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产业升级需要整合新的资源
陈大阳：实际上做这个也是想做成通过地产这样的概念，因为各位也都是说在地产里面有动作，然后在地产界之外也有动作。像莫总是海归出身，本身做的就是搜房网，就是用外边的资源来做。像郭总和林总是前职业经理人，现在也都是在整合资源，在做地产。黄总现在比较厉害，他有旅游资源，有古名迹资源，有地产资源，把这些资源混杂在一块，这样做的结果肯定就超乎了原来大家想象的，地产商只能做项目，然后盖房子卖房子，再盖房子卖房子，打破了这种模式。
林少洲：经过现在地产市场的容量比前几年大很多，我们早几年找一些朋友聚一聚，人不多，九几年北京市才495家，我看了一个数字，495家企业，现在比那时候多很多了。所以，大家对地产的认识，容量的上升之后，大家可能有很多新的一些见解，新的一些资源，我们在北京算是老地产，折腾了有六七年以上。所以就是要找一些新鲜一点的空间，成长性的空间，新型的空间，这样做一些新的事情。所以，我觉得今天你搞这个事情也是一个找新的空间的机会，大家有一个交流，黄总做的大篷车很有意思，我们相当于把地产资源两方面互相的透露，有些碰撞，挺好，大家找一些合作，干一些事情的机会，我觉得这个是大家比较关心的东西。
黄怒波：每个行业都有他的阶段性，每一个行业很快就达到一个白热化境界，地产的发展有所体现，但是在不同的阶段、不同的产品会竞争比较集中一些，实际上如果对我们来说，从资源入手，来做地产，实际极力在避开竞争白热战的阶段，比如说CBD像我们都想进去，但是可能在北京我们把大兴的网球学校扩成体育休闲，这样我们有周末休闲的度假和你从北京城出去，再跑到九华山庄、龙泉宾馆，住进宾馆不是一个概念，你可能在24小时都可能随时运动随时在狂欢，在交流。那么，体育的概念拿到地产里来，可能会是一个增长点。
再一个，在黄山，黄山是旅游世界文化遗产，这个概念在哪儿呢？全世界731处世界文化遗产，中国现在有29处，如果你手里有这么一个品牌的时候，你肯定自然而然的在周边就要找它的新的增长点，我们现在找一个湖，跟西湖那么大的，拿过来以后做别墅、做度假村，这个不卖，不卖干吗呢？那么很多高速公路架过来以后，就产生的价值是长久的。
这种方法对我们来说，像林总和郭总有充分的经验，有很多的办法，这个领域是利润点最大了，自身品牌已经太大了，网球学校差别多都知道，一说你那个在那儿，再一个一说黄山世界文化遗产大家都知道，如果是林总、郭总卖没问题，但是我卖觉得你的实力怎么样，这些资源加起来，全是我的，他们几乎所有的人都认为是经得住的。所以，我想在资源和地产的结合上，还是每个人都有每个人的道路。
黄山那个地方，那么杭州开车过去，到那儿一个半小时就到，实际上变成上海和杭州的后花园了黄山，所以这个概念就很重要。
专业化与资源整合
郭钧：被资源整合还是整合了资源，这是一码事，因为我们本身也是这个资源的一部分。那么，这个整合我觉得应该和分化是相对来看，如果没有足够的分化，就没有整合，这个市场已经被垄断掉了，你怎么去整合？一定是在分化的趋势下，才有整合的存在。那么这个房地产趋势，这个行业到底是走向垄断，还是走向分化？我个人的观点，是走向分化，这次18号令讲的都很好，但是留了两割尾巴，我觉得是将来还是要割的。
主要的讲的是房地产业要满足市场需求，按照需求来发展。这就完了，不管什么高低贵贱只要你符合需求。但是留了两割尾巴。
房地产业不是一般的制造，不是工业，很多程度上类似于金融业的东西，像黄总可以把房地产的事情可以作为蓄水池很灵活的运用，不是我这个就靠卖普通住宅来存在。金融我们可以看到，他们在讲大集团所谓的时候，是因为看到当前的一些小问题，什么客户投诉问题等等，大家可以看到，这个问题不是我们发展当中的问题，而是我们整个建设当中的问题，我们更多的应该把建设行业、专业化发展房地产业，这些问题都解决了，不是房地产业大的问题。应该说房地产业是和经济发展波动有很大关系的，这个时候房地产业一旦出现问题给社会带来的危害更大。因为它是高利润高风险。其实我们现在看到客户投诉，这些质量的问题，并不是没有在大集团里面出现，他通病，一样都会出现。所以，我觉得分化是必然的。这种分化，我们这个这个行业里面的设计师、施工企业、代理公司，整个的市场研究部门、律师、会计师，包括我们的银行全部都专业化之后，都非常市场化之后，我们的每一个发展商做的项目都可以很成功。我觉得这个是房地产业终究的趋势，而不是说每一个房地产公司都把这些内容都放到自己公司。
