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大雪小雪又一年。
转眼间2003年京城楼市的一切又即将成为过眼云烟，然而，总有一些事情值得我们回忆，或者令我们无法忘怀，以下的栏目中，我们通过事件的影响力指数对2003年京城楼市的重大事件进行了一番回顾，力图通过我们的栏目使购房人对2003年的京城楼市有一个总体的了解，从而为自己进行购买决策提供一个科学、有力的依据。
影响力5星
1.SARS：为市场进步做贡献
事件回放：2003年，北京的春天成了“口罩天堂”——一种被人们叫做“非典”的神秘病菌在北京的空气中弥漫，而人们的神经也因此变得有些脆弱。为了安全，人们尽可能地减少了出行，而京城楼盘的销售自然也因此受到了巨大的影响，有统计数字表明，除了个别楼盘，在SARS期间，北京绝大部分楼盘的销售都在不同程度上陷入了停滞状态，好在北京在 6月25 日达到了“双解除”的标准，这个“买房的冬天”不算太长，也不算太冷。
上榜理由：SARS固然可怕，但对楼市的“贡献”也可圈可点。
贡献之一：非典之后开发商从拱容积率，拼命建高密度的塔楼，急速向相对低密度的板楼、多层楼转舵，郊区低密度住宅趋向火热。此转变对于城市高密度人口区人口继续膨胀，起到有效的控制作用，对北京住宅品质的提高起到了的推进作用。
贡献之二：非典恐吓“有钱人”从城里的塔楼搬出，因而推动了以品质升级为目的二次置业高潮出现；
贡献之三：建房子的开发商终于开始关注楼盘的健康因素。除产品结构调整外，室内通风、环保和社区配套等方面，发展商也不得不顺应买房人的需求加以改进。
评论：SARS对楼市的影响并非是短暂的，在更加深远的意义上，SARS提醒广大的购房人开始愈发关注房屋布局的健康状况，这将在相当大的程度上推动房屋设计的人性化、合理化；同时，SARS的流行也在让健康住宅的概念深入人心，一夜之间，京城楼市又多出了许许多多的“健康住宅”，更多的购房人也开始把房屋的健康指数作为购买决策的重要因素之一。
影响方式：身不由己
2.交通改变居住，5+2置业流行
事件回放：对于北京的堵车，很多人都已麻木，但2003年的交通拥堵却令所有已经麻木的人苦不堪言——北京的路简直成了停车场。在这样的背景下，购房人对楼盘拥有的交通资源开始愈发重视，距离市中心的远近并不是最重要的，重要的是车程，以及项目周边的路网密度，因为谁都不想被堵在自己的家门口。
政府虽然高度重视交通问题，采取了包括整治交通违章、扩建、改建道路、筹划减免部分高速费等措施。但一个令人尴尬的显著矛盾是，路况特别是郊区路况越改善，外围快速、高速路网越发达，市区内的拥堵状况越恶化。由于几乎所有的人每天的活动中心都在市内，不管多远距离进到城内，变得越来越方便，这反到加大了市区内交通的压力，“城外10分钟，城里1小时”，所以北京人现在最理想的居住生活状态，就是城里（工作地）就近买套小房，远的地方再置套大宅。
上榜理由：交通资源向来与楼盘的价值休戚相关，这足以成为交通拥堵最充分的上榜理由，当交通资源得到优化之后，楼盘的价值也就会有相应的提升，足见交通资源的重要性。
评论：实质上，交通的拥堵在相当大的程度上将影响到购房人对郊区住宅的选择，对于那些二次置业的买家而言，主要的目标正是位于市郊的别墅和TOWNHOUSE项目，而交通资源、特别是道路资源的丰富程度，因为，这一人群是100%的有车族，车程比地理距离更重要，但是交通的拥堵将延长车程，因此购房人一定要十分谨慎地考察项目周边的交通情况。
影响方式：在等待，再等待……
3.《楼市》改变楼市
