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12月1日起，《北京市城市房地产转让管理办法》（以下简称《办法》）将开始正式实施。12月1日（含当天）以后拿到预售许可证的新楼盘都将严格按新办法规定的方式销售。与以往相比，买房人买12月1日以后的新盘会有哪些不同？根据北京市国土资源和房屋管理部门的有关人士介绍，12月1日以后，京城新开楼盘买卖将面临以下十五大变化。
■变化一：买房手续简单了
首先，个人买房，不用再出示户口簿等一堆资料，而仅仅出示身份证即可。其次，在办理产权证的环节中，取消了立契手续，直接办理产权证。
■变化二：外地人买房有了“市民待遇”
12月1日起，北京商品房销售对象放开，外地人买房将和北京人一样简单，与持北京市户口的居民享有同等待遇，取消原来的审批手续和3‰的购置税。不用再去北京市房地产交易中心办理《外省市个人在京购房批准通知书》，外地人凭身份证就能在北京买商品房。
■变化三：政府部门看“件儿”有了工作日期限
以往，不管是开发商还是买房人，到房屋管理部门办理有关手续往往一等就是一个月甚至一年以上，从12月1日起，房屋管理部门看件儿都有了工作日期限。
以办产权证为例，以前，北京市各区县在办理产权证时，需要提交的资料、环节很不统一，一个区一个标准，办理时间也不确定。今后，这些环节都将规范成为4个环节：申请、审核、纳税、发证（对符合登记条件的，自受理房屋转让申请之日起20个工作日完成房地产权属转移登记手续），即20个工作日，买房人就能拿到产权证。
■变化四：商品房预售门槛提高，买房风险降低
从12月1日起，预售商品房，只有交付全部土地出让金并取得国有土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证，并投入开发的建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并且确定的竣工日期在市国土房管局即将在10月相继公布的预售最长期限内的商品房项目才可以开始卖期房。这就意味着：过去北京房地产市场常见的大坑都没挖，就开始卖房的现象将不再重现，而这给买房人带来的好处是：风险降低。
■变化五：套内建筑面积买房杜绝期房“缩水”
北京大多数楼盘期房期间都开始销售，买房人买的多是期房。预售面积和实测面积不符，公摊面积不明确，套内建筑面积缩水等是常见的纠纷。而根据《办法》，12月1日起（含12月1日）到预售许可证的新商品房项目如写字楼、办公用房、商铺等仍可以按照套内建筑面积卖，也可以按建筑面积或者按套卖，但预售商品住宅项目必须按套内建筑面积卖房。
而套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三部分组成，按套内建筑面积买房，买房人买的就是自己家门内的面积，开发商不能再在公摊面积上进行暗箱操作，买房人对所购买的房屋面积心里有谱，不再吃亏。
■变化六：预售合同更加完善
修改后的《北京市城市房屋转让管理办法》对预售合同做了全面的内容规定：阳台封闭情况、商品房的用途、土地使用权取得方式和期限、误差处理方式，交付条件、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺等都必须在预售合同里写清。
■变化七：已抵押的预售商品房买卖双方共同办理抵押登记
以往曾有不法开发商将已经抵押过的期房再卖给不知情的买房人。为了保护买房人权利，新办法规定，从12月1日起，已经做了抵押登记的预售商品房办理预售登记时，必须由买房人和开发商共同申请，房屋管理部门才会受理。因此，12月1日以后，如果你签订了商品房预售合同，开发商要求你和他们一起去办理预售登记手续或让你写委托书，委托他们办理预售登记时，有可能你买的房子已经被开发商做过抵押。
■变化八：变更规划需要全体业主的书面同意材料
因开发商更改规划而引起的房地产纠纷很多。新办法对开发商随意更改规划的行为提出限制：开发商须提交所有业主的书面同意，规划部门才会审批开发商的规划更改要求。
■变化九：楼花可以转让了
尽管香港楼市很流行炒“楼花”。但北京市对楼花是否可以转让并没有明确的规定。新办法明确，预购人在预售登记后、商品房竣工前可以转让。
■变化十：样板间可以当做交付标准
新文件规定，房地产开发企业预售商品房设置样板间的，在签订预售合同前，没有告知买房人实际交付的商品房质量、设备、装修标准和布局结构及其附属设施等与样板间是否一致的，实际交付的商品房应当和样板间一样。
■变化十一：测绘单位对面积测绘负法律责任
入住时，因实测面积与预售面积不符而发生的入住纠纷很多。但买房人找不到责任人。12月1日以后，测绘数据的责任人就清晰了。测绘单位对测绘成果质量承担责任。开发商要允许买房人查询实测技术报告。
■变化十二：两个误差控制建筑面积误差
《办法》在全国首创了按建筑面积卖房，两个误差限制“面积猫儿腻”的做法。按该办法规定，按建筑面积计价的预售商品房，预售合同中必须写明两个误差：建筑面积误差和套内建筑面积误差，以此来防止套内建筑面积“缩水”。
■变化十三：预售商品房的入住条件明确了
过去，在什么条件下，开发商能通知买房人办理入住通知不明确，很多纠纷因此而生。新办法明确了入住必须具备的条件：首先，开发商必须取得建筑工程竣工验收备案表；其次，开发商必须取得商品房面积实测技术报告书；最后，还必须符合预售合同里约定的其他交付条件。这些条件都具备后，开发商应当在交付日的7日前书面通知买房人办理入住手续。
■变化十四：所买楼盘项目被转让，买房人有权退房
由于房地产市场门槛越来越高，很多商品房预售项目在开始销售后，往往因为各种原因又把项目转让给别人。已经买了这栋法人即将发生变化的楼盘的买房人这时该怎么办？
新文件规定，已经取得商品房预售许可证的项目依法转让的，原开发企业应当自项目转让合同签订之日起10日内书面通知预购人，预购人在收到书面通知之日起30天内有权解除合同。
■变化十五：房屋管理部门应定期披露信息
按新规定，本市应该建立房地产交易信息披露，定期公布本市房地产交易指导信息。 |
