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中国从1998年开始在全国范围内推行住房分配货币化，常州市作为全国房改试点城市，在彻底完成企业制度改革和房改工作后，常州的城市化和城市现代化进程进入了加速发展的新时期，形成了大规划、大建设、大开发的局面，随着国家的各项利好政策出台和旧城改造力度加大，市场秩序整顿规范，房地产开发规模进一步扩大，常州市房地产市场近几年保持了高速、稳定的发展，去年其发展势态成为经济运行中心的—个亮点。
一、盘点2002年房地产市场
1、房地产开发投资增长势头良好。2002年，全市房地产开发投资41.02亿元，比上年同期增长27.51％，其中住宅建设投资30.06亿元，比上年同期增长14.73％。住宅建设投资占商品房建设投资73.7％。
2、房地产开发面积稳步增长。2002年，全市商品房施工面积526.05万平方米，比上年同期增长19.66％。全市新开工面积238.65万平方米，比上年同期增长2.21％。全市商品房竣工面积268.8万平方米，比上年同期增长39.29％，高于全省平均增长水平27.3％。
3、商品房销量增长幅度较大。2002年，全市商品房销售面积248.61万平方米，比上年同期增长43.83％。其中住宅销售面积223.82万平方米，比上年同期增长37.83％。办公楼销售面积中销售给个人的办公楼面积3.33万平方米，比上年增长474.14％。
4、各路资金纷纷涌入房地产开发。2002年，全市开发资金来源中，国内贷款9.5339亿元，较上年同期增长16.11％；利用外资0.5549亿元，其中外资直接投资0.3189亿元，分别较上年同期增长162.36％和50.28％；一些经济实体看好房地产业，纷纷加入房地产开发，常州市目前已有红星美凯龙、江苏电力公司苏源房地产开发公司、高氏集团、浩源集团加入房地产开发行列。新增开发企业(项目公司)达30多家。2002年，全市购置土地面积82.7万平方米，较去年同期减少31.91％；土地开发投资2.0933亿元，较去年同期增长30.63％。
5、商品房价格略有增长。2002年，全市商品房平均价格为1872元／平方米，比去年1725元／平方米上涨8.5％，其中住宅平均价格为1753元／平方米，比去年1669元／平方米上涨5％；办公楼平均价格为2967元／平方米，比上年3020元／平方米减少17.55％，商业营业用房平均价格3560元／平方米，比上年3186元／平方米增长11.8％。
6、个人购房已占主导地位。2002年，商品房销售给个人面积占商品房销售总面积的98.2％，其中住宅销售给个人面积占住宅销售总面积的99.99％，比上年增长1％。2002年，常州市经济适用房竣工面积占住宅竣工总面积6.9％，约15.64多万平方米。
7、二手房交易完成量超过2001年。由于市政建设拉动作用，二手房填补了一些被拆迁户选购房源的空缺，2002年1—11月完成二手房交易7065套，总平均登记价格为1244元／平方米，比2001年完成交易增长14.5％，成交平均登记价格为每平方米增长26.9％。
二、2002年常州市民购房消费调查
2002年10月30日，《常州日报·楼市周刊》与常州联盛房产咨询有限公司携手举办了：“常州市民购房消费调查”活动，本次调查共收到问卷828份，有效问卷755份，有效率为91.18％。通过对有效问卷的分析可以看出常州市民购房的一些新趋势、新想法。下面就是部分统计结果：
1、关于调查对象分析
①收入方面 见表一
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居民收入 比例(％)
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2000元以下 28％
2000-3000元 47％
3000-4000元 13％
4000-6000元 7％
6000元以上 5％
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②职业特点见表二
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职业特点 比例(％)
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国企和机关事业单位 51％
外资和合资企业 9％
私营和个人 18％
股份制企业 22％