事件回放：几乎所有房地产媒体成为房地产商代言人的时代，在这一年9月28日这一天可以划上一个句号。《楼市》以完全定位为“买房人房产资讯刊物”，每半月15万份发行量的规模横空出世，其纯粹的消费者服务定位和大资讯量令广大购房人感到“耳目一新”。
上榜理由：作为第一本房地产网刊杂志，《楼市》依托于北京最大的房地产专业网站焦点房地产网作为其信息来源，其中刊载了大量的购房用户信息反馈，刊中内容全部反映购房人的观点和意见，同时，每期均以主题的方式，对购房人现时最关注的问题进行深入分析报道，使得几乎所有买房人见到后都爱不释手，许多楼盘开发商不得不面对持刊买房人“更专业”的质问。《楼市》一炮打响，成为买房人之必备，甚至有多家开发商搜寻《楼市》，拿来给员工进行培训。
消费引导生产，市场决定成败。在北京地产逐渐向市场化转变，“需求决定产品”的消费者主权时代到来之际，《楼市》的出现无论买房人，还是对开发商都算是一件幸事，一个可用的工具。
评论：失去读者意味着媒体生命力的终结。《楼市》的出现再一次强调了作为媒体，公信力是多么的重要。当地产媒体逐渐成为开发商的“传声筒”的时候，《楼市》的出现正合时宜。
影响方式：以真实的力量
影响力4星
1.业主领袖竞选人大代表
事件回放：从回龙观业主代表许志勇到朝阳园的业主代表舒可心都在2003年不约而同地祭出了“独立参选”的大旗，在他们看来，现有的业主代表身份已经不能够在最大限度上维护自己所属的那个群体的利益——这就要求他们必须参与政策的制定，于是“独立参选”人大代表就成为了最佳的选择。
上榜理由：这足以证明了业主意识的理性觉醒，这一“有产者阶层”群体的形成，由于自识处在“弱势群体”位置，现在懂得通过推选代言人的方式在政策制定的过程中施加影响，这本身即证明了中国社会的进步。
评论：业主代表参选人大代表一方面将更好的维护自身的权益，但是其更大的意义在于，此举将有利于社区自治的发展和完善，对于整个国家的民主进程都将起到巨大的推动作用。
影响方式：启蒙民主
2.五环路、城铁八通线开通利弊同在
事件回放：北京城在不断地扩张已经成为不争的事实，而五环路、八通线的开通无疑将使广大的购房人有更多的楼盘进行选择。11月1日，五环路开通、12月27日，八通线开始运营，12月30日，北京市政府在经过慎重考虑之后，决定从2004年1月1日起，五环路不再收费，这是北京奥运前市政条件改善的重大成就。但从房地产角度审视，这两大成就，同时隐现两大问题。
问题之一：五环路开通因收费车流量不足设计运力的10%，交通带来的居住便利和地价升值被大打折扣。与四环路成为大停车场的现状对比，东西或南北穿城开车走五环路的时间，至少可以少40分钟到一个小时。五环路收费，让许多本可以不去城里“凑热闹”的车流，不得不加入五环以里拥堵的车流之中。这对于绝大部分是有车一族的置业群体来说，市政的巨额投资，对他们来说是近乎零的价值回报，而北京市政府显然也已经意识到了这个问题，于是2003年1月1日起，五环路不在收费的新政策出台——对周边的楼盘而言，这无疑是一个利好的消息，但这种利好将在多大程度上带来地产升值仍然有待时间的检验。
从另一角度讲，以五环高速为代表的城市外围交通路网打通和改善，在行政中心、商务中心、商业中心、教育中心、文化中心没有一个外移为前提条件，它只会更加速市区内的拥堵。
问题之二：城铁八通线开通，固然对通州区居住者通行提供了出行便利，但这一利好一是早在两、三年前即开始被消化，楼价已被提前抬升；二是城铁修建利好消息使开发投资这两年过于集中，住宅建设开发成为通州当地比重过高的经济支撑产业，经济产业机构失衡，区域发展前景不容乐观；三是低价消费使用的公共快速交通，加上与市区最近距离的关系，再加通州大量的低质低价商品房，使通州未见得能形成象望京、温榆河、万柳那样，因购房高收入人群聚合，而使人文环境加以改善。
