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市场态势的变化
变化1：国土资源部的11号令、国务院的45号文以及一系列包括银行121号文出来以后，土地的实际供应者从村、乡、县、区、市这么多级这么多个供应土地的主体，实际上变成了只有市或者县单一主体的状况。
变化2：土地部门或者是国土资源部门不再是手续办理者，而是一个实际的土地供应主体。找地首先到国土资源部，看有什么土地要拍卖、要招标、要挂牌的，从中进行选择。有不少朋友向我们询问，原来我们和村里谈的那些算不算数？可以这么说，大多数已经不算数了。
变化3：政府对土地的调控作用的能力得到提升，土地市场的供应、供求关系更加稳定，波动会更小。
变化4：总的土地成本获得的价格应该是持平或者是稍有上升。按照挂牌形式，只要自己对多大的土地有所意向，再看每年的土地供应量是多少，就基本上可以确定自己的投资方向了，在获得土地的时候，或者增加拍卖、或者参加投标、或者参加挂牌的竞价就可以获得，整个过程比较简单。进行房地产开发的时候，工期和时间都可以控制，有利于在比较短的时间，或者在可预期的时间里面，完成我们整个投资的安排。这样的结果，够竦猛恋氐某杀居辛礁霰浠?阂桓霰浠?腔竦猛恋氐闹苯映杀究赡芤?兴?黾樱??牵?竦猛恋氐募浣映杀究赡芤?跎伲??ㄊ奔涑杀尽??ǜ髦只ǚ选??ǜ髦中?魉?玫姆延谩??ü?胤训鹊龋?约案髦挚床患?姆延枚家?蟠蠹跎佟？p> 变化5：土地供应的市场化程度会有比较大的提高，其他行业的基本就比较容易进入。应该看到其他行业的资本或者是社会的资本进入房地产都比现在要容易得多。进入市场的资金比较容易，竞争的压力也比较大。同时，偶然性的暴利机会减少。现在比较明确，凡是经营型的土地，必须是公开招标、挂牌、拍卖，最后落在谁家并不知道，也可能做了半天，你是替他人做衣裳，所以由于认识人或者和哪个区域的关系好、或者是由于长期建立的关系可以获得廉价土地所获得的优势就没有了。对开发商的影响
影响1：公平的市场竞争环境已经形成。国务院下了文件之后以市场化的方式获得土地比较明了，大家就比较容易地站在同一条起跑线上，也就是外来的强龙和本地的地头蛇不会存在比较悬殊的差异，将来就靠创意、靠人才来吃饭。
影响2：低价或者是用定金方式获得土地，然后再用高价方式获得银行抵押贷款，实际上用银行的资金和预售资金来进行开发经营的模式就比较难以实施了。你要获得土地，或者全价或者是大部分价都要支付。
影响3：小的开发商可能要退出这个行业，或者撤出热点地区。因为，这个时候大的开发商或者资金比较雄厚的开发商处于一种比较有利的地位。由于过去很多因素都可以使大家在竞争中有多种选择，现在起码是熟人经济，靠土地获得一些竞争上的优势，这种情况已经大大减少了。
影响4：原有土地储备不复存在。已经支付的前期的一些圈占土地的费用或者大部分上市，或者可能要进入长期的纠纷阶段，应该说这是一个比较严峻的事实。按照过去的方式，首先和乡里、村里、镇里谈好，把这块土地圈下来就是你的了，实际上法律上这块土地并不是开发商的，但是由于你先入为主和他签了这个协议，事实上你拥有了优先开发权，然后再去规划报批、立项，最后通过土地部门办土地手续，实际上就是土地储备，过去是行得通的。现在你可以和乡镇继续谈，还可以继续定你的协议，但是只要你经营型土地最后的一道手续到土地部门的时候，就要招、拍、挂，这是很严厉的，如果谁不这么做，谁就是违反纪律，这是作为一个公务员的守则必须做的，谁也不愿意再为这个付出代价。
影响5：已经办完手续的土地，因为其它同类土地的供应量的减少，而在短期内出现增值，项目比较好操作、比较好开发。同样，对没有办理好土地手续正在进行中的这些土地，因为新的规矩、新的程序已经进入实际的运行，我们在获取这些土地的时候，获取土地的成本可能要增加，或者风险增加。 策略
策略1：开发商要练好内功，做好自己开发的产品。在同等竞争的情况下，在获得土地大家几乎平等的情况下，只有练内功做精品、提高品位、做新概念，才能在竞争中胜出。
ａ要做新的形态、新的种类。
ｂ要做大规模，薄利多销。