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根据上述收入和职业特点统计，本次调查更多地反映了在国企和机关等单位上班的中等收入阶层的购房消费倾向。
2、购房者对楼市较有信心，近两年内市场需求潜力很大
①调查中，打算在3年内购房的占56.6％；5年内购房的27.7％；5年内不考虑的16.2％，这说明受政策拆迁的拉动和楼市持续升温的影响，大多数被调查者有购房需求，意味着常州潜在的房地产市场仍然很大。
②认为今后两年房价升高的有58％；保持不变的有25.1％，下降的有16.9％。说明大多数消费者对楼市还很有信心，较大的需求和稳定的信心，导致了全市房地产市场供销两旺。
③认为目前楼市过火的有63.1％；正常的有34.7％，欠热的有2.2％，认为房价过高的有73.6％，由此可看出多方利好拉动消费价格，如果达到一定的饱和程度，就值得各开发商重视了。
3、购房价格意向分析
①购房总价
②单位房价(元／平方米)接受度：
见表三
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单位房价 比例(％)
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1500以下 19.0％
2000-2500 15.8％
2500-3000 6.8％
3000以上 0.8％
1800-2000 25.4％
1500-1800 32.2％
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4、居住环境、居住质量需求
①居住面积、户型需求统计：见表四
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面积(平方米) 50以下 50-80 80-99 100-119 120以上 150以上
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比例 2.2 9.5 23 37.5 23 4.8
户型 一室一厅 二室一厅 二室二厅 三室一厅 三室二厅 豪华跃层
比例 1.1 13.8 15.6 19.9 33.5 6.1
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②购房时考虑的因素：见表五
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考虑因素 次数
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周边环境 456
交通状况 491
配套设施 386
物业管理 419
小区环境 395
地段 309
价格 437
智能化 159
开发商可信度 376
投资潜力 154
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由此可以看出环境居住质量和价格是购房者最关心的，开发商的可信度也远比投资潜力与智能化更受重视，说明消费者开始“认牌子”了，购房者更关心的除了产品之外，还有开发商的实力与信誉，因此开发商在营建项目的同时，也要注重营建品牌，品牌在未来几年的竞争中会越来越起到重要作用。
三、2003年常州市楼市发展趋势与对策
纵观2002年房地产市场，我们从供求关系上的主体、规模、结构、价格、特色五个方面分析：
1、从供求主体看：由于常州是经济发达地区和全国房改试点城市，投资主体实现了由国家单一投资向国有、民营、外商等多投资主体并重格局转变，民营和外商企业投资已占全市房地产投资的半壁江山，并有继续上升的趋势，自去年以来，常州市的一些开发商纷纷到经济欠发达地区寻找项目，譬如：苏北地区的连云港、东岱、淮阴、宿迁、金坛、溧阳，而实力比较强的外商、外埠及外行业的单位则大量涉足常州市(2002年据统计房地产行业利用外资比上年同期增长了162.36％)，例如“浙江军团”筹划了市中心南大街购物步行街，“中体集团”开发了奥运家园，这些外来的“和尚”有一些是拥有外地成功的运作经验，实力雄厚的发展商，他们在产品的概念和营销的思路上都有相当独到的见解，也有一部分初涉地产，懵懵然进入房地产市场，憧憬着在地产大潮中将财富翻上几番。随着常州市城建招商引资力度的不断加大，常州市房地产市场主体正在市场的动态发展中不断理性和成熟起来。
