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12月26日，在北京国际展览中心的贵宾室，记者终于找到了中国房地产协会秘书长顾云昌，并就2003年房地产市场的回顾及2004年房地产市场的展望进行了现场专访。
健康楼盘有不健康因素
顾云昌告诉记者，2003年房地产市场是人们关注健康的一年。上个世纪九十年代大家讲“小康不小康，关键看住房”，今天讲的是“住房好不好，健康最重要”，而健康的一个大前提是人居环境质量的提高。2003年的“非典”使人们更加注重居住环境的绿色、环保，开发商也纷纷推出“绿色”环保标志的楼盘，但是“绿色”楼盘是否真正做到“绿色”、环保、健康？开发商是否真正做到了以人为本，设计出高品质的、由内而外美的楼盘？
顾云昌说，过去开发商设计规划水平有限，是粗放式生产的产品，无法满足购房者日益增长的需求。现在购房者对房屋要求越来越高，这就要求开发商对产品价值要不断加入一些符合消费时尚和反映产品“亮点”的东西，或者说住宅产品在满足了人们“休养生息”的基本要求后进而要向舒适和享受型过渡。楼盘项目的地段区位、周围环境及设施配套、规划设计的合理性，工程建造的质量、科技含量以及物业管理等是否适合百姓的需要？这也是2003年部分楼盘需要完善的地方。
健康楼市有不和谐音符
国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文件）的发布，使近两年来围绕房地产市场形势的争论有了比较明确的答复，18号文件标题是“持续健康发展”，其语意是说：现在是健康发展的，今后要持续健康发展。18号文件提出了“努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定”的“三个基本”的要求，这是判断当前和今后中国房地产市场和各地区市场是否健康的一个主要标志。
2003年1月至11月房地产投资增长速度为32％，顾云昌认为2003年底房地产投资增长也就在25％左右，房地产市场还是朝着健康方向发展的，尽管有一些泡沫也是小泡沫。主流还是健康的。
他说，衡量一个城市的市场是否活跃健康，关键看两个方面：第一看交易量，第二看市场是否规范诚信。
交易量用什么计算？顾云昌回答说，“我采用了人均交易量（也试按城市常住人口计算）：以2002年为例，上海人均交易量一手房为1.96平方米，二手房为1.80平方米；北京人均交易量一手房为2.16平方米，二手房为0.39平方米；广州人均交易量一手房为1.65平方米，二手房为0.87平方米。上海人均交易量远多于北京和广州（完整的比较应包括租赁市场，因缺乏租赁房交易量统计，故现尚难以做比较）”。
再看看一手房交易量和二手房交易量之间的比例。上海为1∶0.9，北京1∶0.18，广州1∶0.53，可见三个城市之间的差异不仅表现在空置上，还表现在交易量上。相比之下，上海房地产市场发育较好，关键是二手房市场十分活跃；而北京市场的二手房市场发育相对滞后。
顾云昌认为，在房价走势、人均空置量和人均交易量三项主要指标上，三市存在很大差异；但有一项指标“平均房价”比较接近，目前三市房价均约在每平方米4200—4300元左右。由于三市的居民收入也比较接近，因而三市的房价收入比相差不大。
土地供应决定着房屋市场的供应总量，而居民的购房需求决定着房屋市场的需求总量。三大城市的房屋需求都较旺盛：第一是改善住房条件的购房需求增大；第二是拆迁旧房带来的购房需求；第三是外来人口到大都市买房以及部分农民进城的购房需求加速；第四是一部分人的投资需求。
顾云昌说，我很赞赏上海房地产政策与时俱进的变化。前几年需要启动住房需求时，通过大力发展二手房市场，把契税降到0.75％，实行蓝印户口制度和买房可抵扣个人所得税等措施，使房地产市场很快热起来。而现在房地产火热了，就要及时调整回来。在调整中又注意保护中低收入家庭的买房积极性，将由政府实施对购房者贷款贴息的政策。
北京这几年房地产市场相对平稳，空置房适度，房价较平稳，但人均交易量明显低于上海，市场活跃和规范也还不够。北京房地产市场的持续健康发展，重点是搞活二手房市场，规范租赁房市场。上海市场人均交易量之所以多于北京，关键是存量房市场活起来了；北京的市场就落后在二手房上，落后在有体制性和政策性的障碍上。比如，卖房收益要分成，土地出让金和契税率较高等。从去年年初起这方面障碍已消除，10月1日起，中央国家机关的二手房市场也将开放（现在北京的二手房市场是供不应求，年供应量只有300多万平方米，而上海为2000万平方米）。我相信不要太多时间，北京的人均交易量也会很快上升。
2003年的楼市结构不是最合理，中高档价位楼盘多而闲置，中低档价位楼盘供不应求。二手房少、租赁房贵、经济适用房少。如何扩大中低价位的楼盘来满足消费需求是今后要调整的方向。二手房市场发展得不好，租赁市场还很乱，私下交易占绝大部分。市场产品质量有待提高。市场秩序不好，中介市场不规范，广告欺诈，面积缩水。少数地区房价上升过快，已经形成泡沫。如何进行调控，概括一句话就是建立一种生态链的市场结构。
2004年“进一步关注健康”
2003年相关政策的相继出台，为2004年奠定了基础。2004年应该是迈开健康步伐走向房地产市场的黄金期。顾云昌认为，市场应该是生态的市场，根据市场的变化细化市场，我国中低收入者多，买不起新房，缓解的办法是加大开放二手房市场。经济适用房不可无限开发。让二手房、租赁房、经济适用房成为一个生态链条。把断裂的链条连接起来，从高端向低端发展，形成良性循环。产品应该是由内而外的美，因此室内的功能非常重要。中国的开发商比较注意外表，对室内的功能不太注意。结构设计不合理，房屋的面积无限扩大，造成产品浪费。顾云昌认为，宁可面积小一点，也要精一点。做到每一平方米都有用，每一平方米都好卖。要提高楼盘的科技含量，提高文化品位。企业可持续发展必须做到以人为本。你尊敬消费者，消费者才能尊敬你，开发商应讲诚信，用你的好产品、好的服务让人尊敬你，房地产业应该是让人尊敬、令人羡慕的行业。
顾云昌最后强调说：2004年房地产市场有三个问题值得重视。
一是土地供应的调控。土地供应的方式很大程度上决定了房地产的兴旺发达。泡沫是城市地价上升快造成的，土地供应应做到地价稳步上升。城市地价的不断上升是必然的，应做到稳步上升。如何做到稳步上升？适当的供应即节约土地，尽可能地采用招标的方式，不要搞拍卖，拍卖有不冷静的因素和成分。
二是金融渠道的畅通。融资渠道的不畅通影响房地产的发展，应开辟多渠道的涌流。房地产的发展离不开银行的支持，开发商的贷款量不断提升，给银行带来了风险。中国人民银行出台121文件促进了房地产的洗牌。房地产市场既要发展又要稳定，不能只靠银行一家，应双渠道资金涌流，如信托基金、国外融资。国有企业改革带动金融改革，金融、房地产共同努力，使房地产市场健康发展。
三是信息的公开透明。政府应该做到信息的公开透明。开发商做到开发项目时要做到心中有数，减少盲动带来的不必要损失。 |
