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建设部有关负责人日前参加“中国住宅产业与城市发展高层论坛”，指出，现阶段我国住宅建设存在两大基本矛盾。
这位负责人指出，第一，住房市场化进程加速和制度建设滞后的矛盾。1998年停止住房实物分配、逐步实行住房分配货币化以来，我国住房市场化进入加速推进阶段，成为这一时期我国住宅建设的最重要特点。5年来，单位建房、实物分房的旧体制基本打破，住房货币分配制度逐步完善；个人购买商品住宅占商品住宅竣工面积的比例达到95％以上，新建住宅基本进入了新体制；公有住房出售继续稳步推进，以单位所有为主体的住房产权格局发生根本变化，城镇私有住房占住房总量的85％以上，城镇居民住房自有率达到74％左右；住房投资和供应的社会化程度不断提高，商品住宅投资占城镇住宅投资的比例达到83.3％，竣工面积占城镇住宅竣工面积的比例达到43％；二级市场已经全面开放，存量住房交易日趋活跃，市场中介服务业务快速发展，统一的房地产市场体系基本建立，市场在资源配置中的基础性作用基本确立。
但是，新的住房制度建设落后于住房市场化进程，特别是政府职能转变滞后于市场发展的要求。首先，各级政府的宏观调控职能亟待加强。宏观调节是市场经济条件下政府的重要职能。房地产市场对国民经济增长、金融稳定、相关产业发展都有重要影响，房地产市场又具有典型的市场信息不对称特点，必须进行有效的宏观调控。但是，相当一部分地区政府调控意识不强，没有建立与房地产市场发展阶段和特点相适应的调控体系，缺乏有效的调控手段。一些地方不正视房地产市场发展中存在的问题，没有树立正确的调控思想，调控措施不力。有的地方不顾市场需求，片面追求房地产开发投资的增长速度，盲目扩大建设规模，导致市场供求矛盾加剧，房价过快上涨，引发“炒楼花”、“炒认购号”等投机行为，存在潜在的市场风险。
其次，政府对房地产市场的监管职能不到位。在住宅建设领域，如何按照完善社会主义市场经济体制的要求，把政府部门的工作重点真正转移到市场规则建立和市场监管方面，需要深入研究，需要进一步转变观念，进一步转变职能。目前，住宅建设中重前期审批、轻规则建立、轻后期管理，行为不规范、不能严格依法行政等问题仍然十分突出；商品住宅建设和销售、管理各环节存在的违法违规问题没有得到有效遏制，违规开发、广告虚假、面积“短斤缺两”、合同欺诈、中介市场混乱、房屋拆迁和物业管理服务不规范等影响市场健康发展的问题还较为严重；损害消费者合法权益的现象还不断发生，甚至引发群体性上访事件，影响社会稳定的大局。这些问题，归根结底是市场监管职能不到位、监管体系不健全造成的。
再次，住房保障制度建设进展缓慢。住房保障是市场经济条件下政府职能的重要方面，是一个国家、一个地区住房政策的核心。目前，适合我国国情的住房保障制度还没有建立，部分城市政府还没有真正行使保障职能。一些地方不重视经济适用住房的建设和管理，经济适用住房建设优惠政策不落实，住房供应结构不能适应居民需求结构。许多地方对经济适用住房购房对象、购房面积标准和建设标准把关不严，影响了经济适用住房供应体系的建设。一些地方的有关部门和单位利用集资建房、合作建房，变相进行住房实物分配。面向最低收入家庭的廉租住房制度建设资金来源不稳定、覆盖面小、保障方式不完善，不能满足最低收入家庭的住房保障需求；部分地方不重视廉租住房制度建设，仅仅把建一批廉租住房作为短期的形象工程。
第二，居民住房需求转型与住房质量提高之间的矛盾。市场经济条件下，住宅建设的长期持续健康发展，从根本上要通过住宅供应与住宅需求的相互适应来实现。随着住房短缺问题基本解决，居民住房观念和需求发生了重大变化，整体上已经从生存型向舒适型转变。在全面建设小康社会时期，适用、舒适、经济成为住宅建设的新特征，体现人文关怀、绿色环保、科技创新是住宅建设的新主题。这种变化集中体现在：一是住宅的功能空间要更加合理。要在较小的空间内创造较大的舒适度，提高单位住宅面积使用率和功能空间的合理性。二是住宅的物理性能要有较大改善。住宅保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等物理性能，越来越成为衡量住宅质量的重要因素。三是住宅设施设备的装备水平要进一步提高。厨房、卫生间设施，采暖与制冷系统，智能化技术系统的高效性、实用性已成为体现住宅舒适性的重要内容。四是居住区的环境和配套水平要更加完善。要创造自然和谐、朴实优美、安全环保、舒适便捷的住区环境。五是住宅的耐久性要延长。住宅具有价值量大、位置固定的特点，对耐用性有很强要求，应当在目前砖混结构50年的基础上，延长住宅使用寿命。因此，推动住宅建设质的飞跃和住宅的更新换代，是居民住宅需求转型和保持住宅建设持续健康发展的必然要求。
近年来，我国颁布了《居住建筑节能设计标准》、《室内空气质量标准》、《民用建筑室内环境污染控制规范》、《住宅性能评价指标体系》等法规和导则，对提高住宅的功能质量和舒适度起到了规范和指导作用。但总体看，目前我国住宅建设仍处于粗放型发展阶段，呈现出“四低两高”的特点，不能适应居民住房需求转型的要求：一是工业化水平低。建筑材料、部品尚未形成系列化、规模化的配套生产体系，部品的配套性、通用性差、生产规模小。二是成套技术集成度低。住宅产业的技术研发、推广和应用还主要以单项技术或产品为主，缺乏有效集成和整合，尚未形成配套化、系统化的成套技术体系。三是劳动生产率低。我国建筑工人的平均劳动生产率约为发达国家的1/5，科技进步对住宅产业的贡献率，低于农业近8个百分点，距离集约型生产差18个百分点左右。四是住宅的综合质量低。特别是声、光、热、空气质量等物理性能、设施设备性能问题突出，跑、冒、滴、漏等工程质量通病还没有得到根治，以安全环保、舒适便捷、配套完善为特征的住宅装修质量亟待加快推进。一高，是资源消耗高，严重背离国情。我国人均耕地不及世界人均耕地3.73亩的47％，水资源仅是世界人均占有量的1/4.目前，实心粘土砖每年毁田12万亩，污水回用率是发达国家的25％，建筑能耗占全国总能耗的25％，建筑物运行能耗浪费严重，采暖地区能耗为相同条件下发达国家的3倍左右。另一高是，住宅生产造成的污染程度高。粗放型的住宅生产方式，不适应可持续发展、走新兴工业化道路的要求，不适应改善居民住宅质量的需要。
此外，现有的110亿平方米存量住房中，相当一部分旧宅不能满足居民新的住房需求。住房建筑工程质量，功能质量，设施设备水平和环境配套水平等方面，都需要加大整治改造工作力度。以设施设备水平为例，据2000年全国人口普查资料，我国城市家庭中，有12.54％的家庭没有自来水，28.7％的家庭没有独立式厕所，14.6％的家庭没有独立式厨房。小城镇和农村的问题更加突出。从住宅区的环境和配套水平方面看，相当一部分城市住宅区脏、乱、差的问题仍没有解决，推行社会化、专业化的物业管理难度很大。 |
