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住房改革对住宅建设有着强大的激励作用。在住宅标准不断得到提高的同时，住宅短缺的问题似乎依然存在，近年来空置商品房的数量已经达到8000多万平方米，同时仍然有几百万城镇家庭属于住房困难户，有很多工薪阶层买不起住房，旧城改造中因没有足够的房源调剂而引发了很多社会矛盾。这些都表明住房短缺的问题不仅仅是数量问题，而且还是结构性问题，这种住房体制改革中的问题可以通过住宅标准的变化反映出来。
住宅标准的确定取决于几方面的因素：在福利住房体制下国家的住宅投资能力、生活水平提高而带来的居住模式的改变以及住房消费市场中的供求关系。
1、住房体制改革前期的住宅标准调整
在以福利住房为特征的体制下，住房标准是住房政策的关键内容，属于国家强制性标准，其调整需要国家颁布文件或者法规条例来明确。主要特点表现为一方面严格限制面积标准，以适应福利分配的体制，减轻国家的投资负担；另一方面，适当扩大住宅面积以捉高居住水平。住房体制改革前期，住宅标准的修改是严格而又谨慎的，1977年—1981年间就做出了3次调整，主要是面积标准的提高。
2、住房体制改革初期住宅标准的严格控制与提高
在住宅数量极度短缺的情况下，住宅标准中最重要的是面积指标，但随着生活水平的提高，在一定面积指标下如何改善功能质量越来越重要。改革开放初期，住宅标准的改善表现为面积标准的严格控制和对使用功能开始重视。
在传统体制下企事业单位的所有制类别决定了其获得土地与投资的难易。可以分为两种基本类型，一种是有可能获得国家基建拨款的国营企事业单位；另一种是没有希望得到国家住房投资拨款的非国营企业。在国营企事业单位中，按行政级别和单位的性质、规模，级别高的企事业单位比较容易得到住房投资，级别低、规模小的企事业单位的机会相对较少。从1979年开始，国家开始考虑发挥中央、地方、企业和个人4个方面积极性来建设和解决住房问题。除了传统的财政拨款方式外，企业单位自筹资金、信贷资金、个人投资等方式也开始逐渐发展起来。其中，企业单位自筹资金逐渐发展成住房投资的主要力量，占城镇住房投资的60％-70％不等。在国有体制内，住房作为实物福利分配的性质没有改变，但由于国家直接拨款投资逐渐缩小，企业自筹资金比重上升，住房的建设与分配主要由各企事业单位控制。在权力较大、可支配资源较多的企事业单位中，出现了住房建设投资超越经济发展水平的势头，住宅标准也失去了控制；无盈利无收入的部门由于建房少或没建房，居住条件不但没有改善，甚至恶化。1983年国务院下发了《关于严格控制城镇住宅标准的规定》重申在经济能力有限，且严重缺房的情况下，住房只能是低标准的。为了能真正限制住宅面积，保证住宅套数，规定对住宅建设量的衡量，不仅以建筑面积衡量，还要以住宅套数为计量单位，申请建设住宅，两者缺一不可。
随着社会经济的发展，低标准的住宅很难满足人们生活模式转变的需要。住宅设计与分配脱节带来的矛盾逐渐为人们重视，对沈阳、上海、福州、武汉等9个城市1980年以后新建的职工住宅进行环境心理抽样调查，多数人感到居室拥挤闭塞，个人领域私密性得不到保证，缺少必要的储藏空间，生活存在一系列不方便，缺少安全感和安定感。一方面随着社会的经济基础的变化，家用电器的增多（如电冰箱、电风扇、电视机、洗衣机、空调等）使得住宅扩大使用面积，增多辅助面积成为必然。另一方面，家庭活动内容的多样化，比如聚会、娱乐、学习或工作、接待等，仅仅从“住得下”的角度考虑住宅设计已经无法很好适应生活需求。在1985年-1986年的全国房屋普查中，3977万户城镇居民有独用厨房的为62.56％，共用厨房的为6.48％，其他均为自建或使用过道的临时厨房；有独用厕所的占24.23％，合用厕所的占9.85％，其他的为使用街巷公共厕所；有独用自来水的占57.34％，共用的占15.85％；有电灯的占96.72％，有煤气的占8.4％，有洗浴设备的占6.23％。城镇住房中成套的住宅，即由起居室、卧室、厨房、厕所、走道或客厅等组成而供一户使用的房屋共966.2万套，仅为总数的24.29％，有3／4的居民住的还不是成套住宅。
