|
根据新颁布的《北京市城市房地产转让管理办法》，从12 月1日开始，执行按套内建筑面积预售商品住宅将不再是开发商做秀的手段，它将成为一项强制性的行政规定实施。在肯定“办法”对于保障购房人权益能够起到积极作用的同时，部分专家也对该政策在今后具体实施过程中可能要面临的问题提出了自己的观点和建议。从12月1日开始，北京的购房人和开发商都要适应一种新的商品住宅预售计价交易模式，因为从这一天开始，根据北京市房屋土地管理局下发的《北京市城市房地产转让办法》（以下简称“办法”），北京市范围以内的商品住宅预售交易都要按照房屋的套内建筑面积进行价格计算。
一石激起千层浪。在“办法”出台之后，各方的观点和态度截然不同，一部分购房人认为“办法”的出台将在相当大的程度上促使商品住宅预售的过程更加公正、透明，从而最大限度地维护作为弱势群体存在的购房人的利益。但是，也有一些专家和资深业内人士认为办法所能达到的效果可能远没有预期中的那么理想，而按套内建筑面积进行房屋交易究竟能够在多大程度上维护购房人的权益，将成为近期百姓购房关注的热点话题。减少面积纠纷 售房“新政”出台以套内建筑面积预售商品住宅的新规定出台之后，更多的人相信，决策层出台“办法”的目的在于减少日益增多面积纠纷，进而达到净化市场、保护购房人利益的目的。
进入2003年以来，由于房屋面积引发的纠纷呈现出上升趋势，根据相关的统计数字表明，涉及房屋投诉的总数中，有将近3-4成 来自于面积的纠纷，于是，更多的人相信，出台“办法”的目的在于减少日益增多面积纠纷，进而达到净化市场、保护购房人利益的目的。
2003年9月18日，丰台区人民法院的一纸关于测绘面积的行政诉讼裁决书引起了京城各大主流媒体的一致关注（详见本刊02期《规避面积纠纷的三大元素》一文），位于丰台区的石榴园小区的18 位业主在历经了1年诉讼3次判决之后，终于等到了丰台区人民法院撤消测绘部门错误测绘结果的行政裁决。一场面积纠纷引起的法律诉讼以石榴园小区业主的胜诉而告终结，但由此引发的思考却远没有结束。
多数专家认为，公摊面积计算方式的不甚明了和测绘标准的使用混乱导致了面积纠纷频发，而建筑面积售房的方式也已然成为“千夫所指”。9月2日，被决策层酝酿已久、同时也是被社会各界期待已久的《北京市城市房地产转让办法》以市政府令第135号文件的形式下发，其核心内容引起了社会各界的广泛关注。
按照新“办法”，从12月1日开始，北京市范围内的涉及商品住宅预售的交易将强制按照套内建筑面积进行计价，此前，重庆和广州已经开始实行这种销售政策，北京将成为全国范围内第三个对预售商品住宅强制实行按照套内建筑面积销售的城市。对此规定出台的意义和目的，北京市房屋土地管理局市场一处处长陈同顺表示：随着房地产市场的发展，个人购房成为市场的主体，因此，新规定的出台目的在于规范房地产转让行为，保障当事人的合法权益，促进房地产市场的健康发展，而它对房地产市场持续发展的积极作用必将会得到市场的肯定。
从陈的表述中，不难看出政府对于“办法”执行前景的足够信心。而在大多数普通的购房人看来，“办法”将极大地增加商品住宅预售的透明性，从而最大限度地保证自己的利益。但是，专家提醒消费者，套内建筑面积房的“办法”并非“一改就灵”，因为任何一个政策的调整和变动都涉及到相应的配套政策的调整，真正发挥作用还要等待一段时间。
新“办法”尚需完善共有财产不可获缺
专家认为，由于配套规定的调整尚不完善，“办法”可能不能达到减少面积纠纷的初衷，而且将在其他方面引发更多的纠纷，而最终利益受损的还是未来的业主。
“办法”于12月1日实施的消息一传出，立刻有专家学者指出，按照套内建筑面积销售固然使商品住宅预售的交易过程透明化，但是认为实施“办法”之日就是告别纠纷之时是不理智的。面积纠纷是众多因素共同作用的结果，一项行政规章的出台不可能根治面积纠纷。虽然新的“办法”出台已经有些时日，相关的主管机关也通过各种渠道对规定中的一些条款进行了解释，但是在一些相对敏感的问题上，部分购房人仍然存在着疑问，据记者了解到的情况，这种疑问集中在房产证的面积科目是否更改和物业管理费用的收取标准方面。一位购房人对记者表示，在“办法”实施之前，所有房屋的房产证上与面积相关的科目都是以包含公摊面积的建筑面积作为标准，而“办法”实施之后，房产证上的面积科目应该如何填写和调整，在新的规定中却没有做出相关的表述。对此，陈同顺表示，“办法”做出的调整仅仅限于预售商品住宅的销售手段，并不涉及到房产证面积科目的调整问题，他同时还表示，在购房合同中仍然要注记购房人所购房屋的套内建筑面积，分摊的公用建筑面积。针对购房人提出的物业管理费用的收费标准的问题，陈同顺表示，根据《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）》的规定以及各地物业管理的实践经验来看，物业管理的收费仍然以建筑面积为标准计价收取。