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1998年以来，全国房地产投资出现了比较明显的增长。特别是2002年下半年以来，部分大中城市的房地产价格更是节节上升，更是引发了关于房地产泡沫、经济过热等讨论。本文试图从以下几个方面，对目前的房地产市场作一个分析。
第一、在经历了国有企业改革的90年代以后，地方政府对国有企业的控制逐步尚失，部分地方政府和房地产利益集团在房地产业发展上逐步就国有土地的开发达成广泛的共同利益，各种以城市改造为名，以补偿拆迁的方式制造的房地产需求逐步释放。经济学中的“供给制造自己的需求”的原理在城市建设中得到了全面的体现。同时，近几年来金融深化进程加速，特别是按揭贷款和公积金贷款深入人心，房地产金融服务更加方便、快捷，在此大背景下，地方政府和房地产商共同掀起了中国特色的“圈地运动”和“城市改造运动”，其中“城市改造运动”带来的市容、市貌的改变又强化了对这些城市房屋的需求。因为种种原因，地方政府成为整个区域房地产市场的主导力量。
第二、在目前的中央政府和地方政府分开吃饭的政治、财政架构下，国土资源部的相关规定可以从中央一级延缓中国特色“圈地运动”的进程，但由于地方政府在经济增长、财政收入、政府形象、安排就业等多方面与房地产的繁荣存在巨大的关联性，所以仅仅靠中央的宏观调控很难从根本上扭转这一趋势。尽管地方政府为安排失地农民和城市拆迁户的利益会对房地产的政策作出部分调整，但“羊毛出在羊身上”，更可能的结果是最后体现在房屋成本的上升导致的房屋价格继续上涨上。
第三、部分大中城市的财政收入在国企增收缓慢、招商引资的外资税收减免的大背景下，地方财政收入越来越依靠房地产和土地拍卖等相关税收收入。由于国有土地已经成为地方政府目前手中所剩的国有可控资源的主要部分，同时各地政府在配合房地产快速发展中推出的巨大的城市建设项目所带来的资金压力也为未来几年国有土地拍卖价格的上涨确定了基调。
第四、尽管部分市民对拆迁中的问题存在不满，但更多的市民在房地产的繁荣中感觉到了一种切实的“财富效应”。在我们关注拆迁户的抗争和失地农民的无奈的同时，也应该看到广大已购房群众在已购房屋价值上升过程中得到的实惠。以上海的大多数百姓为例，通过拆迁补偿和卖出高房价地区的原有住宅，大多老百姓的居住条件得到了改善。
第五、金融业改革和金融深化的过程，就是金融自由化的过程，而房地产作为一种比较安全的资产，其作为抵押品的地位无论在中外银行界都是不可动摇的。从统计分析，房地产价格上涨越快的城市的各类银行的存贷差往往也越大，以上海为例，这一差距在5000亿元人民币左右（见最新的上海市人民银行发表的资产负债表）。集中表现在特大型城市和主要省会城市基本上都是全国性的资金盆地或者地区性的资金盆地，资金的进入远大于资金的流出。银行金融资产的出路与房地产业的发展存在一定的互补性，所以金融界和地方政府在房地产繁荣上存在共同利益。
第六、房地产业具有很大的产业拉动能力，钢铁、水泥、建材、家电等产业的需求都与房地产业的繁荣呈现正相关，国家在房地产业的稳步发展上其心态是矛盾的：一方面害怕房地产泡沫过大导致经济和金融风险积聚，另一方面由担忧如果房地产业发展速度下降，导致大批产能过剩带来的经济增长速度下降和失业增加，所以才有去年的国务院18号文和央行政策之间的基调的细微区别。未来国家的房地产政策将在 1、不随便占用耕地，以确保粮食安全 2、房地产价格稳步上升，以防止泡沫过大，也防止泡沫破灭，以确保银行资产的安全，同时保证房地产业对国民经济的一定拉动，防止由于房地产价格暴跌对GDP增长和就业的冲击。所以房地产业的发展与中央政府的利益有根本上统一的一面，也存在短期内相互矛盾的一面（主要是对金融安全的担忧）。
第七、房地产具有居住属性和投资属性的两重性，市场经济越发达，这一两重属性就将越越明显。片面强调房屋的居住属性是计划经济时代的产物；过分强调房屋的投资属性是投机过度的产物，房屋的正确属性应该是：建立在居住属性基础上的合理的投资属性，房屋是一种国民资产。一旦确立这样的观念，房地产发展的很多误区和困惑将得到迎刃而解。
第八、如果说2003年以前的房地产价格主要是由需求拉动的话，未来几年内的房地产价格将体现为成本和需求双拉动。同时在通过宪法修正案并明确了公民的迁徙权利以后，将有更多的各种人才涌入大中城市，大中城市的房地产长期需求无疑是稳步增长的。
第九、在人民币日趋强势，美元有所走软的国际经济背景下；在我国逐步开放资本项目可自由兑换的趋势中，外来资本以各种动机投资中国资产的行为将越来越频繁，投资金额也将越来越大，房地产作为一种投资、投机两相宜的居住载体和投资工具将越来越受到国际资本的重视，这也是不以人们的主观意志为转移的必然趋势。
综上所述，尽管房地产产业的发展中存在这样那样的问题，其中的黑幕也是层出不穷。但是我们必须看到，所有这些问题都是前进中的问题，如果我们能兴利除弊，将房地产业逐步纳入规范发展的轨道，其对国民经济的巨大影响和推动将为我国全面建设小康社会的历史进程带来不可估量的作用。 |
