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2003年底、2004年初，对中关村来说将是一个极具历史意义的时刻。中关村核心区———中关村广场的中关村金融中心、理想国际大厦、中国电子大厦等七、八座甲A级写字楼将陆续封顶，进入全面市场销售阶段。
“2003年的数据表明，中关村广场的写字楼供应面积约有40万建筑平方米。根据目前的情况估算，2004年写字楼的供应面积必然会比2003年多，竞争激烈程度也比往年更甚。”辉煌时代的租售部总经理刘淼对今年中关村广场的写字楼市场有着清醒的认识。据悉，中关村广场写字楼群的地上和地下总规划面积大约是150万平方米，而进入2004年，大多数项目都争取在3月份以前能够封顶并进入全面销售。因为对大多数欲更换办公环境的企业来说，3月份将是制订年度计划的关键时刻。可以说，2004年中关村广场的写字楼存在着集中放量上市的情况。同样在2004年，北京各大区域的写字楼集中供应的量也非常多，甚至有业内人士戏称，2004年的北京为“写字楼放量年”。面对这种竞争格局异常激烈的市场情况，中关村广场的写字楼群能否从容应对？
区外竞争看配套对中关村广场的每一个写字楼来说，都面临着双重竞争格局：一是与区外写字楼的竞争，二是区内各大写字楼之间的竞争。面对这两个层面的竞争，大部分中关村广场项目的销售总监都有一个统一的认识：与区外企业的竞争激烈程度大于区内企业的相互竞争。一直在一线负责市场销售的刘淼根据经验得出的结论是，虽然区内项目营销竞争难以避免，但由于项目各自的定位等方面的差异，与区外附近几个项目的营销竞争往往更为激烈。
与周边项目相比较，在价位上，中关村广场的写字楼明显处于劣势。中关村广场周边的甲级写字楼平均售价一般都是12000元/平方米，而区内的写字楼的售价则为18000元/平方米。从中可以看出，区内的写字楼售价远远高于周边的写字楼，幅度达到40%-50%.这也是中关村广场写字楼竞争力受损的一个重要原因。但事物都有它的另一面，中关村广场的写字楼之所以有这么高的价格，一个重要因素是土地成本高。中关村广场的土地一级开发是由北京科技园建设股份有限公司统一规划和实施的。立体交通系统、统一中水处理、大面积绿化、完善商务设施及供电、制冷采暖方面都是全面统一建设和配套。“好东西是早晚都会被市场承认的，”刘淼说，“中关村广场完善的、高品质的基础配套是任何其他单体楼不能比拟的。虽然压力非常大，我们对今年的市场招商仍保持乐观态度”。
据悉，中关村广场的面貌在2004年年中将会发生根本性变化。据中关村管委会透露，2004年年中，区内道路将会开通并进行试运行，市政管道、水电等基础设施都可以使用；2004年下半年，地下交通管廊也可以运行。并且，面积达13万平方米的地下商城目前已经完成60%-70%的招商，家乐福等几家大型商业企业都已在此落户。亚洲最大的空中花园也已经初具规模。同时，五环路通车大大缩短了在此办公的企业到机场的时间，使得该地区在交通方面与东部地区的写字楼进行竞争时毫不逊色。
集中上市是一件好事中关村广场的写字楼群集中上市，必然会加剧各个层面的市场竞争。但一些业内人士认为，这种状况对中关村广场本身来说，并不见得是一件坏事。“中关村广场的写字楼群在2004年相对集中封顶上市，一方面会整体提升中关村广场的形象；另一方面，在整体宣传推广上，也有助于市场更加关注中关村广场的变化。”中关村金融中心市场营销部副经理周建平分析说。对此，中关村广场许多写字楼项目也有一致看法，那就是中关村广场完善统一的规划和基础设施建设是促进项目市场推广的一个重要因素。
对中关村广场内写字楼项目的竞争，各项目都有比较客观理性的看法。中关村金融中心一位负责销售的总监认为，区内竞争是一种错位竞争，因为许多项目的定位和其租售政策是不一样的。因此，直接竞争关系虽然在一定程度上存在，但不是主流。辉煌时代的刘淼则认为，品质和区位对项目有着重要影响。
对于具体项目的销售政策，也会根据市场情况不断发生变化。从总体供给结构来看，随着区域写字楼市场供应的进一步放大和有效需求不足的进一步持续，在竞争压力下，中关村广场的许多项目在销售上，从只售不租改为租售并举成为普遍现象。而且随着市场供应的不断加大，出售写字楼供给转为租赁的面积将继续增加。但据业内人士分析，在目前国内房地产信贷普遍紧缩、多层次房地产金融市场迟迟不能建立的情况下，本地区的多数开发商仍将处于短期资金运作长期项目的境况，回收资金的压力和规避更大市场风险的需求将使市场新增项目的入市仍然以出售方式为主。 |