在信息沟通带来误解的同时，也有学者指出，新的“办法”将不利于业主“共有财产”意识的形成，这也成为了饱受质疑的另一大“热点”。因为学术界普遍存在着这样一种观点，一个社区自治的成功与否、在多大的程度上取得成功以及物业管理的水平高低都与其业主的“共有财产”观念有直接相关，而这一切将直接影响到社区内业主的生活舒适度，所以，从这个角度上分析，专家认为“办法”将有可能背离其初衷，对未来业主的利益可能产生消极的影响。中国人民大学公共政策研究中心研究员舒可心就是持这种观点的专家之一，他认为“办法”的出台将在相当大的程度上弱化业主的“共有财产”的概念，并且向业主发出一个错误的信息：引导业主们只关注自己房间范围内的财产，而舒可心进一步认为这将影响到日后社区的整体治理，最终被损害的还是业主的利益。
舒认为，业主长期以来“共有财产”观念的缺失直接导致了社区自治进程的缓慢。在社区中，只有随意侵犯共有财产的行为被限制或者能够减少，业主的利益才会得到根本的保证。
“经过一段时间的工作，应该说业主的‘共有财产’意识已经有所加强，我们可以看到在越来越多的社区中，业主们开始自觉地保护‘共有财产’，可以说，社区的自治进程已经走到了十分关键的时刻，而‘办法’的出台从某种意义上将对共有财产‘意识的形成乃至整个社区的自治进程产生消极的影响。”舒可心说。上海财经大学的印申华也表达了与舒可心类似的观点，不过他进一步指出，按照套内建筑面积卖房，会使开发商更加注重扩大套内建筑面积，在利润最大化的驱使下，会逐渐地收缩共有分摊面积，甚至有的开发商会在共有分摊面积上做文章，而购房者入住后发现共有分摊面积“缩水”时，寻求法律途径解决将会由于缺乏相应法律依据而遇到更大的困难。所以，专家认为，新的“办法”仍然有相当多的方面值得进一步完善，因为这
毕竟是一个牵扯到购房人切身利益的问题。在提出质疑的同时，专家们也对新“办法”保护购房人利益的初衷表示了认同，“由于‘办法’是针对商品住宅预售出台的，因此，政府将有时间去调整并完善这个新的‘办法’，使其能够从根本上保护购人的利益，关键问题在于，政府一定要认识到，共有财产意识的形成是保护购房人根本利益根本办法。”舒可心说。
树立风险意识 买家理性规避风险
由于按套内建筑面积售房的“办法”与其他法规衔接和配合尚需磨合，作为一个理性的消费者，购房人应该及早树立起风险意识，尽可能规避由此引发的购房风险。
为了尽可能地使购房人规避“办法”带来的风险，记者在走访了多位专业人士后总结出了以下几个按照套内建筑面积购买房屋时应当留意规避的三重风险，并提出规避的方式，希望能够对消费者起到帮助作用。
∷谨防公摊面积缩水∷
首先，购房人应该谨防公摊面积“缩水”。 在舒可心和印申华看来，按套内建筑面积进行计价往往为开发商在公摊面积上对购房人进行欺诈提供了操作“空间”。舒可心认为，随着业主自我保护意识的逐步加强，在按照包含公摊面积的建筑面积买房后，业主在收房时往往会关注自己房屋的面积是否出现“缩水”的问题，而执行了新规定后，大部分人将只关注自己套内的面积是否正确，“但关键在于购房人买房时付出的单价中肯定会包含公摊面积的价值，如果这时开发商缩小了相应的公摊面积，购房人的利益就等于被损害了。”舒可心说。对于如何规避这种潜在的风险问题，陈同顺认为，如果购房人仔细审查购房合同，就可以避免这方面的风险，因为公用分摊面积仍然在新版的格式合同中体现，分摊的面积及部位必须明示，购房人一定要仔细审查。
∷计量标准合法性∷
在导致了公摊面积缩水的可能性增大同时，由房产证面积科目引发出了新的风险——购房合同中关于面积科目的计量标准是否合法。
原有房产证上的面积科目以建筑面积为标准是被相应的法律确认过的，而套内建筑面积的标准至今还没有被任何一部法律以任何形式加以确认，舒可心认为这将带来购房合同中面积约定合法性的风险，“如果不能得到法律形式的认可，该条款很可能不具有法律效力，一旦产生纠纷，购房人在法律上将陷入被动。”而这一所谓的“风险”现在仍然难以规避，购房人在等待新标准被法律确认的同时可以与开发商在购房合同中约定一旦出现纠纷之后，仍按照套内建筑面积标准解决纠纷，这样就可以在最大限度上保证自身的利益。
∷套内建筑面积计算误差∷
“办法”按照套内建筑面积进行销售本身也为购房人带来了第三重风险：套内建筑面积计算的误差带来的利益损失以及重新测绘所需的成本。即使是按照套内建筑面积销售房屋，其套内建筑面积并非不会存在“误差”。由于按照套内建筑面积售房是新的销售规则，其中可能存在更多的“未知陷阱”，蕴涵风险也不足为奇。如果消费者需要重新对套内建筑面积进行勘测，就要付出相应的成本；购房人应该谨慎防范。 |
