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２００４年住宅发展趋势预测
２００３年北京房地产市场处于良性发展的环境，住宅市场价格比较稳定。
从宏观调控角度来看，政府加大对房地产开发的介入力度。在政策法规方面，出台和完善了１２１号文件、１８号文件、物业管理制度的规范要求、房地产转让管理办法等；在价格控制方面，加大经济适用房的投放量；在市政配套方面，交通道路改造力度加大，地下轨道交通的完善和开通等都对市场上房产的开发带来了良好的宏观环境。
从市场供给和需求角度看，２００３年１－１０月北京市住宅销售总面积１５３１万平米，与此同时，２００３年１－１２月底的新盘有效供应１７３９万平米，供需基本平衡。
２００４年房产市场发展将是开发商和消费者关注的焦点，也是我们即将进入世界贸易组织，经受外来考验的一年，下面我们从市场供需角度对北京市整个房产市场作简单趋势预测。
２００４年北京市住宅市场供应量持续增长
２００３年供应新盘大约２００个左右，总的规划建筑面积大约４４５７万平米，今年有效供应１７４０万平米。据此预测，２００４年市场供应及投放量将持续增长，至少还有规划的２７１７万平米要投放市场。
除了２００３年开的大盘继续投放以外，２００４年还有百子湾一号经济适用房、绿戎家园、定福家园３个经济适用房开工建设。东坝乡和记黄埔的Ｂｏｕｔｉｑｕｅ Ｒｅｓｉｄｅｎｃｅ概念的大型低密度住宅，光彩中央居住区项目，以及未来即将可发太合嘉园（别墅）、朝阳新城、星河湾、国美家园、四惠交通枢纽项目、东直门交通枢纽项目等。
大盘时代
随着大盘概念的炒作，２００３年的北京房产市场上出现了众多大盘。１１个大盘（大约占市场全年新盘数量的７％）的供应量占到了全年供应的５５％的比重。这些大盘在２００３年开盘，２００４年将会集中投放市场，市场的供应量将急剧增加。竞争将越来越激烈。
图一中列表的这些项目，建筑规模几乎都在百万平米以上，算术平均均价为５５６４元／平米，大盘的运作具有很多优势。
据我司的分析统计，大盘的绿化率要高于规模较小的项目，社区的配套服务也更加全面完善、居住更加人性化、舒适化。
西南区域、东北区域成为开发热点
２００３年北京市进行了ＣＢＤ整体规划与建设，远郊的通州区也是重点开发建设区域。２００４年酒仙桥、西坝河太阳宫位置、东坝乡、西南部以及西四环方位都将有项目不断涌现。?见图二?
随着这些位置周边配套设施的不断完善、道路交通的建设，东部四五环、西南区域建设力度将加大。位于东部四五环的东坝乡是北京市十个边缘集团重点规划示范区中最晚开发的一块，东坝乡主要规划建设的为一些公建和低密度住宅，明后年东坝乡将会上市供应。据悉，西边目前有很多地块处于项目运作阶段也将于明年集中供应。而北部和南部供应相对来说要少一些。
低密度健康住宅持续火热
２００２年我们称之为“ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ年”，是ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ起步和发展的一年。２００３年别墅有效供应２８７。５万平米，占全年有效供应的１６。５％。ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ依然火热，在产品设计方面也更加成熟，特别是ＳＡＲＳ之后，人们更加关注低密度住宅和健康住宅，低密度住宅产品今年销售情况较好，越来越多人喜欢居住在有天有地的环境中。
首先，２００３年国家出台１８号文件，规定低密度住宅的土地报批要严格化，这就使开发商加快了项目运作进程。这些项目地块都是早已批文建设别墅项目的地块。