上榜理由：交通于房产的影响最为重要，但现阶段交通改善并不意味着地和房马上要升值。房产商的炒作实力非其它行业所能企及攀比，在利好概念如雷贯耳的时候，买房人则要保持一颗平常心，商人毕竟是商人，在大家都说好的时候，更好的可能却在反面的地方。
评论：光有了路还不够，关键是合理地整合和利用这些道路资源，如果希望更多的人能够在远离城区的地方安家，就必须为他们提供便利并且低成本的道路资源，免除收费是一方面，大力发展公共交通是解决问题的另一个方面。
影响方式：道路包围城市，居住回归现实
3.房地产信托产品浮出水面
事件回放：十月份仅半个月时间，北京就有世纪星城、太阳星城、荣丰2008等3个房地产信托产品上市发行，据称，世纪星城信托在发行当天就认购2000多万元，而荣丰2008的信托产品由中煤信托投资有限责任公司独家代理，期限为2年，规模不超过1.8亿元，预计年收益率4.8％，收益每半年支付一次，认购起点为人民币5万元，按1万元的整数倍增加。
上榜原因：6月份央行出台121文件之后，银行全面收紧房贷，许多开发商面临灭顶之灾。房地产信托的出现使开发商终于感受“天无绝人之路”之美妙，同时也使百姓投资房产又多了的一条投资渠道。此举在中国房地产发展史上将具有划时代的意义。
评论：这的确说明了我们在逐步学会利用市场的手段解决问题，但这恰恰是风险所在：由于房地产信托是一个新生事物，普通购房人对其不甚了解；同时其中的个案情况也可以看出，操作信托的金融机构也还须加强对房地产行业及市场的了解。毕竟信托所选择的楼盘本身是否有风险，对于信托机构和投资人来都有极其重要，而发展商只管达到融资的目的。从现有案例看，现已有的信托操作，在监管和法律层面都存在着相应的真空，这一切都为普通购房人带来了不可预知的风险——谨慎对待方是上策！
影响方式：暗渡陈仓
4.顺驰天价大兴拿地
事件回放：时间定格在2003年12月8日10时45分。在有“世纪第一拍”之称的北京市首次大宗国有土地使用权拍卖会上，经过半小时的竞买鏖战，天津顺驰置地（北京）房地产开发有限公司最终夺得这块建筑面积44.43万平方米的大兴区黄村卫星城北区1号地。然而，故事到此远没有结束，天津顺驰在“天子脚下”巨资拿地的行为不仅引发了社会的普遍关注，更是引发了一场大规模的讨论，其主题便是，外地开发商的“北京化生存”。
上榜理由：首先天津顺驰、然后又是9亿多的天价，当然还有“世纪第一拍”的光环，顺驰巨资拿地这一事件具备了足够多的吸引公众眼球的资本，但更重要的是，顺驰是来自天津的地产“巨鳄”，这个在天津地产市场拥有绝对“竞争门槛”的地产商在京城楼市的发展前景如何，更是吸引着人们的眼球，因为，从以往的经验来看，外地开发商的“北京化生存”往往十分艰难，甚至是举步为艰。
评论：顺弛击败众多竞争对手，最终赢得了“世纪第一拍”，于是，北京地产市场的“外地军团”中又多了一家天津顺驰。不过，数量的增长并不能让人们忽略了一个严峻的现实：外地军团的“北京化生存”往往举步为艰，北京固然是一个利润丰厚的市场，但却是一个地域特性强烈的市场，即使是在全国范围内取得成功的万科、奥林匹克在京城楼市也都或多或少出现了“水土不服”的症状，所以，顺驰能否顺利地实现“北京化生存”的关键将在于能否在最大限度上实现“本地化”，而其最终的前途，也许会具有标本的意义。
影响方式：入乡随俗
5.SOHU并购焦点网
事件回放：11月19日，在NASDAQ挂牌的中国SOHU宣布斥资1.5亿元人民币收购在北京房地产网络传媒中占有绝对优势地位的焦点房地产网，由此，SOHU将拥有一个更具深度和专业性的房地产专业网站，同时，焦点网也将借助SOHU门户网站的优势将自己推向全国，这意味着有更多的购房人能够了解到更加真实的房地产信息。