因为我们来看房地产消费市场，现在有一万多亿的消费市场，几乎没有任何一个消费品有这样的市值。我们现在一个公司如果做到一百亿卖住宅楼，是非常吃力的，你看他只能算到整个市场的1％，这已经非常吃力了，而且因为这样大的地产商越来越有持续性，那么挖了坑就卖了的方式，对大的房地产商来讲，变成将来风险越来越大，真正大的房地产商像金融业一样，不用企业就可以投资房地产，我们金融业已经进入个人投资，我个人也可以去买一块地，这从土地法上是可以的，组织和个人都可以去签约买地，我个人以我个人的名义盖一栋大厦来出租，我相信这样的情况也会很正常，他甚至可以不用公司化来做。
这个时候房地产就不是一个边界完整的产业，是个蓄水池。他手上有闲钱，有活钱的话，都可以放到房地产。这个前提是房地产业的整个大环境需要专业化，有专业化支持，我有一笔闲钱，我这时候没有其他好的投资，我要进入房地产，我要有一个管道在这儿。那么，现在这个环境，专业的机构服务都还是不够成熟和专业，这种情况下，个人的投资还不太可能。
这个市场一定是分化的，一定是专业化的，整个的专业服务商，做家具的、做橱柜的、做洁具的都非常棒，施工企业质量很高，在这种情况下，每一个发展商都能够盖出很好的楼来。这样的话，能够使全体消费者都能销售到最好的产品，你想想，少数大企业，我就举个例子，你要做到一百亿，你的风险很大，你很难再做。这样的话，其他怎么办呢？最终让全国的消费者都享受到好的房地产服务，一定是这个行业的专业化。大家都发展，所以，我觉得在这时候应该讲到的是培育这个产业。在今天我们还可以发挥一些作用，这样的一些人力资源，一些管理资源，可以和资本的资源、土地资源去结合，那么可能加速个过程。
做行业资源整合者
郭钧：做行业资源的整合者。当然这个整合者是口号。但是，我觉得还不能够单纯的从我们想做什么这个角度说，还要考虑这个市场需要我们做什么。因为我们是一个生意人，我们希望在商业上成功，这个市场需要我们做什么，我觉得这是一个。不是说我们用政治的方法叫人家整合在一起，而是我们从商业上，确实他们需要我们，确实市场需要我们。所以，这次我为什么切这个旧城改造的题目上呢，我觉得这个题目更有价值。因为，郊区住宅相对来说目前从市场的需求和销售来看，难度比较小，或者是比较热、比较顺畅，而且做大众住宅的发展商的水平也都进步的很快。反而，在这种旧城区项目里面，可能我们需要投入的人力的问题、需要投入智力的问题就更高一些，包括资金的投入也更高一些。所以，我觉得这时候可能需要从我的角度给我自己找一个商业的一个机会，这个市场可能需要我们。实际上，我们现在最近开始做了第一代两个项目，在北京天津做了一个项目之后，确实发现这方面需求还是很大。但是，毕竟有一个很大的问题，我们这个行业整个的模式不成熟，这个方面从技术角度、法律角度、行业伙伴的成熟度也好都需要有一个过程。但是，我相信这些都是技术问题，都是可以来解决的。
林少洲：我觉得房地产最近大概从2000年之后成为一个中国人气特别旺的产业，成了一个强势产业。当然，这里面大家介入的时间有早有晚，拥有的资源也各有不同从现在来看，我觉得核心问题，刚才郭钧讲的，大家都在追求做大，做大是做房地产业人的梦，从我入行，包括我接触企业以来，每个搞企业的人都希望把自己的企业做大，做一个大的王国，但是看到大多数人带着这样的梦想，就随风而去了，实际上做大并不是特别容易的一件事情。这里面，实际上从做大的角度，刚才讲了，一百亿的房地产公司，确实这个难度非常大，他对市场容量的要求，对跨地域的管理，一般在一个城市做一百亿难度非常大，中国顶多一个北京、一个上海，在这个城市到处东西南北都是你的地，这种难度是非常大的，所以跨地域的管理在这个产业是非常困难的。这里面还有很多是市场的变化，不同的地域市场都处在不断的阶段。