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编者按：１０月２６日，国家发改委经济体制与管理研究所教授史炜在广西房协成立１５周年大会上语出惊人，锋芒毕露。他认为，房地产确实是一个需求很大的产业，但有需求不一定能变成现实。史炜还认为，因为已经出现风险，房地产大腕王石、冯仑、潘石屹正在“逃离”房地产。史炜的观点或稍显尖锐，但不失为清凉的针砭之言，希望业界同行不以为忤，且惕然有所自励。我们认为，交流，碰撞，才能产生思想与真知，读者们不妨也来各抒己见。
——今天的房产商不要太乐观，中国房地产目前供大于求；但是另一方面，中国特殊的国情要求政府必须大力发展房地产，支持房地产。因此房地产要健康发展，要转型，必须进行资源整合。
（什么是资源整合呢？——记者旁白）
——今天房地产界已经进入高手过招的时代，房地产仅仅是经营的工具而不是经营的目标，目标是用房地产的台阶来寻求其他资本的组合。这就是资源整合。
我先给大家讲一个现象，大家可以去思考。在刚刚评出的中国房地产百强企业中，深圳万科排在第一位。万科老总王石认为中国房地产市场非常旺盛，依据有三：
一是美国人均居住面积是６４平方米，中国人均居住面积从１６到２０多平方米说法不一，但总的来说是今天中国与发达国家还有很大差距。有差距就有需求，所以中国人肯定还是要买房子。二是中国的大城市有很多外来人口，他们需要居住，所以他们也要买房子。三是中国人的收入有高有低，不同的收入空间有不同的消费需求，房地产商可以根据不同需求来盖不同档次的房子。
这听来很有道理，但是万科今天最大的战略是从房地产中退出，而并不是大量的进入。我们怎样解释这个现象呢？
房地产整合资源时代已经到来
排名第二的万通的退出行为更加明显。冯仑从去年开始把原来租售的商铺全部卖掉，大量的回笼现金实际不是做房地产而是投向其他。这并不是说房地产没有开发价值了，而是他意识到今天如果再按传统方式经营房地产，很可能会走向死亡。
排在第三的是风云人物潘石屹。当他的现代城成功以后，另两个项目其实都是退出型——“建外ＳＯＨＯ”和“长城脚下的公社”——他真正的目的是让资本退出，因为他的这两个项目足以放在香港的上市规划盘子里投资；如果能在香港上市，那么资本就收回来了。但不幸的是，他的项目没能在香港上市，因为现在的国际资本不像互联网时代，只要拿出一个很好的概念，基金就会投进来。从去年开始，概念已经不行了。
?（应该怎样理解这种现象？——记者旁白）
——显然，今天中国的房地产到了一个重新整合资源的时代。
今天的房地产不像以前那样简单地拿到一块地皮盖完楼就完成使命了。现在到了一个创造产品标准的年代，做品牌就是做标准。比如王石说中国各个收入分层，都能够有对称的购买房的曲线。说实在话，这是王石在圈大家的钱。
（王石听了不知作何感想。——记者旁白）
——因为他自己要退出了，退出的时候他要营造一个好的房地产环境，大家都觉得好的时候他就跑掉了，这是他的市场战略。
房地产确实是一个需求很大的产业，但与其他产业的需求不一样，它的需求不一定能变成现实。需要房子的人很多，需要房子并不等于买得起房子，这完全是两个概念。
（政府是不是也应该反思一下呢？——记者旁白）
——我可以非常形象的比喻今天的需求市场。现今中国的收入分层是：高收入（年收入在１００万以上）在大中城市中所占的比例不到３％，他们不在乎买房子；中产阶层（有私家汽车、商品房，生活开支后年净收入２０万）不超过６％；剩下９１％就是低收入阶层，还可以细分：能够享受国家福利的这样的家庭不超过２０％，剩下的７０％～８０％就是真正的普通家庭。
对于收入问题，可以按线性曲线划：从低收入到高收入，可以针对各个收入层次盖不同的房子，但线性曲线是一个大平均，根本看不出贫富差距；根据不同收入搞非线性曲线看上去也很漂亮，但同样掩盖了消费者的真实需求。在中国还有断层曲线，这是房地产开发商应当引以为戒的曲线：低收入曲线走到一个层面就断了，跳了好几层到中收入曲线，然后又断层到高收入曲线——从中等收入到高等收入有一个很大的收入断层；如果解释为消费能力的话，可能差５到１０年。但是国家统计局、包括企业宣传的数字都把这些断层给连起来了，使人觉得不同档次的房子都有人买。实际上今天需要房子而买不起房子的人占绝大多数，但为什么这两年的房地产市场显得非常活跃呢？我可以把这个谜解开。
