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土地出让金是物业税的组成部分，最近有消息说要开征物业税，于是乎百姓欢呼，仿佛房价能一夜之间降下来。甚至有人已经说征收物业税后，开发商拿土地时不需要交出让金，房价可下降40%！
这里面存在很大的误会，或者根本就是误导，我认为，物业税一旦开征，将有下面的结果：
1、开发商占了便宜有立了贞洁牌坊，暗地偷着乐，准备大捞一笔。
2、老百姓欢呼，把自己卖了还在给开发商数钱。
因为：出让金不等于地价！必须明确这个概念，目前，开发商拿地，需要支付70年的土地使用权出让金，实际是70的地租的资本化（折现）。除了支付出让金，开发商还要支付最大一块--拆迁补偿费。物业税开征，开发商不必一次性交出让金，出让金由百姓和政府逐年解决，但是，开发商还是要支付拆迁费的，这个不能逐年交，必须一次性补偿。
土地价格=出让金+拆迁安置费+税费等。出让金是一般占土地价格的10-30%，而土地价格一般占房地产价格的20-40%。计算下来，则出让金占房地产价格的2%-12%。取最多12%。按70年分摊（考虑折现），每年收0。2%左右。就是说，100万的房子，每年交出让金这部分物业税为：100*0。2%=2000元。就是说，你除了还银行的贷款，你还得每年付2000块的出让金物业税，这还不包括物业税的其他部分。但是房价会降低多少呢？极限是12%。10000块的房子，变为8800。这还是在开发商仁慈发现，良心未泯的情况下。实际上，开发商不可能一次将房价降到12%，他可能将房价降5%就已经具备价格优势了，老百姓觉得是便宜了，以后交物业税的事不会考虑那么多。结果，开发商又赚取了7%（12%-5%）的超额利润！
我一直怀疑，为什么突然政府想要征收物业税呢？如果要抑制房价，办法太多了，随便都能想出一筐来。主要是政府一直竭力避免侵害开发商的利益，所以出了这么一个办法来缓冲。其实受益最大的还是开发商。 |
