南城楼市冬季发力 发展“瓶颈”将有突破可能(图)
简介：在几年前的京城地产市场上，开发商对亚运村和CBD的“热情似火”与对待南城的莫衷一是形成了鲜明的对比，但是，进入2003年之后，南城地产的尴尬局面开始有所改观，随着政府一系列利好政策的出台，长期制约南城发展的 ...
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★供量增大 进入冬季———这一楼市的淡季，除了以朝外及东坝组团为代表的东部市场继续保持火热之外，西部以及北部市场却多少显得有些沉闷，反倒是一向被人视做“下风下水”的南城在暗中发力，不断推出新盘，并且销售全线飘红。 据记者调查，11月，本市共新开楼盘20个，其中南城就占了4个之多，并且大多集中在三环内。具体包括如下项目：位于宣武区广安门外马连道南路的格调、位于光彩体育馆附近的彩虹城、位于广渠门桥与光明桥之间的水上公园。华城（二期）以及位于六里桥附近的糖人街。其中除了华城（二期）属于公寓项目之外，其他均为普通住宅。这样，再加上今年入夏以来新开盘的恋曲90、星河城、拿铁镇、达龙俊景、筑梦缘等新盘，南城在新盘的开发总量以及开盘时间的密集度方面丝毫不逊于今年最热的东部市场。 有统计数字表明，从北京市政府出台“加快南城地区发展”的一系列配套政策之后，南城地区，尤其是原市政设施配套相对较为齐全的南二环、三环沿线地区的供应量呈现出稳步上扬的趋势，同时，随着鹏润家园、珠江骏景、彩虹城、都市绿洲等影响力较大的项目的出现，南城地产市场已经展现出快速发展的态势。 ★销售火爆 尽管不同区域的住宅有着不同的特点，但南城项目总体的销售状况良好。据中原物业的市场调查分析表明： 二环内地区依托着北京老城区优秀的人文环境和几大公园景区的优势，周边建立了不少高档观景豪宅，基本上是大户型设计，单套总价在100万元以上，虽然市场对此类住宅有一定的需求，但受到南部经济发展环境的影响，这些项目的销售情况尚属不温不火； 四环间及西红门地区南部整体环境和住宅所需的配套比较缺乏，虽然经过近几年的发展建设，各种设施已经逐步趋于完善，但和其他方向相比仍有一定距离。目前此间楼盘销售仍然主要借助良好的交通和相对的低价格，住宅开发也以中档价位住宅为主。另外，还包括不少的经济适用房，作为北京最早建设的住宅小区方庄，繁荣程度已经和东部不相上下，距离经济中心的适当距离使得区内也有一定量的较为高档的物业发售，销售情况较好； 亦庄地区作为南部市场的高档楼盘地区，Townhouse和低密度住宅是该地区的主力军。远离市区使该地区产品的销售受到一定的影响，但是由于到达市内的交通便利，附近的大片绿地和良好的空气环境弥补了不足，得到了市场的认可，同时现在亦庄的住宅用地已经比较稀缺，近几个月来少有新盘发售，加上比市区住宅低得多的容积和相对低的价格，区域项目的销售压力并不大。 其中，一些环境较好，且性价比较好的楼盘销售情况也异常火爆。据了解，鹏润家园———豪苑在11月共售出50多套房，实现销售额达6000多万元；彩虹城11月共售出300多套房，实现销售额近1亿元。 ★价格上扬 业内人士普遍认为，南城地区大部分项目的核心竞争力在于价格的“比较优势”，中原物业的统计数字表明，南城市场总体均价为每平方米4620元，其中宣武区的住宅项目平均价格最高，为每平方米7375元，其次是崇文区，住宅均价为每平方米5943元，然后价格按高到低排名分别为大兴和丰台。 值得注意的是，随着北京市城市的建设和南部的房地产开发，土地市场的重心向城外转移，同时内部的各种配套，包括市政、商业、娱乐设施等开始建设和逐步完善，区域整体环境质量上升，所以在2003年，北京南部房地产市场的平均价格随之上扬。尽管南城房价有所上扬，但还是远远低于其他区位的房价。