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购房者普遍认为新合同与旧合同相比完善了许多，但在某些细节条款上仍规定不详
1月7日，北京市国土资源与房屋管理局下发了新修改的《商品房买卖合同》（以下简称《新合同》）范本。与旧版合同相比，新合同范本在许多方面都做了修改，并增加了以物业服务内容为主的合同附件，并在套内价计、物业服务条款等方面都做出了更细致的规定，对购房者来说无疑是个利好消息。
但凡事都有个逐步完善的过程，新合同也不例外。对于购房者最关心的房屋质量与配套等问题，《新合同》示范文本规定得尚不够详尽。业内各方人士对此也持不同看法。
■业主提议最好能美玉无瑕
虽然新版合同实施后获得了业界好评，但也并非美玉无瑕。一些购房者提出了自己的看法和建议。
配套设施收费应约定清
张先生：新版合同对购房者很关心的配套费用没做详细的约定。
现在因配套设施收费问题引发的纠纷已经很多了，比如有线电视开通费到底该不该收等都没有明确规定。
权益分配最好明确
刘女士：交房时对供水、供电、燃气、排水、绿化等基础设施交付使用条件及时间应该缺少具体规定。
对于小区环境和配套设施的争议历来都是引发纠纷的导火索，所以对这些方面的权益分配应该在合同中明确约定。
确定公摊面积算法
吕先生：建筑面积等于套内建筑面积加公摊面积。从合同来看，单纯约定其中一项显然欠妥。
选择按照建筑面积计价，假设建筑面积误差绝对值在3%之内，套内建筑面积小了，但公摊面积增大了，购房者其实并没有少交钱。还有的开发商增加了套内面积，却减少了公共面积，社区公共建设的减少必然会影响社区环境和居住舒适度，无形中降低了业主的生活质量。
现在选择按照套内建筑面积计价也一样会出现这样的问题，所以，还是应该对三者之间的关系做出一个比较合理的约定。
■律师提醒留意合同空白处
邓泽敏（英岛律师事务所律师）：签订合同时，一定要约定“套内建筑面积”的误差比例及超出时的处理办法；开发商在交房时应向购房者出示《商品房销售面积明细表》———“测绘部门实测面积文件”，并约定出示的时间及方式。提醒购房者一定要在合同里约定好按套内建筑面积误差超过一定幅度时的处理办法。
新版合同有很多空白处等双方协商添写，而有的开发商在签合同之前就已经在空格处填上好内容。建议购房者签订合同时一定要对已填好的条款进行审阅（看是否是由双方协商的，是否合理），不然日后发生诉讼，对购房者很不利，很难通过法律途径维护自己的权益。
将来对购房者合同进行修改时，建议律师协会、房地产协会、消协会的人员参与。并建议相关部门拟订合同范本时，加一些“提示性条款”，或规定出卖人应履行一定的“提示义务”，以保证交易的公平。
■政府声音合同没规定的用补充协议解决
9日上午，记者电话采访了北京市国土资源与房屋管理局有关负责人。这位负责人表示，新合同示范文本有争议并不奇怪，这有助于合同不断完善。
这位负责人解释，修改后的新版合同使用对象是2003年12月1日以后的预售商品住宅。买卖期房时可使用，在现房交易时，可以用修改之前的合同文本。这位负责人称，本合同文本属于示范文本，供开发商和购房者参考使用，对于合同中没有提到的内容，买卖双方可以采用签订补充合同的办法进行补充。
对于购房者提到的供水、供电等合同条款，这位负责人解释，现在北京城供水的情况不一样，城内一般是市政水，而城外尤其偏远的郊区，大都采用自备井供水，在合同当中很难给予准确的界定。
另外，关于小区环境以及相关配套的条款，这位负责人解释说，有的小区属于新区，只建几栋楼，相关配套短时间内无法配齐，这种情况在合同中很难规定清。主管部门在拟定合同时是从全局出发，不可能把所有的项目都照顾到。至于公摊面积比例的问题，目前已经有相关法律对公摊面积进行规定，购房者不用过多担心。最后，这位负责人表示，虽然新版合同不是强制执行，但建议开发商和购房者在做期房交易时，最好都用新版合同。对于合同中一些没提到的内容可放到补充合同里。
■业内看法签订补充协议难操作
杜猛（中国人民大学经济学硕士、地产经理人）：在现实生活当中，购房者与开发商签订补充协议是非常困难的，尤其是购房者维护自己权益的有关条款，双方很难达成一致。建议除了完善合同之外，还应该有相关的法律条文维护业主的权益。
业主吕先生也反映，虽然《新合同》属于示范文本，但目前许多售楼人员却把它当作标准合同文本去执行。购房者要改基本上不可能，只能在补充条款上多下功夫。但在签订补充协议时，购房者相当被动，开发商通常并不支持购房者的建议。
哪些地方动了手术？
据北京市国土资源与房屋管理局市场处副处长姜才原介绍，这是本市自2000年来第三次修订《商品房买卖合同》。最新合同示范文本是在去年12月1日开始实施的《北京市城市房地产转让管理办法》的基础上，对相关条例进行修改而成。2003年12月1日起（含12月1日）拿到预售许可证的商品房都要按《新合同》示范文本所规定的内容进行销售，目前《新合同》已到达去年１２月１日后取得预售证的开发商手中。与旧合同相比，《新合同》示范文本主要在５个方面进行了增加和修改。
计价方式：
不按套内建筑面积计价的，可签补充协议
因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签订补充协议。根据《新合同》示范文本第４条按建筑面积计价的约定，双方同意按以下原则处理：（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据产权登记建筑面积结算房价款；（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，购房者有权退房。购房者退房的，开发商在购房者提出退房之日起30天内将购房者已付款退还给购房者，并按一定的利率付给利息。
面积确认：
明确按套内建筑面积计算
面积确认及面积差异处理标准由过去按建筑面积改为按套内建筑面积。规定套内建筑面积误差在3％以内的，开发商对买房人多退少补；套内建筑面积误差超过3％的，买房人可以退房；买房人不退房的，产权登记建筑面积大于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买房人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买房人。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签订补充协议。
入住条件：
销售时需出示检测报告
明确了交付期限和入住条件，即必须拿到建设工程质量验收备案表和实测面积，必须符合买房人和开发商约定的其他条件，并遵守合同约定时间。同时开发商要出示该商品房的相关检测报告，如建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书、分期综合验收合格证、商品住宅交付使用批准文件及其他文件和报告，方便购房者买房时进行查阅。
物业管理：
开发商要监督完成前期物业
增加了前期物业服务、物业服务的内容，规定开发商应向依法选聘的物业管理企业提供前期物业管理服务，内容及质量等。前期物业管理期间，物业服务收费（按建筑面积）由物业管理企业按年或半年、季度收取。价格构成包括物业区域内保洁费、公共维修费、综合管理费等，开发商负责监督物业管理企业按照前期物业服务合同的约定提供物业服务。
附加条款：
业主要遵守临时公约
《新合同》示范文本在合同附件中增加了《业主临时公约》条款。条约生效的前提是购房人同意由开发商依法选聘物业管理企业提供前期物业服务，同意按照本合同第１９条约定的价格和方式交纳物业服务费用，并同意遵守业主临时公约。因以往由物业服务内容不明晰而引发的入住之后的纠纷越来越频繁，《新合同》于是还在合同附件中增加了物业服务内容及物业服务质量等相关约定。
此外，新合同还明确，2003年12月1日以后的预售商品住宅，虽然按套内建筑面积计价，但物业服务收费暂按建筑面积计算。 |