2、从供求规模看：为实现新世纪常州经济腾飞，市委市政府提出了建设常州特大城市的宏伟蓝图，市区面积由280平方公里扩大到1864平方公里，充分利用长江三角洲的平台优势，发挥区域的整合利益，加入省委省政府正式启动的苏锡常都市圈。如何在新的更大的城市空间范围内统筹安排，优化整合城市空间布局和各种基础设施建设，是摆在每一个开发建设者面前的新课题。
2002年全市住宅实际开工面积199万平方米，竣工面积237万平方米，销售面积213万平方米，从数量上看，供需基本平衡。《常州市城市总体规划纲要》指标要求，2005年市区城市化水平要达到66％，2010年达到70％；居住水平方面，近期人均建筑面积达25平方米，2010年人均建筑面积达32平方米，成套率达85％。相信这几年，市区居民的居住需求将会较大增加，加上梯度消费倾向和“居者优其屋”的观念，会进一步带来新的需求和房地产产品的“新陈代谢”，所以在供求总量上会呈现“供求两旺”的景气局面。
3、从供求结构看：目前常州市商品房买卖市场发展迅速。自2001年起，二手房交易量已超过新建的商品房交易量，但由于这几年增量市场发展迅速，加上存量交易上的限制，所以二手房市场的能量还远远没有得到充分释放，房改房的上市量只占已购公房数量的10％左右，市场的发展空间十分巨大。
房屋品质问题，高、中、低档结构不合理问题，直接由市场体现为滞销和过剩。据统计2003年总量将超过200万平方米，产品类型涵盖别墅、TOWNHOUSE、公寓、办公楼、商铺；市中心聚集众多的高端产品，由于其所处的地理位置和土地成本价格等因素的限制，这些产品的总价(住宅)大部分将突破50万大关，2003年即将推出的南大街项目、玉隆花园、鹤园新都及河景花园等项目总案量达到30万平方米以上，而以常州目前的消费能力一二年内难以有这么大量的高端消费群体来支撑，可以预见2003年市中心区域个案的客源竞争必将异常激烈。
4、从供求价格看：据统计局报告，2002年全市商品房平均售价为1873元／平方米，比上年上升8.7％，从面上看这一价格低于2002年全国商品房2227.1元／平方米的平均价格，但是这一价格水平已包含了武进、金坛、溧阳，如果仅从市区考虑，2002年，市区新进入市场的楼盘有56个，核定的预售平均价为2507元／平方米，这一价格水平明显超出常州市广大中低收入者的房价承受能力。这些消费群体目标大部分都定在2000元／平方米以下。所以，面对中低收入阶层的经济型楼盘相对缺乏，从发展趋势看，特大型城市建设、客观的需要拉大城市的框架，这将对平抑房价起到十分积极的作用，再加上市政府直接主持的经济适用房(10万平方米)建设和二手房市场逐步成熟，可以预计常州市房价近几年会比较稳定。
5、从供求特色看：随着竞争的日趋激烈，无论是客户还是发展商对产品的要求都是越来越高，这也将使常州房地产市场走向成熟，市场的细分、产品的定位更加清楚，再根据自身定位的不同来挖掘产品的特色。这从一些即将公开的项目中都可看出端倪。例如在小区环境方面：10万平方米的小高层住宅小区“福楼旺邸”依托红梅公园，在自己小区中营造“福寿康宁”四个主题景观，配以“小溪流水”、“中庭舞台”、“翠竹草坪”、“曲艺回廊”、“假山叠瀑”，提出龙城首家双公园福文化社区；“玉隆花园”将在未来呈现一片都市罕见的山谷生态奇景，整个社区景观元素布局，将摈弃传统对称式的呆板，再现国画艺术中浑然一体的自然的水效果5.5米高的空中景观平台，3.7米高的观景琼台，跌落式中央水域、亲水步道、漫坡四季、绿野水岸……
又例如在户型上，玉隆花园推出80米高空的空中别墅，面积超过350平方米，气派跃层七房三厅，还配有100平方米的露台和35平方米的空中私家游泳池，其定位于周边项目确实独树一帜；而河景花园又出现了70-100平方米的小二房、小三房甚至于部分项目推出了一房产品，产品两极化。这也说明了各发展商都在根据自己项目的具体情况，不断调整自身的产品，以充分满足市场的需求，避免几年前同一地段项目“千人一面”同质化现象严重的局面，这也是市场竞争的必然结果。
综上所述，当前一要进一步调整好结构，要坚持面向百姓、面向市场、面向未来的指导思想，多渠道保障和解决中低收入居民的住房问题，合理确定经济适用房的供应对象、供应标准，完善廉租房制度，规范发展集资建房和合作建房，扶持危旧房改造，老小区整治，搞活二级市场，规范物业管理，推广应用节能、节地、节水、节材、治污新技术、新材料，实现住宅建设的可持续发展；二要进一步提高市场主体的自律意识和行政管理部门的依法行政能力。只有这样，常州的房地产市场才会有更加健康、稳定、繁荣的明天。 |
