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我国房地产业呈现八大发展趋势——“以旧换新”不断激活市场
在日前举办的第三届中国房地产学院派论坛上，到会专家预测了今年下半年到明年初我国房地产市场的整体发展态势，概括出短时间内中国的房地产市场将会出现房价将持续上涨、融资渠道多元化、二手房市场高速发展等八大发展趋势。
趋势一：需求促使房价上涨
专家认为，房地产市场的发展趋势之一是房价会持续上涨。
专家做出这样的判断，主要是基于房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势：第一，城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场的需求；第二，消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。据北京、上海等城市测算，近几年每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭户数的10％。而随着居民消费观念的变化，10年换购一套住房的趋势在未来几年应当能够持续保持；第三，拆迁安置增加了房地产市场的整体需求。近几年，各城市加大城市危旧住房改造力度，城市基础设施建设的步伐会继续加快，这部分需求将保持稳定的增长。因此，从需求旺盛的角度来说，房地产的价格不但不会往下走，而且会持续上涨。
趋势二：融资渠道多元化
央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的出台，对整个房地产业的发展格局开始产生重大影响。其中，最直接的影响就是对房地产企业融资渠道的冲击，导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方式与渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化。
首先，在新的融资渠道中，上市融资将成为最好的选择。对于房地产企业来说，上市是理想的融资渠道。通过资本市场融资或再融资，可从容化解《通知》的影响，缓解来自房地产项目资金需求方面的压力。可以预见，出于融资方面的考虑，会有越来越多的大型房地产企业加入到“买壳”上市的行列中。
其次，房地产信托将脱颖而出。自去年底以来，央行房贷政策逐步趋紧，这一变化被敏锐的信托业嗅出商机，房地产信托随即脱颖而出。资料显示，今年以来信托公司已为房地产企业成功募资20多亿元，房地产信托已成为信托产品中的主流品种。
其三，房地产基金呼之欲出。对于房地产企业来说，房地产基金无疑提供了新的融资渠道；而对于投资者来说，不仅可以从房地产基金获得较高的投资收益率，还能有效地规避风险。
趋势三：二手房市场升温
下半年，房地产三级市场将继续升温。今年上半年出台的已购公房上市取消审批手续等政策将促进二手房市场的发展，已购公房的大量上市将成为不争事实。
“卖旧买新”将是大多数人改善住房条件的主要途径。很多人将卖掉手中旧房，购买新的商品房，从而释放出大批的二手房房源。由此可见，下半年一手房市场火爆的同时，二手房房源数量也将直线上升。
原先，三级市场的房源大多以民宅为主。在三级市场越发成熟的今天，二手房房源形式也将更加多样化。二手公寓、别墅将更多地加入到三级市场中来。而且，二手公寓、别墅与一手相比又有其价格上的优势，将在下半年受到需求层次相对较高的人士的青睐。
随着房地产三级市场不断活跃，各大中介公司也将推出更多新颖的服务，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新以及转按揭买新等等业务。此外，代办过户、居间中保、网上看房、商业贷款和公积金贷款相结合的混合贷款、二手房投资理财服务等众多服务品种和集合化的“一站式”服务，也将为房地产三级市场的消费者带来更多便利和实惠。
其他：政府加大介入力度等
专家还预测，2003年至2004年，房地产市场除了上述三大发展趋势之外，还会出现以下现象：
发展趋势之四，政府将加大对地产开发的介入力度。这一点在北京和上海表现得特别明显。“我们判断，政府会全面地介入房地产开发，而不仅仅是规范市场。主要是政府从其利益角度出发，会介入房地产的土地出让、经营等多个层面。”
发展趋势之五，市场行为和政府行为齐头并进。政府从土地购买、营销过程直至内部管理的介入，会导致房地产市场行为更加规范，使市场行为与政府行为共同发展。
发展趋势之六，物业管理进一步走向规范化和产业化。很多物业管理依托开发的状况，会受到很大影响。现在，物业管理法律规范已经开始实施，物业管理市场会慢慢地规范，而且有相当的发展空间。发展趋势之七，房地产营销将回归到地点、产品、社区三个基本层面。发展趋势之八，新房市场局部的短缺现象依然会存在，而且可能会持续。这个现象不仅存在于经济适用房，商品房也存在类似问题。 |
