限是多少，温度是按月平均计算还是按某一特定时间计算，湿度如何计算等，都是很难认定的。
4、第100条规定对社区设施是否符合约定的评价，采取随机选择三人作出裁决的方式作为认定依据，是非常荒唐的。
五、个别条款与法律、规范规定抵触
1、第183条约定买方有权选择适用新颁法律、法规、规章、规范和标准，违背了法律适用原则。因为，按照原则，不同层级的法律法规有冲突的，应适用上位法，买方无权选择；同时，法律是否有溯及力，也不是买方能够选择的。
2、第140条规定在房屋竣工后90日内，卖方应提交质量管理机构出具的质量检测报告。显然，204条的制订者对建筑法律、法规是不熟悉的。因为，根据《建筑法》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》等有关规定，房屋竣工验收由建设单位组织进行，质量合格证明由施工单位出具，交建筑工程质量管理机构备案，质检管理部门不再出具质检合格报告。
3、第143条规定买方有权在各种协议签订后3年内对不平等的条款行使撤销权。但是，《合同法》55条规定撤销权的期限却只有1年。因此，第143条的约定与法律规定相抵触，应属于无效。
4、第127条规定卖方应在居住率达到30％向买方提供其他业主的姓名、联系方式，完全可能导致卖方侵犯其他买方的隐私权，与我国法律保护公民隐私权的规定相抵触。
5、第188条规定卖方营业执照应作为合同附件，既不可能，同时也可能导致卖方违反不得擅自复印企业法人营
业执照的相关规定。
6、第119条规定的前期物业管理期限为1年，也与成都市不得少于2年的政府规定不一致。因此，该条不能死搬硬套。
7、第20条－第33条规定以毫米作为测量房屋尺寸的度量单位，不但与《房屋测量规范》使用的度量单位厘米不一致，而且也几乎不可能精确到毫米，缺乏操作性。
六、部分条款重复或交叉，应删除或者合并
1、第147条和第148条都是关于房屋担保的规定，并且意思相同，应合并或删除。
2、第46－第51条关于商品房面积的规定，十分烦琐、复杂，可简化合并。根据现行《房产测量规范》的规定，我们认为只须对房屋套内面积和公摊面积作出约定即可。为了保证买方权益，我们推荐以套内面积计算房价的做法，辅之以公摊面积差异的处理原则。
3、第193－第204条对适用法律的12个条文，没有任何实际意义，有凑条数之嫌，完全可以删除。
七、部分用语概念不清，易产生歧义
例如，第12部分使用社区的概念，而建设部的有关规定一般是使用小区的概念；第46条使用的公用面积概念，全称应为公用建筑面积；第12条的使用率一词，也不知所指等等。 |
