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日前，以明确并强化“第五商圈”概念，带动地区经济发展，提升“第五商圈”的商业价值和整体形象为目的的“北京第五商圈区域经济发展研讨会”在北京珠江骏景售楼处召开，大会就丰台区木樨园地区经济发展以及综合布局规划等方面问题进行深入研讨。丰台区政府领导、高校及研究机构的专家学者以及“第五商圈”周边地带的房地产开发企业的领导参会并发表观点，共同探讨了“第五商圈”的规划发展及对房地产业的推动作用。
“第五商圈”并非牵强附会
多年来，北京南城经济发展相对落后，严重影响了城市的均衡发展。交通不够便利、商业不够繁华、经济不够发达、环境不够优美、市政配套不够完善以及没有形成大的热点区域等状况，皆对北京南城经济的整体发展产生直接影响。
根据北京市加快南城开发建设以及建设现代化新城区的方针，围绕北京中轴路南端木樨园地区、三环路商业带和南苑路特色商业街交叉的区域，将形成北京的“第五商圈”。“第五商圈”的规划建设，将极大地促进北京南城经济的发展，改善这里的投资环境。一旦形成京城新的商业中心，必将带动南城相关产业的快速发展。
清华大学经济管理学院教授吴峨用充分的论据，证明“第五商圈”已具备足够的发展条件：从交通与区位方面看，一是在公路方面，区内有南五六环、南四环通向市内道路干网；二是城市间公路方面，包括京开、京石、京津塘、京沈等高速公路；三是在临近的铁路、站台方面，包括大红门站、丰台站、丰西站、北京西站。四是在主要干线方面，包括京沪、京广、京九、京原、丰沙；京秦、京承、京包；五是在航空运输方面，有南苑机场，47条航线通往26个大城市；还有，城南城乡结合部，对市区而言是理想的配送范围，有利缓解市区交通压力，对华北地区起城市间中转站作用。
吴教授总结，“第五商圈”具备三大优势：一是长期自然形成的商业基础和稳定的供需关系网，具有相当强的品牌效应；二是区位和交通优势，在北京仍有相当大的市场空间；三是产业集聚效应较明显，在人力资源、商业信息、产业链上有相当程度的聚集特征。但目前也存在三大劣势：市场仍处于自发阶段，缺乏有竞争力的品牌形象，目标市场定位比较乱，关键是缺乏能领导市场的龙头企业作市场后盾；服装业供应链上的面料供应、成衣加工、国内外批发、连锁零售各环节，还处于无序发展状态，缺乏可持续发展的长远规划与专业化的产业布局；市场管理和企业运作和技术水平较低，还不具备国际竞争力。就大红门服装产业来说，需要新建一个高水平的研发、加工基地，以便在规模、品位、经营管理上得到新的发展。经过20年发展，大红门商业圈已形成长江以北最大的服装集散地，完成了资本的原始积累阶段，现面临着再一次升级的机会和挑战。
中国城市规划设计研究院总规划师杨保军指出，北京目前发展非常迅猛，区域协作时机日趋成熟，主导方向作用显现。在谈到北京总体规划修编的思路时指出，全球经济一体化会带来国家与国家之间的竞争，也会带来地区和地区之间的竞争，通过合作走向区域共赢的发展思路对我们是有好处的。他认为，“第五商圈”的意义在于符合城际、区际联动发展方向，实现多方共赢；有利于优化城市结构，促进地区协调发展；有利于改善南城的投资环境和质量。“第五商圈”概念的推出是符合北京市未来发展的。
南城发展机遇当前
在介绍南城的历史和现状时，北京大学环境学院历史地理研究所教授岳升阳指出：城南地区长期以来受永定河的影响非常大。永定河上游一旦决口，这个区域里就会形成洪灾。所以在历史上，历代虽然经过广泛开发，但是这个区域的发展仍然比较滞后。到清初时，由于永定河等原因，皇家没有把它选做皇家园林主要地点，在顺治和康熙初年，皇帝出城郊游都到这儿，但是当康熙17年评定三藩之后，还是选了海淀作为皇家园林区域。这样对南苑地区产生很大影响。此后北京周围三面的区域都有了很大的发展，只有南面仍然较低，这是我们面临的一个很重要的机遇。
岳升阳认为，南城当前面临的主要问题，一是环境建设，二是观念的转变。环境建设首先注意到自然环境的问题。这个地区虽然发展比较滞后，但我们为环境建设留下了巨大的空间，完全可以在这个区域里进行很好的环境建设。其次是居住环境和投资环境也应该加以改善。吸引更多居民到这里来安居的同时，这个地区的生活条件应该加以改善。生活条件改善包括学校，很多人不愿意在这里定居是因为孩子在这边上学不方便，还包括医院、商业、交通和市政等方面都应该加强建设，以此来改变南城的生活环境，树立这地区的良好形象。
人民大学土地资源管理系主任叶剑平在研讨会上的发言颇具鼓舞性。他说，南城从历史来说很乱，从发展角度来说也很落后，但它是一块金子。南城的土地更是如此，正常情况下，基础设施或者是交通的改变，会使土地价格上涨。他从具有投资潜力的房地产应具备的基本要素谈起，给南城打气。他分析说，投资与自用不同，投资型房产应该在未来有增值潜力，易于出租或变现；同时，房地产价
格要扁平化。以CBD为例，CBD辐射作用是推力，周边吸引作用是拉力，原来中心价格和外围价格相差非常大，由于市场的推力和拉力的共同作用，从而使得中心价格和外围价格相差不大，也就是价格被扁平化。从这两点上来看，南城楼盘基本符合。现在的南城基础设施完备，交通便捷，按照大北京规划，南城恰好处于城市发展腹地，但南城的地价比其他区域低。放眼京城，北京的北城已经没有发展空间。所以，南城迟早会迎来发展机遇。
开发商在商圈建设中应大有作为
北京珠江房地产开发有限公司总经理程新华认为，商圈的建设需要社会各界人士的共同参与，房地产开发商在整个城市改造和发展过程中责任重大，应该起到几方面的作用：一是有效改善城市环境，变工业区为商业区和居住区，变旧城区为新城区，加快城市化进程；二是改善人民生活品质，把人分成三种：区域范围内的北京人、其他区域的北京人和新北京人；三是提升区域价值，包括人文价值、商业价值和可持续发展的价值；四是增加土地价值，实现土地潜在价值，增加国家的土地收益；五是土地开发向城市经营转变；最后，还要构筑区域经济产业发展链。
在此次研讨会上，丰台区的部分领导也作了发言。丰台区常委、宣传部长吕仕杰部长认为，南城作为北京城区的一部分，面对着难得的发展机遇和广阔的发展空间。丰台区南苑乡党委书记陈重才则详细介绍了辖区情况。该乡共有15个行政村，其中大红门地区已经初步形成服装批发市场为主体的交易服装体系，但总体环境还不尽如人意，存在各种违章建筑及脏乱差现象，目前迫切需要大规模的硬件设施与软件设施的投入。根据北京市发展南城经济和丰台区155工程的发展战略，目前南苑乡正在进行农村城市化进程的改造。按照丰台区统一的规划，计划用两三年的时间将大红门打造成10平方公里的服装集散商贸区。在大红门建设中主要项目有木樨园购物广场、服装大厦等五个项目。这五个项目的建设将彻底扫除小市场，改变阴暗潮湿的环境。
我们相信，通过商圈的打造，北京南城的发展也将驶入快车道，从而有力促进当地经济的发展，带动住宅消费，引领房地产业进入大发展期。 |