1985年，“套型”的概念在《中国技术政策蓝皮书》正式提出，和建筑面积一起作为主要计量单位和建设控制标准，要求住宅设计应当做到户型小、功能好、一户一套。此外还提出了以本世纪末达到小康居住水平为住房建设的总目标，争取基本上实现城镇居民每户有一套经济、实惠的住宅，人均居住面积达到8平方米。继此之后，1987年出台了住宅设计规范，其中规定：“住宅应按套型设计。每套必须是独门独户，并应设有卧室、厨房、卫生间及储藏室间。”按不同使用对象和家庭人口构成设计的套型分为小套、中套、大套，对其最小使用面积做了规定：“小套18平方米，中套30平方米、大套45平方米”。
3、决定住宅标准的权力转移
从20世纪80年代中期到90年代中期，由于住宅建设规模的不断增加，其数量的增加已经不是最为急迫的矛盾。住房体制改革围绕着提高租金、出售公房、发展房地产市场三方面展开。随着城市房地产成为住宅建设的主要力量，决定住宅标准的权力逐渐由政府向房地产开发市场转移。
这个阶段的住房体制改革中政府着力于解决租售并举的问题，因此不再过多强调对新建住宅标准的控制。在20世纪80年代中期，国家经济增长势头良好，以通过财政补贴提高住宅租金的方式在烟台、唐山、蚌埠等城市做了试点。烟台是全面进行住房制度改革的第一个城市，其改革方案的基本出发点是提高公有住宅租金，多住房多出钱。同时公有住宅也进行出售，分全部产权和有限产权两种，前者有适当的优惠政策，后者为前者的70％，有使用权和继承权，但不得转让、出租、赠与、典当。但是，由于没有形成住房消费市场，1988年又在全国范围内出现了恶性通货膨胀，银行储蓄滑坡，这时国家财政由于困难无力负担提租增资改革的启动资金，住房租金改革的步伐停滞下来。烟台的住房体制改革没有能够按照最初的设想推广下去。1991年全面推进住房体制改革，再次提出租售并举的方针，把房租一步提高到年租金30元／平方米，同时售房订出最低限价，新旧房平均每平方米不小于120元，但是，全国各地都出现了紧靠最低限价廉价出售公房的现象。到1994年国家明令禁止了这种做法。1994年深化住房体制改革的政策推动了1995年的售房工作，但却出现了不同部门争管售房资金的问题。财政部认为，出售公房的资金应该上交国家财政，企事业单位只能自留10％～15％。这一规定大大影响了单位售房的积极性，到1995年底，公房的出售又处于停顿状态。1997年，提高租金的努力也没有达到预期效果。1994年的提出的目标是2000年，住房租金原则上应该达到职工家庭平均工资的15％。事实上，到1996年，对全国35个大中城市里居民住房租金的统计表明，租金支出水平只占双职工家庭收入的3.64％，距15％还有相当的差距。
在提高租金和出售公房一波三折的同时，土地政策的改革促进了房地产市场的发展，房地产综合开发成为城市建设的主要模式，也因此成为住宅投资与建设的决定性力量。不过，当时住房企业福利分配制并没有从根本上改革，住房消费市场并没有建立起来，而本来以市场盈利为动力的房地产业却以迅速发展，获取大量的利润。这导致了当时宏观经济结构和房地产业的严重问题，即房地产的盈利中相当一部分是企业通过增加产品成本获得的不规范利益。商品房的购买以集团购买为主要模式，集团购买又多出于企业体制改革不彻底造成的短期行为，购买了的商品房以实物福利的方式分配给职工。这样，职工得到了住房，房地产业资金丰厚，而住宅的供求关系却没有得到调整，反而有进一步扭曲的趋势，可以说住宅短缺开始从数量型到结构性转化，在20世纪90年代后期，由于拉动经济的需要，促进房地产的发展，住宅的结构性问题无法得到迅速的调整，住宅标准出现了偏差。
