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2003年8月12日，蓝光和骏在经过27轮逼抢后，以710万元/亩的价格夺得正对红星路步行街广场的东大街“绝版地块”，创造出成都有史以来的第三高价地块；2004年1月8日新年第一拍，位于南河外侧滨江路南侧的地块，起拍价630万元/亩，却流标了；2004年2月，东大街即将拍卖起拍价为880万元/亩的地块，谁会接招？越来越多的市区小地块出现，开发商该如何操作？
“鸡肋”地块 叫好不叫座
2月10日，成都市国土资源局在媒体上刊出该地块拍卖出让国有土地使用权公告，据国土资源局土地拍卖中心工作人员称，本次拍卖一共有5块地块，资料也是统一领取，截至昨天14时，到市国土资源局拍卖中心领取了本次拍卖地块资料的开发商已经有数十家，但这当中却还没有一家单位正式报名参拍。至此，城中小地块的“鸡肋”特质，在近来举行的拍卖会上已越发突出。
市区内土地资源稀缺，不少口岸老街商气形成都是经过了时间的积累，这种口岸价值正是开发商对城中地块恋恋不舍的重要原因。但就在目前土地拍卖价仅仅低于春熙路、盐市口的东大街，新商业地产项目的价格并没有像人们预计的那样高不可攀，郁金香广场一楼铺面仅1.2万元/平方米的均价甚至有些让行内人士吃惊。正在新玉双路上开发缤纷假日的开发商也谈到同样的感受，“市区土地价格上涨后，商业口岸的价格却并未得到多大提高”。那么，城中小地块怎样寻找出路？
看准物业增值 薄利多销为主
蓝光地产这两年内一直锁定市区开发，该地产一负责人接受记者采访时，谈到城中小地块的开发赢利模式显然有些小心翼翼，他坦率地告诉记者，如果要谈这个问题的要点，10点中有8点是商业机密。他认为，目前成都地产业中土地的增值空间已经很小了，开发商想要从中获取利润，主要还是要从物业增值的方面入手，在包装、服务上下足功夫，以薄利多销的经营模式为主。对于当时以天价拿下的东大街地块，该负责人认为，对于由春熙路、大慈寺、红星路和盐市口等片区组成的城市中央商业区来说，不存在一个商业饱和的问题，它只会不断地做大、做强，不断强化它的核心地位。因此，开发商的经营空间很大。正是基于对城市大的规划前景的考虑和预测，他们对位于纱帽街与东大街交会处的郁金香广场定位并没有按照原来这条街的传统商业模式来进行。
不过该负责人也认为东大街即将开拍的这块地，从地段的优越性上看，880万元的价格的确不算高，只是该地块总面积接近20亩，从体量看，拿到地后做怎样的项目确实需要慎重考虑。
小地块经营 化零为整创商机
近两年来，许多传统商圈因为道路和片区的拆迁、改建而逐渐消失。那么，改造完成后的这些地段开发商如何让这些“老铺面”重现昔日辉煌，创造新的商机呢？这应该是城中小地块上商业项目最需要解决的问题。
“新的楼盘起来以后，主要靠其大型的平台和整合能力将以前分散在一条街或一个片区内的同行业商家集中起来，形成一种规模式经营。”缤纷假日陆总的看法颇具代表性。陆总认为，以前的老商圈主要是一种自发的、相对集中经营，从而形成了某种行业的商圈。在城市的改建过程中，原有的铺面消失了，但行业的经营者却依然存在。小地块的开发商就通过自己的楼盘，将这些经营者化零为整，以品牌企业、知名产品牵头，将这些商家整合起来，根据当地的商业传统，再融入开发规模、投资时机以及市场选择等新的因素，完全可以打造出更上一层楼的新商机。这种集中的模式，将以固定的投资回报、上档次的服务体系建设出更加完善、现代化的商圈。 |