像中国现在可以分成一二三四五类城市现在都有房地产的机会，比如说北京、上海、广州、深圳，这四个城市可能叫一类城市，就已经热得有点过头了，生产资料的成本非常高，现在很多他已经拿到地，已经以零利润或者是负利润的方式拿到地了，在这儿有点像做一个丰碑的方式，在这儿还有什么所为吗？拿到资源之后再拿资源可能就很难了，往往很多人都当成一个战略投资，建功立业的机会，但是比如说三类四类的城市可能还是处于一个成长期，所以这种相对于大集团来说决策是非常困难的，大公司有一个决策的问题，决策中心只有一个。这里面给不同规模的企业留下了不同的机会，所以你说一个很大的集团，去考虑一个地级市或者是一个像合肥这样的城市，很困难，这个决策很难判断，到底这个市场怎么样，今后这个人和总部之间是什么关系，资源之间的传递，都非常困难。这里面地产从全国市场来看，必然是多元化的市场，不同主体、不同规模的企业都有自己不同的生长空间。
从这里面来看，核心的问题是资源的强势、资源的密度，我刚才讲资源的密度可能比规模更重要，现在大家就讲121文件，可能对大企业有利，对小企业不利，我觉得这个观点未必如此，大企业的问题很简单，大企业之所以大，就是因为大的规模大，他投资大，他的资金需求量非常大，大企业有一个什么问题呢？所谓现在讲的，他的节奏，尤其是一些有公众资本的，比如说上市公司，他每年需要结算，每年财务报表上要有一个结算额出去，他的资本金应该是最小的，他的最大压力就是他对市场的波动适应能力最弱。一旦这个市场突然今年一箫条，或者是他们开发的节奏一推迟，整个业务链条就会出问题。所以，他对市场变化的适应力往往是弱的，所以像这种巨大的变化，很可能打得他也很难受。比如说有一些规模不是很大，但是比如说现在他自有资本相对还是比较充裕，他今年不结算可以放到明年，只要资金流淌没有问题，可以资源可能更可控。那么最主要的问题就是他的资源可控性。
今天讲的资源整合是最主要的问题，如果几种不同的强势资源能够结合起来，那么其实在目前的地产行业里面是有非常好的成长空间的，比如说土地方，有很好的土地资源，那么有的在市场营销渠道上非常畅通，比如说像我们的这些人，我们干过几百万平方米的活，我们也交了很多的学费培养出来的，那么你让我跨行当，我再在土地上花几年，拿一块特别好的地，或者在资本上有几年的关系，这比较困难。如果大家三合一这样合起来，显然很可能你的资本金很充裕，你的土地资源很好，你的感觉，你的团队非常优秀，你在市场横向的竞争中可能就会占据有利的地位，所以这里的核心就是资源的密度，这和大小可能没有什么特别必然的联系，不能得出结论说大企业一定是有优势，小企业一定就没有优势。
像在台湾，台湾市场我几年前也做了一些研究。地产进入箫条期之后，最早破产的都是那些大的上市公司，因为他船大难调头，所以市场一箫条整个量一下来，整个资金流出问题，市场负债率特别高，下不去。所以，这方面大家更多的转向资源优势，追求局部市场或者是区域市场，或者市场不同空间里的资源优势，我觉得从这个角度来讲，资源整合的问题就会成为一个非常重要的问题，整合的技巧、技术、策略、方法这方面可能会大有文章可作了。
黄怒波：我的想法是这样，你像综合来做这个资源，实际上现在看到一个危机，就想从目前的房地产上突围，因为现在有可能大的形势，就是刚才讲的全局覆没，因为他越大是个怪圈，他的资金需求量大，资金需求量打，土地资源就要大，这是不可控的，那么最后导致了不可跨越的障碍。像我们考虑在这个看到危机的时候，去寻找别的资源，在别的资源上去培育他，也许过几年别的资源成长起来以后，积蓄的资金，等着房地产的波浪过去了以后，你随时都可以杀回来，这是一个生存的办法，所以你总能看到点曙光，不像有的地产公司，看到了我不做房子我就不知道干什么，我就不活了，所以这可能对资源整合地产和地产整合资源这也是一个战略的问题。
资本资源大整合
