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对于目前的房地产业，人们有着截然不同的看法。有人认为房地产市场存在明显的过热现象，甚至认为已经形成了一个巨大的房地产泡沫，这个巨大的泡沫早晚会有破灭的一天，而房地产泡沫的破灭，将会带来一场金融危机。相反的观点则认为，目前我国房地产的发展是基本健康的，并不存在明显的过热现象。当然，后一种观点也不否认其间存在结构性问题，特别是高档房比例过高，有的地方已经出现高档房的积压。
笔者认为，判断目前我国房地产发展的基本状况需要将其置于一个更大的背景之中。在这个背景中，有两个因素是特别值得注意的：一个是"补课"；一个是城市化。正是这两个因素，使得中国的房地产业从一开始（指改革以来）就不是处于一种常规的发展状态，而是处于一种超常规的发展状态。在改革前，由于长期实行"重生产、轻生活"的发展战略，加之当时以再分配为特征的住房分配制度，城市居民居住条件的改善远远低于当时的经济发展水平。改革以来，随着城市居民收入水平的提高，特别是随着住房制度改革的实行，一个有着巨大需求的房地产市场开始形成。正是这个有着巨大需求的市场，使得过去的十几年中，中国的房地产业以一种超常规的速度发展起来。到2002年，我国城镇人均住宅建筑面积已经达到22.8平方米。尽管与发达国家相比，这个水平还是比较低的，但相对于目前我国城市居民的收入水平，可以说，这样的一个"补课"任务已经基本完成。
问题在于，在这个"补课"任务已经基本完成的情况下，中国的房地产业是否会由此进入一个常规化的发展时期？这就需要我们注意到另外一个因素，这就是快速的城市化过程。从某种意义上说，我们现在正处于一个快速的城市化过程中。正如笔者和许多其他论者已经多次论证过的那样，我国的城市化是严重滞后的。城市化的程度过低，大量人口和劳动力滞留在农村，已经成为我国经济社会发展的一个瓶颈，不仅由于大量人口滞留在农村而造成农民的收入处于低水平的停滞状态，同时也限制了耐用消费品市场的形成，从而造成内需不足、市场疲软。而经济社会的发展必然要求尽快提高我国的城市化水平。正因为如此，从20世纪90年代开始，我国的城市化过程就开始加速。在整个90年代，我国城市人口占总人口的比例在以平均每年1个百分点的速度提高。这意味着每年大约有1000万人从农村涌向城市。而按照有关部门的规划，在21世纪的最初一段时间，我国的城市化仍然会保持这个速度，即每年有大约1000万农村人口进入城市，城市人口占总人口的比重每年提高0.8到1个百分点。这样，在2020年之前，我国将有一半左右的人口居住到城市当中。这样一个快速的城市化过程，必然对城市住房提出巨大的需求，从而推动房地产业的超常发展。
因此，概括地说，从上个世纪80年代末90年代初开始，中国的房地产业便开始进入一个超常规发展阶段。而在这个超常规发展阶段的前期和后期，超常规发展的动力是不同的。前期的动力主要是城市住房的"补课"，而后期的动力主要是来自于快速城市化。而对最近的几年，我们可以看作是一个转折点，即由"补课"推动的房地产超常规发展转向由城市化推动的房地产超常规发展。而目前房地产市场中存在的结构性问题，有相当一部分就与这两个阶段的转换有直接关系。
提出这样一个分期的概念，是为了澄清这样两个问题：第一，尽管"补课"推动的房地产超常规发展过程可能会在最近的几年中基本结束，但房地产超常规发展的阶段并没有结束。中国的房地产仍然没有进入常规性的发展阶段；第二，尽管都是处在房地产的超常规发展时期，但前后两个阶段由于动力和环境的不同，对房地产的具体需求和提供的发展环境也是不同的。
从理论上说，在快速城市化过程中，每年有上千万的农村人口涌向城市，对住房的需求无疑是巨大的。但事实上，这个需求的实现，或者说城市化过程与房地产业发展之间的关系是相当复杂的。大量农村人口进入城市，大多是以打工（或做小生意）的方式实现的。由于事实上的两个劳动力市场的存在，打工者的工资是相当低的。在面对城市中高企不下的住房价格来说，这样的工资收入几乎形成不了现实的购买力，或者说是形成不了有购买力的需求。因此，尽管在理论上城市化意味着对住房需求的增加，意味着对房地产市场的推动，但在现实中，却很难将这些由农村进入城市的人与住房需求挂起钩来。在现实的意义上，可以说农村居民进入城市，就犹如爬一座多层的高楼，需要一级一级的台阶才能上去。而要居住到这高楼当中，有的甚至需要经过几代人的努力。
由农村进入城市的人的现实落脚点在什么地方呢？其实就是在城市中的棚户区。经济学家钟伟先生认为，城市中的棚户区，对于政府来说，是实现城市化的一种代价最小的方式。而对于刚刚进入城市的农村人来说，也是学习城市生活方式、学习城市中的行为和价值观念的合适地点。这个观点是很有见地的。从这个意义上说，目前我国的房地产业发展却在很大程度上在破坏这个台阶。许多地方城市的政府，总是想把我们的城市变得美伦美奂，办法就是拆了平房建高楼。房地产开发商也在热衷于建豪宅。美化城市当然是不错的，但问题是，我们对于城市的美化有时是以破坏城市生活的社会生态为代价的。把棚户区全部消灭了，城市当然会变得更加美观，但同时，原来居住在棚户区的下层城市居民也可能因此失去生活的手段，对城市化来说，那些收入比较低的刚从农村进来的人，也失去了落脚之地，因为他们不可能一下子就搬到城市的两居室、三居室里面去。结果，等于是拆掉了他们进入城市这座高楼的最初几级阶梯。对于房地产的发展而言，拆迁尽管造就了眼前的市场，但却会因为对城市化的消极影响而阻碍更大的房地产市场的形成。 |