4、住宅标准的过度提高与调整
1997年，房改面临着新的机遇。针对东南亚金融危机及其货币贬值对中国可能形成的影响，政府决定通过发展住宅产业拉动国民经济增长，包括要加大对住宅建设的投入，同时通过改革旧的福利分房制度和调整财政支出的结构，增加居民对住房的有效需求，提高职工的支付能力，住房分配货币化作为具体措施成为加快房改的突破口。从此，拉动经济发展成为住房改革的主要目的。
20世纪90年代后期，国家对于住宅标准以指导性政策为主，通过支持科研和试点工程的方式进行示范，如住宅现代化政策中的《小康住宅设计导则》提出小康居住标准的五个基本要求：良好的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性，对住宅各功能空间的面积做出建议。作为强制性国家标准，1987年的《住宅设计规范》在执行了12年后，于1999年进行了修订，将住宅套型最低使用面积标准调整为“一类住宅34平方米，二类住宅45平方米，三类住宅56平方米，四类住宅68平方米”，在说明中特别指出：“随着住房制度的改革和住宅商品化，城市住宅已不再是单一标准的集合式住宅模式，目前除了大量的中、低档标准的城市普通住宅外，尚有标准较高的住宅，其形式有独立式住宅、并联式住宅等等，按层数分也有从低层到高层不同类型。不同类型的城市住宅，基本功能及安全、卫生要求是一样的，故本规范应适用于全国城市新建、扩建的各种类型的住宅设计。”
尽管形成了以商品房、经济适用房、廉租房为主要架构的住房保障政策，但经济适用房从一诞生起，就属于房地产商业开发的范畴，而且享受很多优惠政策，虽然国家有“微利”的要求，但由于监管成本很高，再加上开发操作的不规范，实际上也成为房地产市场盈利的重要模式。如前所述，由于长期形成的供求结构的扭曲，存在大量集团购买、土地暗箱交易等问题，无论是商品房还是经济适用房，面积大、价格高几乎成为20世纪90年代末期房地产住宅开发的主要特点，尤其是作为社会保障性商品房的经济适用住房，在很多项目中其面积标准甚至超过同档次的普通商品房，乃至出现了150平方米—180平方米的超大户型。本是国家采取很多优惠政策针对中低收入阶层开发的经济适用房，有相当一部分成了高收入阶层的财产。
2002年，针对经济适用房市场开发与销售市场混乱的状况，国家的经济适用房政策作出了调整，在《关于加强房地产市场宏观调控，促进房地产市场健康发展的若干意见》中提出，各地要严格限制经济适用住房销售对象，控制建设标准。要尽快明确并公布经济适用房购买对象的收入标准和其他条件，公布购房面积标准和超面积的处理办法。
回顾这些年来住宅标准的变迁，可以看出，住宅短缺一直是我国住宅问题的核心。围绕着提高供给、调整需求，我国的住房体制一直在投资、生产、分配多个环节进行渐进式的改革。住宅标准一方面体现了供给的数量与质量；另一方面体现了百姓对居住水平提高和自身经济能力的认识。在完善的社会住房保障体系中，不仅应当确立多层次的住房标准，还应当通过多种途径来保证供求关系的平衡。在我国如今的住房体系中，除了廉租屋是政府提供的针对最低收入者的福利住房，其它住房主要通过商业开发的形式提供，尽管在政策上也鼓励居民以多样的形式合作、合资建房，但仅仅从住宅合作社来看，非盈利的住宅建设模式在我国的发展不容乐观，在政策立法、宣传教育、政府支持等各方面都缺乏力度。就我国的国情而言，人多地少，社会结构正在分化，依靠以利益驱动的房地产开发模式不可能全面解决住宅结构性短缺的问题，需要非盈利的住宅建设模式作为补充，这应该成为我国住房体制改革中核心内容之一。 |
