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“为了适应市场新情况和保证企业的长远发展，创新企业运营模式成为目前许多大企业关注的重点。” 北京万通世界房地产有限公司副总经理邹双喜说。据了解，万通目前正把美国地产大型企业PULTEhomes公司树为榜样，借鉴对方的思路，更多地以客户为对象，对住宅产品与市场进行细分。同时，万通前不久也正式对外宣布，由香港模式而转型美国模式发展。
新经济发展与市场细分
随着市场竞争的加剧，房地产市场上粗放型发展格局已经不存在。新经济的兴起与发展也需要房地产市场从开发、定位到销售都产生相应变革。邹双喜认为从企业具体运作模式发展脉络分析，比较容易理清新经济的发展态势。据他分析，企业管理、研发、生产和销售在经济发展的初级阶段，都是集中在一起的。随着经济的进一步发展，市场对专业化和效率的要求越来越高，使企业管理、研发、生产和销售可以从提高效率考虑而分开，这就产生了不同类型的物业类型需求，对地产市场来说，就是产生了细分。
目前的北京房地产市场现象也在一定程度上说明了这种发展趋势。如为了适应企业管理总部独立和积聚的要求，产生了总部楼的物业类型；各类型的科技园区则适应了企业寻找研发基地的需要；在北京周边分布的工业园区则提供了生产基地的物业类型。
“地产应服务新经济发展态势。”这是英国道丰集团亚太区总裁许为平在操作总部基地项目的实践中总结的规律。同样，新经济发展态势导致的市场细分的现象也使得许多龙头地产企业对企业运营模式进行重新思考。
从香港模式到美国模式
统计显示，目前中国内地房地产企业多沿袭香港模式。即房地产开发的全部流程，从买地、建造、卖房、管理都由一家开发商独立完成。通常房子建好后，地产公司不持有物业，直接出售，只有当房子出售情况不理想时，才改为出租物业。而这种模式从风险和效率来说，对现在的内地地产企业都不是很适用的。据估算，如果在北京做一个30万平方米的项目，从最初筹划到最后全部完成，时间往往拖延7—10年之久。房地产公司很容易因为资金运转不灵遭受致命打击。当然，在内地地产市场发展之初，由于环境不成熟和金融服务极度缺乏，采用香港模式是非常可行的。
而在目前市场逐渐规范和细分趋势越来越明显的情况下，美国模式显得更为可行。美国房地产开发模式走的则是一条专业化道路，投资、开发、物业经营等各业务板块相对独立。高度的专业化细分，加上发达的不动产金融，是美国模式的最大特点。
相对的创新
由于受中国内地市场环境的成熟度和政策规范等方面的限制，真正彻底地实行美国模式并不现实。
据悉，根据万通新战略实行的时间表，公司将在2年的时间内完成所有的战略布局。从传统的全能开发商模式逐渐转变为专业地产服务商，采取提供个性化定制服务和收取服务费的方式来换得企业长期稳定的发展。目前，位于北京CBD核心区的万通中心据说是“万通品牌新战略‘商用物业’与‘定制服务’的代表作”。“万通中心由于受开发进度的限制，虽然在产品主体上渗透了定制服务的理念，如关于企业办公空间的独立性的考虑，但总体来说仍然是相对的定制服务。因为我们仍然主要是先有产品，再去寻找相适应的客户。” 邹双喜说。 |