ｃ要以快取胜。通过拍卖招标得到的土地，手续很干净，这样就可以合理地安排工期，尽快地完成整个工程建设，缩短整个资金占用期，以快取胜。
策略2：
ａ理性的竞争，避免在土地问题上过度竞争或者是非理性竞争。在投标的时候或者是拍卖的时候，上得很快，投得很高，实际上不利于房地产的长期稳定发展。
ｂ要合理地利用区域和政府间的竞争，来减少企业间的竞争。在土地上的平等竞争是不可避免的。但是，我们在竞争的时候，也可以合理地利用一些政府之间和区域之间的竞争，来达到我们降低成本的目的。
ｃ要大力挖掘土地改变用途的潜力，也就是要找可以改变用途的地块来进行项目策划。我们主动去寻找一些可以改变用途的地块，然后制定一些开发的计划或者意向，主动纳入政府的出让计划中。这里介绍一下加码的挂牌交易：某些地块由于公司在前期介入，进行了很多投入，现在要进行挂牌交易是国家规定的，必须这么做。这时候有些地方就把前期费用加在挂牌里面一起挂，原有公司在这种过程里面，就处于一种竞争上的优势，就是说它这个费用已经先付出了，在竞争的时候，可以比别的公司多出一点价。谁要是得到了这块土地，如果不是原有这家公司，要把前期费用交给这家公司。小项目不会采取这种方式，一般都是大项目采取这种方式。
ｄ积极考虑一些大型的综合性项目里面的经营型用地。现在规定经营型用地一律要走招标、拍卖、挂牌投资，这是作为一个主体，这个地块整个就是经营型用地，这个时候，要走挂牌招标的路子。但是，如果作为一个大型的综合开发项目，这里面出现一些部分的或者是少量的经营型用地，是不是要把它都挖出来招标、拍卖、挂牌呢？我想这个是可以探讨的。
同时，在进行策划大型发展项目的时候，减少竞争还有两个可以考虑的东西，一个就是要尽量奠定一些竞争的优势，但必须事先要得到政府的支持；第二，要尽量争取一些特许权、专营权的许可。因为，以后其它的一些招、拍、挂的用地，如果在有专营权和特许权的前提下，再进行土地招、拍、挂的时候，竞争性就特别弱了。
策略3：
ａ开辟新的投资领域。我个人认为目前存在的领域有两个方面：第一个方面，小城镇镇域的整体建造和改造。去年的农村工作会议上，中央明确提出要城乡协调发展，小城镇大战略，这是国家一直倡导的，以后也不会变，在这里隐含着无限的商机。
ｂ要积极参与城市建设用地的拓展和全面整理。现在，各个城市已经出现一些苗头。但是，这个工作作为一个整体的推动，还需要大家共同努力，应该说这是一个很好的投资机会。不知道大家注意过没有，前一段时间，南京出现一件事情，吸引市民投资基础设施，上海浦东的磁悬浮铁路是市民投资参与，这个基础设施的市民参与，社会资源的进入已经开始出现苗头，我想这个苗头在土地开发、土地拓展、土地整理，在地产业上面是一个非常值得探索的领域。
策略4：
ａ防止一些浮躁的概念。
不提供别墅用地，实际上说穿了是防止浪费土地。在低密度地区进行低密度利用是符合建筑发展和土地利用的趋势的。
另外，过去开发商为了适应中国人迫切需要提高居住水平的要求，提出了别墅的概念。但现在我们所说的别墅，相当大部分可能还不是真正的别墅，宣传上可以做适当的调整。否则，你说是别墅用地，就不能批出来了。
ｂ防止在高密度利用的区域——城市周边地区、城市中心区域，这些高密度利用的区域里面进行低密度的利用土地，这是不合理的。但是，并不等于不容许出现低密度形态的建筑，只要能高效利用土地都是容许的。
ｃ在中密度的一些建设或者地块上，是不是可以考虑进行高密度和低密度的分割调整？国家的用意就是防止低效利用土地，那么高效利用土地就达到了合理利用土地的密度，这个时候是不是可以进行一些适当的建筑风格的调整？
ｄ在一些低密度地区、山路地带、丘陵地区、绿化隔离带、生态区里面，低密度建筑群的安排和建设有什么更好的建议和对策可以提出来，这也是一种对策。在这些地方是不容许进行高密度建设的，因为只有进行绿带的建设、进行生态地区的建设才是最有效的途径，在这里边容不容许出现低密度住宅和其它一些东西呢？
对于一些政策变动，如果从正面去理解形势的变化，就会开辟一个新的领域、新的天地。
（根据国土资源部土地利用司司长胡存智发言整理，未经本人审阅） |
