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人民币升值预期国际游资纷拥楼市
2003年8月，针对京沪两市478家资产规模在500万元以上的企业的中高层管理人员进行的随机抽样电话访问调查结果显示，在企业高管人员最关注的经济问题中，人民币升值以44.8%的关注率位居第一，而房地产是其中持正面影响观点多于持负面影响的极个别行业。
由于人民币升值问题被炒得过热，在对人民币不合理的升值预期驱动下，一批企图套利的国际“热钱”大量涌入我国。根据经济学家通过对公开数据的分析，至去年年底，涌入中国内地投机人民币升值的热钱快速增长。为购买这些外汇，央行不得不投放大量的基础货币（截至去年6月底，中国外汇储备总额高达3465亿美元，比上年年底增加601亿美元），外汇储备的大量增加使央行人民币投放量随之增长。这些状况直接导致基础货币的过快增长（比2002年同期增加100%)，使通货膨胀的压力越来越大。
在经历了15个月的通缩之后，中国经济在2003年初恢复正数通胀，近来通胀速度更开始加快，2003年11月的年通胀率达到3%，为近7年来的最大升幅。美国联邦储备委员会主席格林斯潘称，中国央行买进美元以阻止人民币升值的做法可能在长期内会给中国带来通货膨胀问题。
单位货币购买力的下降，即货币贬值，会造成经济损失。为了避免这种损失，人们会倾向于抛出货币，或从银行抽出长期定期存款，转而进行其他保值增值的投资，如按揭贷款购买房地产或其他固定资产等。
我国现阶段通胀还属于轻度范围，但房地产作为个人抵御通货膨胀的良好资产已受到广泛青睐。有人推断，过多的货币供给鼓动了上海与北京房地产价格大涨，其中上海市区的房地产价格比去年平均上涨16%，部分地区则有高达4成的涨幅。
小心热钱投机谨防“利好”转“利空”
“热钱”最重要的特征就是投机，一旦获利就会伺机撤出，因此很容易引起金融市场的动荡，进而造成楼市的泡沫。尽管如果人民币升值，使国内房地产业可以用更便宜的价格购买国外的建筑材料和楼宇设备，扩大对外投资与合作；但人民币升值的预期也会形成房地产企业的“圈地运动”，地产投资将出现高潮，使“泡沫经济”进一步蔓延。若人民币升值，国际游资在中国的房地产市场上获利后拂袖而去，房市的真正需求能否及时填补游资撤走而造成的突如其来的真空很值得认真思考。
2003年9月，范剑平在“房地产开发项目经济评价与信贷审批研讨会”上指出，人民币升值预期已经形成对房地产健康发展的干扰，在长江三角洲城市房地产炒作中，有一批境外资金尤其是台资，非常活跃，部分城市的房地产价格上升是不正常的。从全国看，多数地区还没有真正的房地产泡沫；但如果不能消除对人民币升值的预期，则有可能形成现实的房地产泡沫现象，出现全国性的房价过快上涨。
再看看通胀抬头对房市的影响。据业内专家分析，一个短期的效应恐怕会是名义利率的上升，这将让现在的一部分贷款养房者感到压力。如果他们购房是以投资为目的，那么很可能会及早获利抛售。此外，如果房租仍然上涨乏力，那么名义利率的上升也将降低以租养房的吸引力，房产也会被抛售。
由于货币投放加大，将导致某些行业过热。周小川指出，经验表明，从货币供应量的过度增长到出现通胀，至少有半年时滞；而当通胀压力转移到资产，如房地产、股票及其他投资价格上，形成资产“泡沫”的时滞可能更长，危害也更大。
可见，若操作不当，双重“利好”也将可能转为双倍“利空”。因此，有建议指出，政府应采取多种策略为人民币升值“虚火”降温，从财政和货币政策入手，提高房地产等高利润、高风险行业的所得税率，增加财政收入，以抑制局部过热情况。同时，增加土地批租的市场透明度，禁止炒卖地皮，敦促开发商加快开发利用闲置土地。
令人欣慰的是，从去岁末传出的上海市为控制房地产市场的投资性需求，计划出台期房不得转让的相关政策，以及杭州市政府于今年1月1日起正式实施的旨在打击房地产投机行为、保障房地产市场秩序的一系列房产“新政”，使人们看到了各地政府为化解风险、维护房地产市场繁荣、防止楼市“泡沫”的举措和决心。 |