郭钧：这里面有一个问题，今天的中国表现的房地产是个制造业的规律，房地产不是个工业的东西，但是在今天，表现的是个制造业的规律，大量的生产、销售、促销的方法来做的。制造业的规律很简单，我们每一款产品，制造业里面每一款产品，都是新出来的时候是最贵的，然后之后就会越来越便宜，因为技术成熟，成本压价，房地产不应该是这么一个制造业的产品，但是恰恰包括在今天，房地产的产品在很多的时候，特别是在开发量相当大的地区，比如在深圳非常明显，迅速开发、迅速补充的时候，这个新盘一般的时候，刚开盘便宜，卖到中间是贵的，收盘还差一点的时候，这个时候也是贵的。但是，二手房一定是便宜的，二手房永远没有一手房贵，为什么出现这样的情况？他表现一个制造业的规律出来了，就是大量的生产、快速的生产，也就是这个时候工业规律还是有点作用，就像莫总说的，确实这个东西还可以做几年，真的可以做几年。
莫天全：在中国形成这个状况，在国内的状况确实体现出来制造业的现象，为什么在大多数城市，超过50％全部是新房，也就是在制造，而不是在交易过程。所以，这块国外比较成熟发达一点的国家，实际上90％根本就是二手房，只有不超过10％是新开发的，所以有时候我们老比，中国不管采取什么模式也好，中国肯定有中国非常特殊的模式。所以，现在说的大阳给我们出的题目，资源整合这一块，我是觉得说资源，我们有土地资源应该算一块，资本、资金应该算一块，然后还有我觉得运营、人才这块应该算很追求的一块，这三个基本的以外，还有其他的，像黄总那边，有其它的旅游资源也好、体育也好，是属于产业资源。这四个资源的整合，刚才郭总还有少洲都说到这个，大并不一定是好的，而且机制不一定要灵活，有优点。但是，应该来说最好的还是走这种分化，或者是走抓特点这种方式来走，以前我们经常说的，这也是一个通用，不是房地产，小就是美，分化这方面来说，好象也在走这种趋势，我最近知道的，因为搜房来说，实际上也是一个资源整合，我们把信息资源、把资本资源，还有把产业的这些资源整合成通过Inetrnet来整合服务，我最近对产业方面的感受，因为和资金方面的朋友比较多一点，不管摩根斯坦利还是什么，那么正在找项目，他真的在找。每年他负责中国这一块房地产的承均宇是我的老同学了，他差不多七八个月了，没找到一个项目，他着急，他也没有一个好的管理团队，他有钱，然后和管理团队集合起来，然后再和土地方结合起来，就能够把土地动起来，现在唯一一个有动静的就是摩根斯坦利在上海，和核心区搞的还是什么的一个项目开始做，他的本意就是收购房地产不良资产，找来找去中国经济发展那么好，每年7％的发展，怎么都找不到巴西这种危机情况，以10％的价格收，然后过几年以40％的价格卖出去，他自己不懂开发，不懂运作，然后他有钱，他需要有一个好的回报，但是他对市场很熟悉。我觉得大阳出的题目还是很现实的题目。
郭钧：这可以。因为市场就是这么一个机会，我们已经是可以为这些投资者来量身定做他们需要的模式。因为，这方面不像炒股票，确实需要一个操作资源，因为炒股票几乎投资者自己就是一个操作资源，但是房地产毕竟是一个相当周期的、复杂的这么一个，尤其是你要介入他的是生产过程，如果是交易就好一些，我们现在为什么和美国的房地产沟通不了呢？人家一听房地产都是做交易的，而我们的房地产都是做开发的，这是不同的阶段，在今天确实是需要大开发的阶段，等到……
莫天全：把他的钱拿过来还是有用的，121出来之后，资金短缺，他那个钱还是有用的。
郭钧：我相信是可以的。但是，他真的跟股票不一样，这个需要我们量身定做，要考虑他的外资性质，还有考虑这件事情本身的法律问题，有法律问题，但是我相信都可以解决，欢迎你把他们介绍过来。
莫天全：他这个钱有一个好处，你不用还给他，他不是贷款，他是直接投资，所以他也不是一个简单的买卖，他是直接投资给你，他要的是将来的回报。我是觉得如果这些钱，包括我们搜房的钱也都是这么进来的，所以这个钱是最好用的，我可以两年还你，我可以五年还你，我也可以永远不还，我觉得这种钱如果拿来的话还是挺用。
林少洲：实际上可以整合的资源很多，但是核心的问题能不能有一个创新的模式，对国外比如说讲的国外的资本，都是几十亿、几百亿美金的，量非常大，但是如果不改变他的模式，不改变这种按照成熟立场的观念可能就很困难，因为钱用不起来。中国市场有自己的特点，他是一个成长期，是早期的，有时候在观念的对接上，在模式的对接上会有很大的差距，这个问题如果谁能先走出来。 |
