五环免费了房价要涨了？ 沿线将成居住密集地

与被戏称为“停车场”的二环、三环相比，五环路上的车少得让人不敢相信是行驶在北京的环路上，“罪魁祸首”就是每公里0.5元的高速费。从今年1月1日开始，呼吁许久的“五环免费”终于美梦成真。那么，免费后五环沿线的项目的价格是否会借机蹿一蹿？趁节后交通恢复正常，本报记者东、南、西、北分别走访了五环沿线的项目，并请来业内人士对五环房价进行了一番预测。 沿线项目：大部分看涨但涨幅差别大 现在城市的交通非常繁忙，有车族越来越多，随着人们居住观念的改变，都希望向城市的外围发展，而外围最大的问题就是交通及配套。 “京城雅居”位于东五环外、京沈高速路旁，一直可以享受免费的高速路段，这次的五环免费对它有没有影响呢？其相关负责人告诉记者，“房地产第一是地段，第二是地段，第三还是地段，从升值性来讲，好地段的概念应该是它能否有效地被使用。提到五环，有人也许会觉得远，我认为这种概念不应该以位置、距离来衡量，而是以交通、时间、速度来看。五环的作用就是缩短了市区与远郊的距离，这种距离不应再以公里数计量，而应以时间来对比。据我所知，五环沿线的一些项目价格已经开始攀升，而京城雅居也会在这种大势中继续升值。” 作为亦庄新秀的“境界”，其总经理张利江对五环免费后的感受颇深。张总认为，“五环免费使得住在北京几个大型边缘集团的人群工作、出行有了更多的选择，提升了其性价比，并逐步影响人们的居住选择习惯。尤其是像亦庄开发区这种以低密度住宅为代表的区域，五环的开通对于这个区域的项目更是极大的推动！从‘境界’最近的销售情况和来访登记看，在最淡的冬季，销售态势仍十分火爆。估计亦庄其他项目的销售速度会有较快的增长，房价在短期内肯定也会有提升。” 与乐观派观点不同，地处西五环的“京汉旭城”开发商京汉集团董事长田汉的意见就相对保守，认为“五环免费肯定会继续环线效应，也就是说在五环通车后，因为交通的便捷，沿线的房价会有所上扬。但是期望值不要太高，特别是西五环，因为房价取决于交通配套等多个方面。另外，还会对四环的中档客户群的分流形成一个冲击，商品房的影响要小一些，但是TOWNHOUSE和小独栋这类产品会更大一些，因为是第二居所，对生活配套的要求没有这么高。” 属上风上水的北部，早就把房子盖到五环外了。与2008奥运村隔街对望的“澳林春天”总经理王惟认为，“五环路免费后对近郊住宅的交通改善无疑是存在的，但交通改善是全城性质的，价值的提升并不会表现为价格的上涨。主要是因为一方面价格是与供求关系紧密相关的，只有供小于求的时候价格才会上涨。这好比目前的车市，新车推出时往往配置增加了，品质提高了，价格却下降了。对于住宅来说，价格的提升还要看地段的定位和产品的稀缺性，以及解决居住区人群在工作、教育、购物、休闲四个方面的定位和供求关系。像海淀区的上地，住宅供应量少而中小企业的员工购房旺盛，价格有上涨空间；朝阳区的奥运村西区是该区域密度最低的区域，奥运工程将提供世界级的工作、购物、教育、生活环境，建设前景的想象空间极大，因而该区域升值潜力是五环内地区中条件最好的。” 业内同行：有望成为居住密集地 目前北京市区住宅价格对于广大中低收入消费者来说确实是偏高的。五环路取消收费，使消费者打消了原收费时交通昂贵不便的顾虑，所以这必将会对五环周边的项目产生一定的影响。沿线房地产项目将会普遍升值，一些项目甚至有望升值5%至10%。 “五环周边人少地多，郊区的空气、蓝天、绿化、阳光等良好的自然因素，使开发商更容易建造出低密度、品质好、更舒适的住宅。五环路的免费无疑为沿途楼市的兴旺增添了一把火，随着五环路作为城市快速路功能的不断释放及百姓私家车的逐渐普及，五环沿线成为住宅旺地的目标将进一步加快。”世纪城副总经理朱友军如是说。 在一片叫好声中，五环免费是否会冲击其他区域的项目销售呢？UHN国际村的总经理刘尧一点也不紧张，“因为从工作地到居住地绕走五环的人并不多，所以不会对市区内的项目造成多大威胁。但也要看到，随着市政配套的逐步完善，在不久的将来，五环沿线也会像现在的三环、四环一样，成为居住密集地区。” 代理行：提出“短期内不会大涨”异议 有媒体认为五环路的收费取消将有望使沿线房产价格飙升10%。中原物业总经理李文杰的观点是：“道路交通的改善对房地产市场都是一个利好因素，房产的价值有所提升是必然趋势，但这是一个长远的影响，可能短期内对市场造成的影响不是很大，提升的速度也是缓慢的、逐步的。因为，五环路的开通对房价的影响在北京市规划建设五环路时就已经产生作用，随着建设的进展房价也开始不断上涨。” 同时还应该看到，五环路免费对沿线房产的影响不能单看交通，还需要关注周边配套的成熟程度及公共交通体系的发展、环境和居住氛围等诸多因素。所以，在同等位置上，北五环、东五环的价格上涨的速度较快，主要因为东、北部的开发速度较南城快得多。西部受地理因素影响，现在的开发已经较多，新项目增加较少，价格上涨空间有限。南城的价格则需要经过1-2年的发展，才能直接受益五环的开通和免费。 持相同观点的还有协成公司董事长王晓航，他也指出：“五环路取消收费对沿线房地产的影响是局部性的，而不是全面性的。它对五环沿线成熟或接近成熟板块房地产市场的影响比较大，对一些欠发展地区或交通相对发达区域的影响相对要小。前者比如亦庄，五环的免费只是锦上添花；后者如朝阳路沿线和望京板块，因为朝阳路本身的交通网络就相对发达，而望京需要的是更多的与市中心区域的沟通，五环路取消收费如同隔靴挠痒。” 北京的房地产本来就在一个相对的高位上徘徊，因此上升的空间和幅度都比较小。而且，这种拉动作用不会马上显现。因为五环路的原本设计是高速路，辅路和出入口太少，影响到其功效的最大发挥。 金网络副总经理林金城从项目本身的定位来分析，认为：“五环免费在一定程度上提升了沿线区域的价值平台，沿线项目的价格有一定的上升空间。但对不同的物业类型影响不同。对高端物业，尤其是别墅类物业而言，可以减少业主的通行成本，利好影响较大。由于五环沿线按照高速路模式建设，无辅路设计，加之出口较少，因此，公交车可能不会在短期内开上五环。所以，五环的免费对中低端客户群，尤其是对无私家车的人群，意义不大。