上榜原因：因为这是一个信息的时代，掌握了信息也就掌握了主动权，SOHU并购焦点网将使更多的购房人能够接触到焦点网，能够接触到焦点网的真实的楼盘信息，这无疑将使购房人的购房决策更加科学和理性。
评论：这次并购的意义远远超过了一次资本运作的范畴，对于普通的购房人而言，它意味着资讯助动的消费者主权时代的日益接近，因为长期致力于改变开发商与购房人信息不对称的焦点网将在更广泛的范围内传递信息，使更多地购房人摆脱“信息不对称”的尴尬，这无疑是极具价值的。
影响方式：1+1>2
6.“金融立市”方针确定，给北京更大的发展动力
事件回放：2003年11月，一份名为《首都金融业发展战略研究报告》的调查报告引起了包括政府决策人士在内的社会各方面的广泛关注，而政府方面也在各种场合用各种方式传递这样一个信息，北京已经确定了“金融立市”的方针，对于大多数投资型楼盘的持有者来说，这无疑将是一大利好，金融立市将在相当程度上促使投资型楼盘的升值。
上榜原因：房地产依托于经济的发展而发展。“金融立市”给以第三产业为主导的首都城市经济注入新的、更大的活动，给此基础上的房地产业发展提供更强劲的动力。“金融立市”方针的确立，将极大地吸引国际金融、商贸机构对北京的投资，大量外资涌入必将带给北京市场更多商业物业，以及住客的需求。这不但会直接影响到高档公寓的供求关系，而且更多的就业机会带来的高收人群增长，也会给已经供过于求的整个市场带来新增的消化力量。
评论：这一切仅仅是一个预期而已，我们应该在憧憬未来美好的同时，更加重视眼前的现实——高档公寓过高的供应量。投资型买家切不可因为金融立市的方针而忽略了严峻的现实，金融中心的“远水”解不了近渴，对高档公寓的投资仍然要抱有“谨慎入市”的态度。
影响方式：避实就虚
7.奥园入住 惨遭投诉
事件回放：为业界和购房人期待已久的品牌地产“奥林匹克花园”终于进入了入住收房的阶段，但与大家美好的预期相反，奥园入住带来的不是欢呼，而是接连不断的投诉。本刊曾经多次接到过奥园业主关于房屋质量问题的投诉电话，与曾经美好的期待相比，一个问题多多的“奥林匹克花园”与购房人美好的预期形成了巨大的心理落差。进入年末，品牌地产似乎在京城楼市进入了“信任危机”的时代，先是奥园入住风波引发普遍关注，后又是号称中国地产第一品牌的万科遭遇了“信任危机”，品牌地产似乎在一夜之间“彻底失势”，曾经屡次被提及的“品牌就是保证”也被彻底淡忘，不再有人提及，而普通的购房人更是在无奈之余感到了迷茫：如果品牌地产都让人无法信任，那还让购房人去相信谁？
上榜原因：单凭奥林匹克花园的名气，入住时惨遭大量业主投诉就足以引起我们的关注，上榜更是理所当然。曾几何时，绝大部分的购房人都是冲着“奥林匹克花园”品牌带来的质量保障而掏钱买房的，可如今，正是这个品牌出现了质量问题，这时，花了大价钱的购房人自然再也不会去理会“奥林匹克花园”在外地的成功了，因为他们眼前看到的是一个质量存在巨大问题的房屋，或许，他们已经开始后悔当初的选择。
评论：有道是“冰冻三尺非一日之寒”，实质上，品牌地产的“信任危机”并非是一夜之间发生的，不过，凡事影响皆有利弊两方面，现在把问题暴露出来也并非是一件坏事，至少可以给开发商和购房人都提个醒，前者要珍视自己的品牌资源——毕竟来之不易；而后者也要提高警惕，把近百万资产的安全性完全寄托在一个品牌的无形资产上，无疑也是一种不太理性的行为，奥园和万科的教训在提醒购房人，买房子的时候要看品牌，更要关注产品的细节。
影响方式：终结信任
影响力3星
1.首创香港上市
