物业管理条例系列之一 售购房应明示业主临时公约

今年9月1日，我国正式施行《物业管理条例》。其中第三章前期物业管理中规定了开发商在销售物业前，也就是取得预售许可证时，要制定《业主临时公约》并要与选聘的物业单位签订书面的《前期物业服务合同》，这也是开发商取得销售许可的前提条件之一。这是开发商与政府管理部门的关系。但新的物管条例针对上述两个文本，在对开发商和业主之间关系作出了更细心的规定——这也是我们所关注的。
　　　　　　　　　　　　　　　　　
首先是业主临时公约。按照2002年11月施行的《重庆市物业管理条例》第72条规定，开发商应将业主临时公约作为物业销售合同要约的部分。但在第70条又规定业主签署临时公约应在办理有关入住手续的同时。这表明如果开发商不在销售时将业主临时公约作为合同的要约部分（实际上大部分开发也是这样的），此临时公约在业主入住签署前都不会发生任何效力。而新的物管条例在第23条规定：“建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。”这表明开发商在销售时的义务为明确向业主出示临时公约，明示的方式可以多种多样，且要向业主予以说明。怎样视作说明、承诺，方式可以多样，但至少得有“明示、说明、承诺”的过程及证明。
　　　　　　　　　　　　　　　　　
其次，按《重庆市物业管理条例》第72条规定，开发商也应将前期物业服务合同作为物业销售合同的要约部分；第73条规定开发商应在物业管理区域内公示。但何时公示没有规定。而新的物业管理条例第25条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”怎样包含，方式可以多样，但至少要“包含。”
　　　　　　　　　　　　　　　　　
为此，我们认可采取下面的方式处理上述两个问题：在《重庆市商品房买卖合同》附件四合同补充协议中增加一个条款，即“出卖人已将本房屋的《前期物业服务合同》及《业主临时公约》向买受人出示，并予以说明，买受人已知晓并理解相关内容后，承诺予以遵守。”
　　　　　　　　　　　　　　　　　
中豪律师事务所 律师 张涌