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以认为，这四类因素会随着经济发展、劳动力价格和物价水平的变化而变化，即按一般规律会缓慢小幅上升，不会对房价的波动产生较大影响。
3、住宅整体质量提升对成本的推动
随着居民生活水平改善和对居住质量要求的提高，住宅成本内涵进一步丰富，开发商在住宅开发过程中更加重视住宅整体质量，而不是单纯某一方面的品质，或说居民已不仅仅满足于住宅基本功能的完善，而且对住宅附加功能提出了更高要求。
适应形势发展的需要，目前新建住宅已经开始在小区智能化、生态化方面迈出了步伐，如安保防范措施的智能化、垃圾分类生化处理、宽带视频点播以及太阳能、外墙体保温节能等。虽然新技术、新材料运用和新建内容的增加，对住宅开发成本的具体影响程度会随实施项目的不同而存在差异，但一般会使每平方米建筑面积成本增加100—300元左右，在住宅的总体开发成本中的比重还不是很大。
三、政策建议
通过以上分析，可以看出，为确保今后住宅市场的良性发展，政府主管部门在推行与住宅有关的政策或出台新的调控措施时，应当注意以下方面：
1、要从建立规范有序、有利于公平竞争的住宅开发市场秩序的角度出发。
毋庸置疑，住宅作为居民固定生活场所，对于居民的日常生产生活，对于社会的稳定和持续发展，对于建设社会主义物质文明和精神文明，都具有非常重要的作用，需要政府强有力的介入。但住宅开发市场也是社会主义市场经济的重要组成部分，培育和完善规范有序和有利于公平竞争的住宅开发市场，是政府义不容辞的义务。建议政府部门在推行相关政策时，要更加注重市场经济规则建设，注重通过市场手段和政府的公共财政政策来纠正市场失灵，避免采取行政手段对市场进行直接干预，妨碍公平市场秩序的形成。
2、进一步改革和完善土地出让、转让制度，建立有形、集中的土地交易市场，进一步促进土地市场的规范化和透明化。
通过前面的分析，可以发现土地成本在住宅开发成本中占有很大比重，建立规范有效的土地交易市场的重要性不言而喻。在土地市场建设中，有必要考虑以下方面：
（1）进一步完善土地出让金制度，鼓励出让“熟地”，以建立具有可比性的土地市场交易价格体系。
（2）避免土地收益与某些固定支出项目挂钩，防止政府日常开支对土地收益形成过度依赖，从而造成土地成本刚性，推动住宅开发成本的上升。
（3）加强土地利用规划和对土地一、二级市场出让和转让行为的监管，形成透明高效的土地交易市场。
（4）在今后土地基准地价或标定地价的制定过程中，把更多注意力放在规则体系的建设上，避免形成僵硬的地价体系，为土地价格确定的市场化奠定更为稳固的基础。
3、严格行政执法过程，加强政府政策的协调性，避免重政策制定而轻政策执行情况的出现。
目前，政府各监管部门政策制定的协调性和政策执行力度还很欠缺。譬如，虽然人民银行对房地产开发贷款制定了比其他行业更为严格的政策，但实际上相当一部分未得到执行。再如，政府有关部门从保护购房者权益的角度出发，简单地提高预售门槛，必然会延缓部分住宅的上市时间，使原本就略显供不应求的住宅市场上可售住宅的数量减少，同时还使开发商资金压力加大，推动成本上升，进一步加剧房价上涨的势头。
政策推出的时机值得商榷。政策推出的时机不合适或相互之间缺乏协调性的结果，只能是执行了一种政策，破坏了另一种政策，或者根本就得不到执行。建议政府各部门今后在政策制定中加强协调。
4、减少住宅开发成本中的刚性成分，为房价波动尤其是房价下行提供灵活空间。
构成“熟地”成本的农地征用和旧城区改造居民动迁成本，以及各类固定收费，具有较强的刚性，开发单位对这些成本项目几乎没有讨价还价的能力，当住宅价格下行时，它们会形成较为有力的支撑，造成房价刚性。
今后，政府对土地成本的掌控，应着眼于“熟地”成本，将构成“熟地”成本各项目的价格尽可能多地由市场来决定。对刚性收费项目中有条件按实结算的项目，例如住宅小区内部“小配套”的成本，要在打破各专业单位施工垄断的前提下，实行按实结算，使住宅开发成本中尽可能大的部分实现市场化运作，为完善房价的市场决定机制创造空间。
综上所述，我们认为，住宅开发成本中市场化程度较高的成本项目是稳定的，政府政策，尤其是土地方面的有关政策，将成为今后影响房价走势的重要因素。但由于目前对房价走势具有重要影响的各方利益错综复杂，政府只能通过不断改革旧体制，提高住宅开发成本构成项目的市场化程度，为房价决定确定合理的机制，很难通过行政直接干预施加较大影响。相信随着土地招标拍卖制度等一系列改革措施的深入实施，住宅开发成本构成项目的市场化程度将大为提高，房价也将更具灵活性，更能反映市场各方需求。 |
