|
《物业服务收费管理办法》政府指导价将淡出正在修改中《物业服务收费管理办法》征求意见稿透露———
物业管理政府指导价将淡出
市场调节价占主导地位提倡业主和物管企业间采取佣金制收费
9月18日—19日，国家建设部与国家发改委有关领导在合肥共同主持召开会议，对《物业服务收费管理办法》征求意见稿进行修改论证。来自广东、福建、江苏、湖北、辽宁、甘肃、河南、河北、四川、安徽10个省的物价局、建设厅的代表，以及北京、上海、天津、重庆、深圳、广州、南京、郑州、合肥9个城市的建委、房管局和部分物管企业代表共计68人参加了论证会。作为《物业管理条例》的配套法规，《物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》）的出台指日可待。遵循市场调节原则一直以来，我国的物业服务收费是根据不同的服务性质、物业类型及地区物业服务市场的发育程度，实行不同的价格管理形式，即市场调节价、政府指导价、政府定价。
我国很多城市的物管收费最早实行之初采取的是政府定价，即由政府指令性地决定物业服务收费，物管企业遵循执行；后来逐渐过渡为政府指导价，也就是政府指导性地提出与当地经济水平、物业管理水平相当的物业服务收费标准，物管企业在此基础上根据实际情况参照执行的收费方式。
随着时间的推移，这两种由政府参与指定或指导的物业服务价格管理模式逐渐显露弊端，于是，市场调节价兴起，并与政府指导价相结合，根据物管企业服务的内容、质量和深度，形成新的收费管理体系。深圳市住宅局物业监管处副处长陈海铭指出，《办法》一旦颁布实施，将改变内地以政府调节价为主的管理形式。而深圳目前采用的市场调节价与政府指导价相结合的形式，将在一段时间内成为全国物管收费管理方式的借鉴形式。
在市场经济取代计划经济的今天，物管收费采用市场调节价是一种必然的趋势。物管收费由物管企业与业主、业主委员会协商确定，充分体现了公平、合理及管理标准、服务水平与收费相适应的原则。因此，市场调节价成为国家倡导的主要管理形式。提倡收费佣金制在《办法》草案中，还将明确业主与物管企业可以采取佣金制或者包干制等形式确定物业服务费用。其中，国家提倡业主和物业管理企业之间采取佣金制管理物业服务收费。
所谓物业收费佣金制，是指在物业服务所收取的费用中，除按约定比例提取佣金支付给物管企业外，其余费用要全部用于物管区域的管理和维护支出，结余或者不足部分均由业主享有或承担。并规定了物管企业的佣金比例不得超过物业服务成本的10％，且物业费属于代管性质，不得用于物业服务以外的支出。包干制则是指由业主向物管企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物管企业享有或者承担。
嘉里物业管理（深圳）有限公司物业经理吴沂城分析认为，佣金制充分体现了“取之于业主、用之于业主”的服务宗旨，是切实保护业主自身利益的收费方式。对于物管企业来说，收取的10％的佣金包括了物管企业自身运营的成本和利润，除了这10％，不能占用或挪用其余的一分钱。同时，吴沂城指出，佣金制的实施必须有三个前提：物管企业运作的规范性和自律性、财务的透明性、业主或第三方——审计机构的有效监督，此三项缺一不可。
其实佣金制对深圳的物管企业来说并不陌生。在很多物管发达的国家和地区都采用的是佣金制，深圳很多品牌物业管理企业也都采用的是佣金制，如嘉里物业、中海、万科等。《办法》即将全国推行此次修改论证的《办法》草案，由国家建设部与国家发改委共同起草，在此期间，国家建设部与国家发改委多次派人到全国各地调研，并由全国物管专家、物价局、建设厅等有关部门及部分物管公司代表组成了讨论小组，多次进行反复探讨，最后形成了《办法》草案，待论证修改后，将报上级有关部门审批后，在全国实施推广。
该《办法》草案主要指物业管理企业按照物业服务合同，约定对物业管理区域内共用部位、共用设施设备提供维修、养护、管理、运行、服务所收取的费用。草案共24条，明确了物业服务费用构成包括物业服务成本和物管企业利润，内容主要涉及物业如何收费、物业如何提供服务、及物管企业应当将服务内容、服务质量和相应的收费项目、收费标准在物管区域内进行公示等。
随着越来越多的法规、条例的颁布、实施，物业管理市场将走向更加规范。 |
