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２００３年别墅市场供给
２００３年别墅市场，受到宏观经济影响较大：一是２月１８日国土资源部出台的４５号文，明确要求各地对别墅用地进行控制，停止高档住宅项目的土地审批。市场普遍认为别墅用地供给将会大幅下降，产生购买高潮；二是北京经济的强劲发展，逐渐形成了中高层收入者，其消费需求急待发挥，而北京的非典疫情更使他们认识到普通住宅的卫生安全隐患，拥有健康环境、相对独立、价格适中的别墅物业就成为这部分中高层收入者的首选。（本文中阐述的别墅及相关数据统计，包含联排别墅（俗称Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ）、独栋别墅；不包括叠拼别墅）
１、供给量大幅增加
截至２００３年１１月３０日，北京地区的别墅项目已超过１５０个，总建筑面积１２００多万平方米，总供应量４万多套，其中市场新开别墅项目占供应总量的四分之一，增量以下半年为主。新增别墅供应量６５０万平方米，是过去１０年存量１２００万的５０％。这６５０万平方米将在３年中陆续真正投放到市场。
从目前在售的别墅项目的区域规模来看，北京市别墅市场供应以东北和北部的项目占绝对优势，在６５％左右，朝阳区总在售面积为３４０万平方米，供应量最多，这些区域是北京别墅开发的传统区域。从区域新增盘数量上来看，今年最多的是朝阳，为１０个，其次是昌平和大兴，各８个，顺义有５个盘进入市场；从新增项目区域规模上来看，大兴区新开发面积占３０。４１％?超过了传统别墅区昌平、顺义、朝阳区，成为别墅开发热点。
２、开发重点向低端转移，导致市场平均价格走低
从价格上看，２００３年北京新增别墅的平均价格为８９００元／平方米，较２００２年以前的９５００元／平方米略有下降。从区域上看，顺义别墅价格最高，海淀、朝阳次之。
２００２、２００３年北京别墅的高端和低端市场占整个市场的比例有所上升，表明产品有两极分化的趋势。北京市别墅存量中５０％以上是高端产品，２００３年新开发的别墅，中低端产品已经达到了６０％以上，套价３００万以下的别墅所占比例较去年上涨了６个百分点。市场具体表现为经济型别墅很受欢迎，别墅开发重点向低端转移。
３、独栋别墅供应增势明显，小户型别墅产品填补市场需要
从产品形态上看，今年有较多的独栋别墅进入市场，占据整个别墅市场的２５％，较去年上涨１２个百分点。从户型面积来看，２００３年进入市场的别墅每套面积在３００平方米以下的占新投入市场的３５％，较去年上涨５％。
４、营造社区环境与人文环境渐成理念
２００３年新增的别墅项目，有４５％的楼盘容积率在０。５以下，４３％的楼盘绿化率超过了５０％。在产品设计和规划方面，新盘在品质上与往年比已经大为改观。
在产品设计和材料日趋同质化的今天，产品本身提升空间已经有限。而别墅购买者一般都比较理性，炒概念又不奏效，一些开发商已经开始从人文环境上下力气。人文环境理念不仅要求社区具备产品和配套精益求精，还要求别墅开发商从前期产品定位、用户定位，即产品推出前即开始营造和规划整体社区人文环境，并成为增加品牌含金量的重要砝码。这些努力在市场销售实践中已经取得了一定的收效。
５、产品层次尚不明晰，市场供应体系有待完善
在国外，一般所谓的高尚社区基本上都是高档别墅群，北京别墅常常是公寓、联排别墅、小户型独栋别墅和豪华别墅混在一起，缺乏层次，难以形成同质社区，传统的富人区也无法形成。所以，在产品层次与市场定位方面仍有待明晰。
随着经济实力的提高，一部分拥有别墅的购买者已经不满足居住的别墅，但由于缺少必要的二级市场，他们又无法将手中的别墅销售出去，致使别墅的供应体系缺乏梯度，市场流通性较差。别墅的市场供应链需要进一步完善。
２００４年别墅市场预测
一、供给预测：
１、供给继续增加，高端产品比例较大
一方面，由于２００３年开工的别墅项目比较多，这些项目一期的规模都不大，二期如果在２００４年上市，会形成一个很大的增量。根据目前已审批的项目来看，未来１—２年内，北京将有５０００－７０００套新增高档别墅进入市场，供应比例高于低端产品。
另一方面，从国务院１８号文来看，政府希望建立一个合理的住宅供应体系，而高档物业正是这个体系中重要的一部分。北京市国土房管局有关负责人曾表示：“对北京高档住宅市场进行调研，采取一些特事特例和根据区域的实际情况进行一些调整，还是有必要的。”种种迹象表明，２月１８日公布的４５号文中部分内容２００４年可能有松动的迹象。
２、旧项目经过整合，重新进入市场
随着国土资源部４５号文对别墅用地的叫停，许多有经验的开发商拿不到新的别墅用地，可能会把目光投向市场上的那些定位差，积压的别墅项目。通过对于积压的别墅资源整合，大手笔的投入于改善交通、配套，同样也可以取得比较好的销售业绩。如果政府根据政策的导向，对开发空置别墅项目的开发商给予一定的鼓励，很可能会促进结构性供求矛盾问题的解决。
二、需求预测
预计２００４年北京市别墅市场将呈现如下特点：
１、在多种因素的利好影响下，总体需求将不断扩大
除了别墅市场原有的需求外，随着北京市经济发展，本地消费者购买能力愈来愈强，经济型别墅会越来越受到他们的欢迎。而对外开放的进一步深化，则吸引了众多国内国外商家进入北京，他们一般居住需求集中于高端市场，高档、低档别墅都可能在他们这里找到需求。随着别墅需求的不断放大以及新开别墅项目进入强销期，２００４年别墅销售率将有所提高。
２、市场需求两极分化，准确定位的项目受追捧
从１９９０年至今北京市别墅市场已经售出的别墅售价在５０００元人民币／平方米以下、５０００－１００００元人民币／平方米和１００００元人民币／平方米以上的分别占３５％、３０％和３５％，但２００３年当年销售别墅中售价在５０００元人民币／平方米以下达到４５％，而５０００－１００００元人民币／平方米仅占２０％，１００００元人民币／平方米以上比例维持不变，中间价位别墅需求下降较大。由于低端产品需求强烈，预计２００４年仍然面临利好，中高端市场由于购买者购买需求不强烈，更需要加强市场定位的工作。
３、投资购买的数量继续增加
在４５号文限制别墅土地供应的前提下，投资者继续看好别墅的投资价值，投资需求会进一步膨胀。如果有４５号文松动的信息，他们的投资购买则会受到很大的影响。
三、价格预测
从中国房地产别墅指数来看，２００３年的曲线是高企回调趋势。预计２００４年北京市别墅市场的价格将逐渐回归价值，在平稳发展的趋势下，会出现一定程度的波动，不同位置、不同品质的别墅价格表现不同，由于今年推出的项目建设逐步成熟，产品、配套和人文环境上佳的别墅随着综合品质将进一步提高，价格也会上行。
品质好的近郊小户型独栋项目由于数量少，需求量大，仍会受到追捧，但２００３年其价格潜力已基本释放，上升空间预计不会太大。受总量的影响，豪华别墅价格可能会继续回调，但幅度不会太大，部分高价别墅以其良好的自然和人文社区环境同样会供不应求，甚至价格可能出现大幅上升。
本报告由搜房研究院、北京搜房研究部、大中华别墅网 |