具体地讲，南二环以内的均价为7104元/平方米，南四环到五环之间的均价为4166元/平方米，虽然较去年有相应的提升，但是与东部和北部地区相比，价格优势仍然十分明显。以彩虹城为例，其均价不过3780元/平方米，而在亚运村或是东部的同档次楼盘，其均价至少在5200元/平方米以上。 因此，大量中档价位的楼盘在南三环到南四环之间出现，其单价区间集中在4000-5000元/平方米之间，属于极具价格竞争力的产品，而且也出现了一些性能价格比较高的项目，它们拥有价格的优势，同时，其配套设施以及周边环境也体现出了相当高的水平。 南三环赵公口桥南侧光彩体育馆地区就集中体现了上述特点，于是，在该地区出现了不少具有典型意义的项目，以位于光彩体育馆以南500米的彩虹城为例，不仅拥有得天独厚的体育运动资源，社区内部还包含有体育主题会所、四星级温泉酒店等少有的配套设施，会所的设计也充分考虑了“实用”的因素，这些因素都促使彩虹城获得了令业界注目的销售业绩。 ★投资升温 一提到“投资回报”，许多人马上会联想到CBD、亚运村等老牌投资旺地。相比之下，尽管与金融街相距不远，但南城则是一块不折不扣的“被人遗忘的角落”。可喜的是，随着大量新盘扎堆南城所带来的旺盛人气，以及方庄一带以GOGO新世代、恋曲90等小户型项目的入市，再加上以鹏润家园为代表的老盘后发制人，推出商务公寓，因此，南城的投资价值正在日渐凸现。 记者最新获悉，位于西二环边金融街南端的“鹏润家园———豪苑”正在推出其号称“绝版”的商务公寓，以迎合中小型企业的需求。 据鹏润房地产开发公司的常务副总经理安鹏介绍，他们此次推出的商务公寓堪称是为中小型、成长型企业量身定做的产品。具体地讲，不仅有平层、跃层等多种形态及面积的户型，而且其价格及日常物业费用远低于写字楼，并且它还可以在银行办理八成二十年的按揭款。以150平方米的商务公寓为例，若采取租赁形式，以租金3元/平方米/日的价格，租一年的租金为164250元。而在鹏润家园以6500元/平方米的价格购买，总价为975000元，在银行办理八成二十年按揭贷款，首期支付的房款为195000元，每月月还款5166元，即相当于每日每平方米支付1.15元。远远低于租金的价格，并且几年之后，其产权能成为一项固定资产。此外，为了进一步吸引买家，鹏润家园目前正推出赠送一年物业管理费和一年中央空调费的活动，大大节省了业主的日常管理开支。 ★催热南城 对于“南城还有商务公寓存在的市场空间吗？”这样的疑问，安鹏解释说，“东看CBD，西有金融街。”南二环本身紧邻金融街，而在金融街内众多的大型高级写字楼里，多为国内外金融机构或知名大企业，但对中小企业来讲，虽然具有一定的发展能力，但对于真正的写字楼并没有足够的购买能力。如何找到一处地理位置优越、价格又合理的商务场所，一直以来是许多中小企业主挠头的问题，地理位置好的，多为市中心或环线的高档写字楼，面积偏大，价格太高。就金融街为例，写字楼的价格基本在12000元/平方米以上，要成为这里的业主对中小型企业来讲，投入资金太大，另一方面银行对写字楼的按揭支持不大，这无疑又将跨入写字楼的门槛加高了。再加上写字楼日常的物业管理费用昂贵，对于规模不大的中小型企业，负担是相当重的，而商务公寓的出现，正符合了中小型企业的要求。因此，其市场前景非常乐观。安鹏告诉记者，11月他们共售出50多套商务公寓，实现销售额达6000多万元，进入12月以来，更是几乎每天都能卖出两套，并且目前还有很多的公司正积极与鹏润家园接洽，选购合适的面积和户型。 除了鹏润家园以外，记者还了解到，目前在方庄附近的甲方乙方本身即以商务公寓作为其产品定位，据说月销额竟达3000万元之多；而位于西红门的翡翠城则计划在近期内推出其面向中小企业的小型办公商务用楼。由此可见，随着未来南城市政配套的进一步完善，教育投入的扩大、商业中心规划点的扩充，还将会有更多的商务公寓型产品面市，投资市场将更趋活跃。 |