此外，根据市场上已经准备供应的项目资料看，很多项目已经完成项目规划，将于２００４年开盘供应。我司掌握的比如棉花城二期、翡翠城的三期、威尼斯花园、顺驰林溪、温哥华森林、太合嘉园别墅、和记黄埔东坝的低密度项目、怀柔的天籁、通州宋庄的低密度项目、珠江国际城、骊城的后期等等都将在２００４年在市场上供应。
依照这些资料，２００４年将依然是低密度住宅、健康住宅大量面市的一年。低密度住宅市场的竞争将更加激烈。
２００４年北京市住宅价格总体保持稳定，部分热点区域有所上升
投资额增长速度大大减缓
２００３年前三季度，北京房地产投资总额再度增长，投资总额为７２３。８１亿元，同比增长１８。１％。其中住宅部分投资额为４０２。１５亿元，同比增长４。７％。但这一增长比例在整个东部地区中是最低的，也大大低于去年同期的水平。
销售势头良好
在投资持续增长、新开工面积增幅持续攀升的同时，房屋销售总量也在增长，商品住宅、办公楼、商业营业用房的销售势头均看好，２００３年前三季度北京地区商品房销售总额为４１９。３４亿元，比去年同期增长６９。１％。其中住宅部分的销售总额为３７７。４２亿元，同比增长６４。４％。与投资额的增长速度相反，北京地区的商品住宅销售额的增长速度高于其他大部分东部地区的城市，居于第四位。
需求快速增长
房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势。第一，城镇化进程加快、大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。第二，消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。据北京、上海等城市测算，近几年每年消化的商品房中，改善性住房需求的户数占家庭总户数的１０％。随着居民消费观念的变化，１０年换购一套住房在未来几年应当能够持续保持。第三，拆迁安置增加房地产市场的整体需求。近几年，各城市加大城市危旧住房改造力度，城市基础设施建设的步伐会继续加快，这部分需求将保持稳定的增长。
综合以上分析，供应和需求基本平衡，２００４年北京市整体住宅均价保持稳定，部分热点区域的价格有所上升。
２００４年政府宏观调控力度加大
土地拍卖制度的完善和确立
２００３年，广州富力地产通过招标以３１亿元的价格夺得一地块的土地使用权；今年，天津顺驰集团通过拍卖以９。０５元亿的价格获得了大兴区黄村卫星城北区１号地使用权，这一价格高出４。３亿的起拍价１倍多；紧接着，大连万达以高出挂牌起价３。１亿获得昌平东小口镇居住、商业金融用地，上海昂贝以５７７。０９万元的价格获得石景山区古城都市村庄住宅用地。
这一系列的挂牌竞价和公开拍卖活动使得土地的出让不断地走向公平、公开、公正。明年北京市的土地出让将会更多地采用拍卖手法，使土地出让更加透明化，更多的外地开发商能够有参与竞争的机会。
土地供给规则的变化，宣布了一个新的房地产时代的来临，这将是一个彻底打破原有游戏规则，公平考验竞争实力的时代，是一个能让更多企业优势突显，更多枭雄一展风姿的时代。具体体现为：一、行业面临重新洗牌，公平的市场竞争环境已经形成，资本金的规模、等级以及开发企业对资本的运作能力，成为决定其今后开发方向的重要因素；二、土地招投标的公开与公平，要求开发企业站在更前瞻的角度来研究未来土地市场的发展方向。对市场的走势分析、预测能力将成为其决策成败的核心问题；三、在获得同一起点的竞争环境之后，是否具备更强的产品打造能力、项目运作能力，将是开发企业提高利润的强有力手段。
融资渠道多元化、房产基金公司的涌现和增加
２００４年将是国有各大银行进行大力调整改造的一年，国家将通过注资和债转股相结合的方式，大幅削减国有银行坏账，同时严格审批和控制贷款发放制度。此项改革将严重影响到房地产开发商的融资和开发活动，只有开辟多种融资渠道，才能满足融资需求和降低风险。由此，２００４年市场上房产基金公司将会不断涌现。此外，上市融资、房地产信托也将应运而生。这些举措都将推动房地产市场健康发展。 |