事件回放：在人们异常关注SARS疫情的发展和变化的时候，“首创”却悄然完成了在香港上市的目标。6月19日，从香港联交所传来消息，“首创”成功的在香港了发行5.4亿支股票，其中，全流通股占35％，首创置业集团占60％的股份。直到SARS的风波逐渐平息之后，这条消息才广泛引起了人们的关注。
上榜原因：首创在SARS之后上市，更重要的意义是其担当着重树北京形象的使命。在整个北京建设中具有举足轻重位置，主要承担着政府城市建设使命的首创集团在香港成功上市，其大量的融资和借此推进的国有企业体制改革，既可以为急需资金的奥运建设筹集资金，为项目开发提供有效资金保证，同时，上市公司有更高的企业行为的透明度，有着健全的信息披露制度，这对于广大购房人而言，无疑是更大的利益保证。
评论：买房子既然要花一大笔钱，就一定会承担相应的风险，于是，怎样把一大笔钱的风险降到最低就成为了购房人思考的问题，到现在为止，最简单的办法是，把这一大笔钱交给一个实力雄厚的开发商，这样，品质有了保障，自己花的钱也可以更加放心。
影响方式：资本力量
2.商铺投资兴起热潮
事件回放：2003年是商铺投资最为火爆的一年，楼盘商铺几乎无一例外地遭到“抢购”。建外SOHO与中关村科贸中心商铺的火爆带动了整个北京的商铺需求，以至于整个2003年都被称做北京的商铺投资年。
上榜原因：在住宅公寓投资回报持续走低的背景下，商铺终于成为高档公寓之后的又一大投资热点，商铺投资将可能也可以成为更多投资型买家的新选择。另外，中国商业市场巨大的市场潜力，以及中国经济强劲的增长势头，使得近一两年来商业物业迎来是发展的最佳时期，国际跨国集团的进驻，国际商业零售业巨头对中国市场的觊觎，使许多开发商嗅到了其中的商机，开始注重商用房的开发价值。
评论：除写字楼之外的商业房地产开发，对于大多数北京的开发商来说是一项新的挑战。对商业的认识，业态经营的了解深度，以及商业物业规划设计专业力量的短缺，使商业房地产在增多的同时，也留下很多，有些甚至是致命的隐患。高投入、高回报，同时也竟味着更多的风险。相信类似平安大街和两广路商业的败笔，不只是政府会犯，对于经验不足的开发商和投资个人来说，步其后尘的可能大有人在。所以，商业有风险，投资须谨慎。
影响方式：链条效应
3.“小户型”热潮席卷京城
事件回放：回想今年的“小户型”市场，第一个祭出“小户型”大旗的当属炫特区。面对着众多年轻置业者带来的巨大市场需求，小户型在2003年着实地风光了一把。直到2003年底，小户型的热潮仍没有消退的迹象，小户型的“吃螃蟹者”炫推出了该项目的4期，销售依然或爆，的确，对于那些手中没有多少钱的年轻人来说，小户型仍是一个不错的选择。
上榜原因：无论从过渡产品、工作生活便利、投资需求普遍、房价总额低等哪一个角度看，小户型楼盘也早就应该有它巨大的市场。只是没有哪个开发商早先象炫特区那样做得那么纯粹、坚决、而且彻底。“炫特区现象”说明北京市场虽然供应量超大，但产品供应依然不够丰富，短缺产品依然存在。炫特区之后，产品多样化的市场格局将会显现。
评论：尽管小户型的热销有着这样或者那样的合理理由，但是其功能的缺陷却是一个不争的事实，这是其低总价难以掩盖的劣势，好在小户型的开发商们已经认识到了这一点，小户型的升级换代已经开始。
影响方式：以空间换取时间
4.高端租务市场回暖六大金牌代理行竞标同一楼盘
事件回放：北京“双解除”后的 7 月 8 日，位于赛特商圈的鼎级嘉华世纪就为京城高端租务市场的复苏吹响了号角。该项目的招标，吸引了包括戴得良行、第一太平、欧斯诺在内的等国际知名代理行，对于投资型买家而言，更重要的是招标会上传递出的信息，六大金牌代理行对于日后租金的承诺都没有低于18美元/平方米，这被认为在相当大的程度上为投资型买家提供了租金回报的保障。
