今年将是商铺投资鏖战之年 投资商铺风险加大

一位房产中介业商铺研究员孔先生近日向笔者展示了他的一组统计数据，数据显示，2004年，仅深圳要上市的商铺就有14个，是2003年的两倍；计划销售面积也比去年翻倍，升至30万－40万平方米。 2003年以来，商铺投资风起云涌，已经出现竞争环境恶化的苗头。市场供应量的急剧放大无疑将给这一苗头“火上浇油”。种种迹象表明，2004年，将是商铺投资的鏖战之年，某种意义上说，更是危险之年。 121号文件严查违规，商铺供应激增，买卖双方陷入“承诺—怀疑”拉锯战 孔先生的数据只是一个不完全统计，“如果按照2003年央行121号文件的要求，商业用房贷款违规率至少在30％左右，这些违规项目经过一年多的建设周期，也要集中在2004年上市、变现、逃跑，这些都将使今年的商铺投资环境恶化。” 即便在商业气氛略逊深圳的北京，某些国字号的开发商也纷纷组织各种“商铺投资论坛”，名曰给北京人补上“商铺投资”课，实际是为自己正在运作的项目造市。据记者的粗略观察，仅2003年10月份，就有5个以上商铺项目在北京当地主流房地产媒介上展示。比起南方满纸金元宝做底的广告来，北京的商铺营销虽然显得简陋了一些，但以前不敢承诺的投资回报率也被写入了广告。虽然明知违反2001年建设部颁布的《商品房销售办法》，广告主和广告商也都睁一只眼闭一只眼。此种违规承诺合同是否有效在法律上存在疑点，一旦发生纠纷，投资者的权益是否能得到法律保护？根据记者的观察，尽管在已经发生的纠纷案例中，法院通常会作出有利投资者的判决，但毕竟属“一事一议”，并不代表其中没有风险。 孔先生及其所在的公司，却是此种“危险市况”的受益者。因为受益，说话也有点支吾起来。“以前我们巴不得你把公司名字报出来，现在不行。2002年下半年央行房地产贷款大调查到现在这段时间，商铺哗地一下子涌上市，许多原来卖住宅的著名代理公司，也陆续接到不少商铺的单子，我们手里也有2个项目，所以现在也不好说商铺的坏话了。” 为什么不能说坏话？“现在商铺销售打得是心理战，讲究广告轰炸、密集诱惑，数字助威。它不像买住宅，讲实用，它主要讲的是未来的故事，是要鼓动人心、控制人脑，因此信息垄断就很重要。说实在的，2003年下半年，我们手里的盘子就卖得很艰难了，业主总渴望更多的承诺，而更多的承诺又会加剧业主的怀疑。”这就是目前商铺投资和销售的一个悖论。 同时，“发放消费贷款的银行警惕性也越来越高。一些小型银行，如华夏银行，还引入了交叉检查、专职贷款审批人等制度，加强贷款的封闭式管理，对开发商的担保金比率也提出了更严格的要求，有的已经要求开发商必须投入贷款总额的20％作为保证金。”这更加大了开发商的销售压力。 零售商挤压，商铺经营公司岌岌可危，开发商资质将成投资判断重要依据开发商急于出手，承租商就有了更大的牟利空间。加剧2004年中国商铺投资之风险的另一个重要因素，就是承租商的疯狂压价。 2002年以来，找品牌零售商来整体租赁，带租约出售，已经成为中国商铺投资的流行方式。开发商的经营公司将商铺卖给投资者，同时与他们签订购房和租赁合同，投资者在购得商铺的同时即将此商铺的租赁权交给经营公司，日后定期从公司取得租赁收益。经营公司再将商铺整体租赁给品牌零售商，并从他们那里取得租赁收益支付给商铺投资者。但这种最初给开发商带来诸多便利的销售方式如今正在将他们“逼向死角”。一位商铺开发商向记者抱怨，“他们（品牌零售商）向来是玩空手道的高手，整体租赁，价格低得让人羞于启齿：一座2万平方米的商铺，打2折整租给他们都是很正常的了。我们这个项目，每平方米月租金只有30元，虽然商家做了装修，它说是4000万元，其实也就是2000万元，按5年折旧期计算，每平方米月分摊不到20元，加起来他们的成本也只有月租金50元/平方米，心黑着呢！现在大家都不愿意整体租赁了，更愿意主体租赁，就是把黄金位置留下来，200元/平方米都租得掉，靠这部分租金来弥补损失。”仅靠租金来养铺仍然不够，商铺开发商就得要通过运作别的项目，如增加住宅土地的囤积来弥补，“现在银根还是偏紧的，很多开发商其实是在靠这个方式融得资金。这样融来的利率平均在3％－5％左右，比银行的实际利率要低，而且周期长，灰色费用少，对中小开发商来说，是一个很好的通道，大家心照不宣。” 品牌零售商如此强势的参与，使得开发商经营公司所得常常根本不足支付投资者租赁收益，其资金链岌岌可危。一旦开发商经营公司套现逃跑，投资者只能落得两手空空。 开发商的心照不宣是否就构成投资者的陷阱？地产中介“21世纪不动产”的深圳副总裁柯文认为，目前的央行政策有过严之嫌，“违规开发商毕竟是少数，能够按照央行规定，把商铺做成现房再卖，开发商的资金实力本身就很强，有这么多的资金泡在里面，并不想套了现就逃跑”。 柯认为，“容易出问题的开发商一般股权结构很复杂，股权分散，大家各谋其利，把原先的承诺不当回事。” 所以，最好的建议是，“投资者自己要擦亮眼睛，商铺投资，高利润诱人的时候，风险也要算出来。