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2003年4月28日，最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该《解释》已于6月1日施行。施行以来，杭州日报部分读者和杭城部分房产开发公司向浙江腾飞金鹰律师事务所律师提出了诸多关于此方面的法律咨询。在此，选取其中较有典型意义的10个问题进行整理并集中解答如下：
1.1995年1月1日以后的商品房买卖合同适用高院的司法解释，但司法解释是从2003年6月1日起实施的，两者是否有矛盾？
答：不矛盾。根据司法解释的规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》（1995年1月1日起实施）施行后订立的商品房买卖合同发生的案件纠纷，司法解释施行后尚在一审、二审阶段的，适用此司法解释，已经终审的，不适用此解释。这是法律的溯及力问题，此司法解释有溯及力。因此，两者之间没有矛盾。
2.经济适用房是否适用最高院的司法解释？
答：不适用。司法解释第一条就对本司法解释的调整对象“商品房买卖合同”下了定义：“商品房买卖合同”是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
经济适用房在土地取得成本、购买价格上均受国家相关政策调控，与商品房存在诸多不同。司法解释只调整商品房买卖合同纠纷。
3.合同约定违约金过高，可否要求法院减少？具体尺度如何把握？
答：可以。《合同法》中明确规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”但合同法对于具体操作中如何把握尺度没有提到。此次的司法解释对此作了明确，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。同理，如当事人约定的违约金低于造成的损失的，可请求法院予以增加
4.买受人取得房产证的期限为预售房的房屋交付或现售房的合同签订之日起的90天，是否法定，可不可以自行约定？
答：可以。买卖双方当事人对逾期办理权证问题没有特别约定的，按司法解释的规定处理。如双方当事人对开发商提供办理权证资料的期限以及开发商逾期提供资料时应承担的违约责任有约定的，且该约定不违反法律、行政法规的强制性规定的，应当按照约定处理。
5.销售广告构成合同要约的情况，是否有时间界定，还是对以往所有的楼盘的销售广告都具有追溯力？业主对此提出赔偿是否成立？
答：这次的司法解释对广告构成要约的情形作了明确，即：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
司法解释对广告构成要约的情形在时间界定上并未作明确说明。但因为司法解释本身是具有追溯力的，因此，我们认为在《中华人民共和国城市房地产管理法》实施以后（1995年10月1日）发布的楼盘广告，并且合同签订时间也是在这以后的，都应该适用这一司法解释。业主认为开发商违反承诺，对此提出赔偿，开发商有可能要承担违约责任。
6.购房已付款是否包括银行按揭款？双倍赔偿以那个款项为依据？
答：购房已付款包括银行按揭款。购房已付款是指买受人向开发商已支付的款项，按揭款虽是银行付向开发商，但也算是受买受人委托付给银行，也算是已付款。双倍赔偿是指已付购房款的两倍赔偿。
7.消费者在签订合同时要求把广告中的有关承诺写入合同的条款，开发商可否拒绝？若开发商拒绝，是否属违约，需双倍返还定金？
答：根据《商品房销售管理办法》第十五条的规定，开发商在商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。而《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》第二十三条就规定得更为明确，购房人可以就房地产开发企业在商品房销售广告（含售楼资料书）中的承诺内容在商品房预售合同的附件中约定，房地产开发企业不得拒绝。若开发商拒绝，导致商品房买卖合同未签订，则属于开发商的过错，适用定金罚则。因此，我们开发公司要给予楼书、广告足够的重视，在发布以前要注意审查，最好请专业律师予以把关。
8.可能导致开发商和买受人签订的《商品房买卖合同》无效、被解除或被撤销的情形包括哪些？
答：导致合同无效、被解除或被撤销的情形共有11项（其中前5项，购房人可要求双倍赔偿）：
1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；
3）开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
4）开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
5）开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；
6）出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致购房人无法取得房屋；
7）房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格；
8）因房屋质量问题严重影响正常居住使用；
9）出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定误差比绝对值超出3％；
10）出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行；
11）。商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。
9.若双方在《商品房买卖合同》中没有约定相关违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失应当怎么计算？
答：司法解释第17条对这一点是比较明确的，买受人逾期付款的，按照未付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构记收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来计算。
10.开发商没有取得预售许可证，订立的商品房预售合同是否有效？
答：司法解释本着保证交易的稳定性的原则，在这一点上有了一个新的突破。解释规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但如果在起诉前开发商取得商品房预售许可证明的，此预售合同可以认定有效。 |