（这是一个吸引人的谜底。——记者旁白）
——其一，至少７０％的中产阶层在这两年完成了第二次购房，而且都是买中高档房子；其二，大中城市的房屋拆迁改造带动了一批购房者，他们拿到政府补偿再自己加点就可以购房，也促动了房市活跃；其三，中国白领的工资已超过香港，这批人贷款购房势头很旺。这三种人实际上集中在一个不大的范围。我不说这是泡沫，但至少得承认一点：中国真实的购房能力和数学统计出来的购房能力是有差距的，这时候就需要整合资源。
（又回到资源整合上来了。——记者旁白）
——过去开发商单纯“盖完一栋楼卖一栋楼”的传统思维方式，风险越来越大。今天的开发商还想生存，就要学会去创造市场。过去是创造概念，现在是创造市场，过去的区位优势已经被功能所替代。
举个例子，去年北京科技财富中心在５环路边，规划为５Ａ级写字楼，因地段偏远、荒凉，被认为没有太大前景。但在调查中发现：１９９０年北京ＧＤＰ每增长１个百分点，在国贸周围的房价增加４％，在财富中心周围的房价没变化；１９９５年北京ＧＤＰ每增长１个百分点，在国贸周围的房价增加８％，在财富中心周围的房价变化很微小；２０００年北京ＧＤＰ每增长１个百分点，在国贸周围的房价增加１％，在财富中心周围的房价增加４％；２００３年北京ＧＤＰ每增长１个百分点，在国贸周围的房价无增加，在财富中心周围的房价增加８％～９％。
科技财富中心处在北京经济发展反应最敏感的区域，也就是说，北京经济如果再保持很高的增速，这个地方的房价还要增长。因此，在这里建房是着眼于未来的消费，在这里买房都是投资型的，如果房价下跌，在这里不会受到太多影响，反而可能增值：这就是整合资源，是开发商如何转换角度来盖楼的问题。
中小型地产商必须在运作方式上对传统经营模式进行转变，单纯地以房地产来经营房地产的前景是暗淡的，房地产与其他产业的联动越来越明显；许多地产商不是简单地盖楼，而是看哪些行业需要进入哪些领域时，提前把项目进行组合介入：这就是资源整合的第一个概念。
第二个概念是学会退出，进入是为了学会退出。
（看来第二个概念更为重要。——记者旁白）
——中关村发明了一个概念叫微笑曲线。人笑起来除了眼睛，嘴唇最漂亮。但是这个“嘴唇漂亮”是没有价值的，嘴唇是靠嘴角的力量来支撑变成不同微笑的形式。我们看到微笑的时候不是看嘴唇，而是看谁制造了这个微笑。如果用市场价值来说，真正有价值的不是嘴唇而是嘴角；转换成价值，嘴角占９成，嘴唇只占１成。做微笑曲线是要做嘴角，地产企业家现在到了做嘴角的时代了。当地产商要做嘴角的时候，就要去制造思想，创造思想，制造竞争，创造环境。今天可以这样评价房地产商，一般的地产商炒楼盘盖房子，优秀的地产商做概念，最好的地产商做品牌，适合未来发展的地产商做标准。
现在是到了做标准的时代了。什么是做标准？现在看房地产广告就像看小人书，有时很兴奋，有时很感慨，有时很无奈，有时很伤心……大家都在通过变相谩骂对方来抬高自己楼盘的价值。房地产广告到了谩骂的时候，泡沫就出现了。我说的“泡沫”不是简单经济学说的卖不出去的泡沫，而是市场已经到了无组织、无纪律、无规则，行为不知所措的地步。不知道下面该怎么走了，房地产除了简单地炒区位、品牌、价格以外，没有明确的定位。
因此房地产需要做标准，标准不是买房者创造的，而是需要开发商去创造；开发商必须脱胎换骨。现在好的开发商都有一批顾问来支撑，为什么呢？在资源整合的时代下，房地产需要靠一种标准来创造，而这个标准单由地产商去创造是不现实的。社会分工已经到了组合阶段，不是所有的地产商都能做标准——房地产商是做标准的组织者、决策者。
房地产业要维持正常持续的发展，必须进行资源的整合，重新培育自我、发展市场、创造市场的能力，要提高对政策的认知，对市场的认知，对消费环境的认知。
今天，房地产到了更新换代的时代，首先的问题是：“我是谁？”房地产商、尤其是中小型房地产商已经到了重新认知自我的时候，要学会制造标准，组建自己的顾问队伍、专家体系，做未来消费群体的标准。
（记者提示：史炜的谈话留下了这样的问题：房地产整合资源时代已经到来的论断是否正确，它的到来意味着什么？应当怎样整合资源？ |