上榜原因：因为这一事件是SARS之后，北京高端租务市场“回暖”的标志，其意义自然异常重大，更何况参与竞标的是国际知名的六大代理行，还有不会低于18美元/平方米的租金承诺无疑都是对投资型买家极具价值的信息，当然拥有超凡的意义。
评论：虽然在一定程度上北京高端租务市场存在供应量过大的问题，但从微观的角度分析，租金的价格却是一个综合的复杂系统，影响租金高低的因素决非只有供应量一个，地理位置，交通资源，租户资源都可能影响租金水平，因此，选择在哪里进行楼盘投资，投资型买家不仅要谨慎，更要具体问题具体分析。
影响方式：市场回暖的先期预兆
影响力2星
1.“富人区”引发社会关注
事件回放：“上东”本是美国纽约的概念，但是在2003年，这个概念在中国的北京登陆——首创在香港上市融资获得成功之后号称将花费百亿元的投资打造北京的“上东区”，为成功人士提供一个真正意义上的“上游生活区”，也有人把它称作北京的富人区，这个体量高达72万平方米的高档居住社区自从被贴上了“富人区”的标签之后，就引发了广泛的关注，支持与反对的声音不绝于耳。
上榜理由：“富人”本身就是一个敏感的字眼，“富人区”在中国就更带有着其它的含义，再加上它所处的朝阳公园一带以及万元以上单价，这一切都足以成为它引起购房人关注的理由。
评论：其实，无论贴不贴富人区的标签，朝阳公园一带成为富人的聚居区已经成为一个不争的事实。这足以证明一个道理，环境、尤其是区域环境和人群的分布特征应该成为购房人进行购买决策时应该着重考虑的因素，千金买房、万金买邻就正是这个道理。
影响方式：人以群分
2.GOLF成为楼盘新卖点
事件回放：在盛行炒做的北京房地产市场上，因非典带火的高尔夫运动又带热了一批高尔夫楼盘，高尔夫热也带动了高尔夫楼盘热，这项运动在2003年几乎成为了高档楼盘的代名词。康斯丹郡、CLASS、高尔夫公寓等楼盘纷纷打出了GOLF的概念牌，据称，其取得的效果还算不错，于是，又有更多的楼盘打出了这一概念，意在吸引更多的买家，2003年已经成为了名副其实的GOLF年。
上榜原因：高尔夫运动成为非典最大的受益者，打球者激增让开发商看到了其高端消费人群的潜在住房消费需求，于是乎楼盘一涌而上扑向“高尔夫”。今年市场知名度几乎与炫特区同等的“果岭上的上层建筑”，只是小区园林做了类似果岭的形状，就钩来了一大群对高尔夫热衷的买家。这让人不得不怀疑打着高尔夫旗号的楼盘，多有拉大旗做虎皮之嫌。
评论：无论这种炒做成功与否，我们在这里都要提醒购房人注意，要理性地对待开发商进行的项目炒做，说道底，花前买的是房子，而不是GOLF，天天要居住的是房子，而不是GOLF球场。所以，房屋的质量、项目的位置、环境、交通资源才是购房人要考虑的主要内容，切不要让GOLF“乱花渐欲迷人眼”。
影响方式：喧宾夺主
3.独栋别墅热销
事件回放：在萧条了相当长一段时间后，重新燃起别墅激情的是“独栋庭院”。这个在外地早就出现、并不新鲜的概念被“万万树”在北京叫响之后，就一直保持着极高的关注率。此后，关于庭院、关于树概念便源源不断地涌现出来，在绿化中出现了多层绿化，在庭院中出现了多重庭院。在独栋庭院之后，甚至有发展商宣称要做面积在180-300平方米的庭院式别墅，并自称这种“小独栋”将成为别墅市场主流。
上榜原因：“独栋庭院别墅”的突然火爆不得不引起我们的关注，因为它原本并非是主流产品，却成为了2003年名符其实炒作的主流，凭借这样的影响力，上榜也是合情合理的。
评论：2002年是TOWNHOUSE热销，2003年则是“小独栋”当道，这决非是空穴来风，小独栋的热销至少在相当程度上反映出了二次置业者对独立空间的迫切需要，与TOWNHOUSE相比，小独栋拥有更加独立的空间，而其比传统别墅更底的总价则吸引了更多的二次置业者。
影响方式：出奇不意 |
